AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2013.118
Data decisione, Autorità: 29.07.2013, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, provvigione, versamento a terzi, non contratto con società della quale il venditore è unico dipendente
COSTI DI INVESTIMENTO art. 134 cpv. 1 LT
Incarto n. 80.2013.118
Lugano 29 luglio 2013
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1 rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 10 maggio 2013 contro la decisione del 25 aprile 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. Con atto pubblico del 28 settembre 2012, iscritto a Registro fondiario il 2 ottobre 2012, RI 1 e __________ vendevano ai coniugi __________ e ____________________ le quote di proprietà per piani n. __________ e n. __________ del fondo base n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 280'000.–.
B. Notificando a RI 1 la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 dicembre 2012, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 31'135.– e l’imposta in fr. 7'161.05. Nella motivazione della decisione, l’autorità fiscale sottolineava di avere ammesso in deduzione la provvigione di vendita (fr. 15'650.–) pagata alla __________ SA solo per la quota di comproprietà ceduta da __________. Infatti, RI 1 risultava essere amministratore unico della società mediatrice e vi era pertanto identità di interessi tra committente e mediatore.
C. RI 1 impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 14 gennaio 2013, nel quale sottolineava che la __________ SA “opera quale prestazione di servizi, tra cui la promozione e conclusione di vendite per conto terzi, e solo nel 2012 ha fatturato in questo ambito fr. 41'832.–“. Il reclamante negava inoltre di essere azionista della società.
L’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 25 aprile 2013. L’autorità fiscale rilevava che, secondo il rapporto dell’Ispettorato fiscale che si era occupato dei conti della __________ SA, la società, i cui azionisti erano sconosciuti, era amministrata dal reclamante, che era anche l’unico dipendente, aiutato per la contabilità dalla figlia studentessa. Secondo l’Ufficio di tassazione, si poteva concludere che “la provvigione di vendita computabile al sig. RI 1 pur essendovi indipendenza formale tra committente e mediatore, costituisca un versamento a sé stessi denotando quell’identità di interessi che la Camera di diritto tributario ha in più occasioni evidenziato nelle sue sentenze, eslcudendo quindi la possibilità di ammetterlo quale costo di investimento secondo i disposti dell’art. 134 cpv. 1 LT”.
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione della provvigione pagata alla __________ SA per la mediazione. Riconosce di essere amministratore unico di quest’ultima e di essere aiutato solo saltuariamente dalla figlia, ma nega di essere azionista. Lamenta inoltre una doppia imposizione della provvigione, che è stata regolarmente contabilizzata dalla __________ SA ed assoggettata all’IVA.
Diritto
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Il ricorrente considera deducibile dall’utile immobiliare l’importo di fr. 7'825.–, corrispondente alla metà dell’onorario pagato dai venditori per l’intermediazione nella vendita dell’appartamento di __________.
2.2.
Secondo l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.
La possibilità di prendere in considerazione le provvigioni presuppone l’esistenza di un contratto di mediazione a’ sensi degli art. 412 ss. CO (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 255; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 253; Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, p. 1465; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255; RF 47/1992 p. 230); occorre cioè che la provvigione sia stata pagata dall’alienante ad un terzo, poiché quest’ultimo gli ha indicato l’occasione per concludere un contratto o ha agito da intermediario fra compratore e venditore. Il mediatore non è dunque né un semplice consulente né un rappresentante, anche se spesso è difficile distinguerlo da quest’ultimo. La principale differenza è data dal fatto che il conferimento di una procura è un negozio giuridico unilaterale, mentre la mediazione è un contratto; inoltre, il mediatore non riceve l’incarico di concludere direttamente il contratto in nome e per conto del committente, ma quest’ultimo lo stipulerà in prima persona oppure ne incaricherà un altro rappresentante. Sono, in particolare, esclusi dall’ambito di applicazione della norma tutti i casi di rappresentanza legale, come per esempio, quello del padre che agisce per conto del figlio oppure del tutore (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255, con riferimento a Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 257).
2.3.
Il mediatore deve essere una terza persona. Il venditore o il compratore non può infatti far valere provvigioni versate a sé stesso per sforzi intrapresi personalmente per la vendita dell’immobile (DTF 103 Ia 24; inoltre, Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 240; Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 256; Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 4a ediz., Berna 1987, p. 166; Rumo, op. cit., p. 253; Richner/Frei/Kaufmann, op. cit., pp. 1468-1470). Vi è versamento di provvigioni a sé stessi anche se, pur essendovi indipendenza formale tra committente e mediatore, vi è tuttavia identità di interessi; è il caso dell’alienante che compensa la società di cui è azionista o amministratore oppure della società anonima che versa una provvigione ad un’altra società controllata dallo stesso azionista nonché del socio o del coerede che vengono compensati per aver consentito di alienare l’immobile della comunione ereditaria o della società, come pure della persona giuridica che versa una provvigione ad un proprio organo (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 257, con riferimento a RF 47/1992 p. 227 e 229; StE 1987 B 44.13.5 n. 3; StE 1991 B 44.13.5 n. 5; StE 1992 B 44.13.5 n. 6; NStP 1990 p. 77; inoltre CDT n. 80.95.00133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.).
2.4.
Neppure il ricorrente contesta di essere il solo dipendente della __________ SA, che si avvale unicamente dell’aiuto saltuario della figlia, studentessa universitaria. Non si vede pertanto come si possa negare che la provvigione versata alla società in questione, nella misura almeno in cui proviene dallo stesso insorgente, remunera le sue stesse prestazioni professionali. In queste circostanze, anche senza approfondire la questione della detenzione delle azioni della __________ SA, il ricorrente non aveva alcuna ragione per pagare un compenso per le pretese prestazioni della società. Lo scopo della fatturazione non poteva essere altro che quello di creare un costo per ridurre l’utile immobiliare.
Il ricorrente lamenta poi una doppia imposizione, per il fatto che ____________________ SA avrebbe incluso fra i suoi ricavi la prestazione a lui fatturata. A parte il fatto che la questione dovrebbe essere sollevata nell’ambito della tassazione della società in discussione, è appena il caso di ricordare che una doppia imposizione, almeno nel senso vietato dalla Costituzione federale (art. 127 cpv. 3 Cost.), non è ravvisabile. Infatti, si tratta di un diritto costituzionale che entra in considerazione solo nei rapporti intercantonali (cfr. anche la sentenza del Tribunale federale del 29 maggio 2009, in RDAF 2009 II p. 453 consid. 3.2.4).
Per questi motivi,
visti per le spese art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 400.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 480.–
sono a carico del ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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