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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2012.113
Data decisione, Autorità: 12.11.2012, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, provvigione, requisito del carattere usuale, oggetto di difficile commercializzazione, prova
COSTI DI INVESTIMENTO art. 134 cpv. 1 LT
Incarto n. 80.2012.113
Lugano 12 novembre 2012
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1 RI 2 entrambi rappresentati da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 15 giugno 2012 contro la decisione del 24 maggio 2012 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. Il 25 ottobre 2007 i coniugi RI 1 e RI 2 acquistavano un immobile a __________, al prezzo di fr. 1'690'000.–, per poi investirvi ulteriori fr. 1'225'145.– per lavori di rinnovo.
Nel 2010 decidevano di vendere l’immobile per poi far ritorno in __________; affidavano pertanto il mandato di vendita dapprima alla __________ con un contratto in esclusiva firmato il 23 settembre 2010 e, successivamente, ad altre due agenzie immobiliari, la __________ SA (contratto datato 13 settembre 2011) e la __________ SA (con contratto del 20 settembre 2011). Il prezzo di vendita, inizialmente fissato in fr. 5'500’00.–, veniva poi abbassato a fr. 4'600’000.–.
La __________ riusciva a trovare un acquirente disposto a sottoscrivere un contratto di vendita il 28 dicembre 2011, al prezzo di fr. 4'050'000.–.
B. Notificando ai venditori la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 marzo 2012, l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile imponibile in fr. 883'008.– e l’imposta corrispondente in fr. 238'412.15, non ammettendo in deduzione i quasi fr. 20'000.– di costi notarili e tasse di registro fondiario e ammettendo in deduzione la provvigione versata alla società mediatrice solo nella percentuale del 5% +IVA (fr. 218'700.–) e non al 6% +IVA (percentuale concordata dai clienti con la __________), “in ossequio alla consolidata giurisprudenza della Camera di Diritto Tributario”. Negava inoltre la deduzione dell’imposta di fr. 10'800.–, pagata alla __________ per aver fornito la conclusione del contratto con la Ge.Co.Roads.
D. Con reclamo del 23 aprile 2012, i contribuenti postulavano anzitutto che fossero dedotti gli interessi del conto costruzione per gli anni 2007 e 2008, pari a fr. 11'057.– per il 2007 e a fr. 57'243.– per il 2008; che fosse ammesso in deduzione l’ammontare totale delle provvigioni versate, poiché il 6% anziché il 5% era motivato dalla “particolarità dell’oggetto” e dalle “inevitabili difficoltà di piazzarlo sul mercato in tempi brevi”; per quanto riguarda il mancato riconoscimento della deduzione dei fr. 10'800.– , i reclamanti ribadivano che si trattava di spese legate all’attività di mediazione.
E. L’Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 24 maggio 2012, accettando la deduzione degli interessi del conto costruzione per gli anni 2007 e 2008, per un totale di fr. 68'300.–. Respingeva per contro la richiesta di deduzione della provvigione, ribadendo che “sono deducibili dall’utile immobiliare le provvigioni usuali versate al mediatore”, cioè quelle indicate nel tariffario della locale Associazione Svizzera dei Fiduciari Immobiliari (SVIT), che appunto le ammette, per la Sezione ticinese, nella misura percentuale massima del 5%. L’Ufficio sottolineava anche che la __________ aveva venduto l’immobile in appena tre mesi, una tempistica che non lasciava immaginare enormi difficoltà di vendita.
F. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 ribadiscono la richiesta di deduzione dell’intero importo versato alla __________, rivendicando da una parte la legittimità della propria richiesta in quanto conforme al tariffario SVIT e dall’altra sottolineando nuovamente l’esigenza di ottenere il risultato di vendita in poco tempo e ad un prezzo “congruo”.
Diritto
Questo tributo rientra nella categoria delle imposte sul reddito, in particolare è classificato quale imposta speciale poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata: gravando sull'immobile trasferito, per il calcolo di questa imposta non entra in considerazione la complessiva capacità contributiva del contribuente ed il tributo in esame si configura conseguentemente come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento, dove quest'ultimo si ottiene sommando il valore di acquisto ed i costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Si configura una situazione particolare laddove l'alienante sia stato proprietario dell'immobile per più di venti anni; in tal caso, l’ art. 129 cpv. 2 LT illustra che egli può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data.
Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore. La computabilità dell’onorario per prestazioni di mediazione era già prevista, nel quadro dell’abrogata imposta sul maggior valore immobiliare, nel testo dell’art. 9 cpv. 3 LIMVI, secondo il quale erano deducibili le provvigioni usuali versate a un contribuente assoggettato alla sovranità fiscale svizzera.
3.1.
Nella fattispecie, l'autorità fiscale ha riconosciuto quale provvigione deducibile fiscalmente solo un importo di fr. 218'700.–, pari al 5% +IVA del ricavo complessivo, ritenendo “non usuale” il pagamento di onorari per l’opera del mediatore per un ammontare complessivo del 6% del valore di alienazione.
3.2.
È in uso, in molti cantoni, la prassi di riferirsi alla tariffa della locale Associazione svizzera dei fiduciari immobiliari (SVIT) per valutare se la provvigione versata in un caso concreto sia usuale, pur tenendo conto delle differenze notevoli fra un cantone e l'altro; in nessun caso, comunque, vengono considerate usuali delle provvigioni che eccedono il 5% del prezzo (Soldini / Pedroli, op. cit., p. 255).
Sulla base di tale principio, questa Camera ha già avuto modo di escludere che possa essere ammessa in deduzione una provvigione complessiva dell'8%, suddivisa fra due mediatori, per la vendita di un appartamento in condominio. La semplice argomentazione secondo cui l'oggetto avrebbe presentato difficoltà nella commercializzazione non basta a giustificare una deroga, dovendo un'eventuale particolarità di tale natura essere riconoscibile fin dal momento della conclusione del contratto di mediazione (sentenza CDT n. 80.2001.00187 del 1° febbraio 2002, in RDAT II-2002 n.15t).
3.3.
Anche il Tribunale federale si è pronunciato in materia, trattando il caso di un ricorrente del Canton Zurigo che invocava la deduzione dell’intera provvigione di vendita corrisposta al mediatore eccedente la tariffa “usuale”, ovvero pari al 3% del prezzo di vendita anziché il 2%, contestando che tale richiesta, se non accolta, avrebbe violato la Legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) e la Costituzione. L’Alta Corte ha replicato che ciascun Cantone ha la facolta di decidere come fissare le spese deducibili; ed in particolare sulle provvigioni il Cantone ha la libertà di fissare la provvigione deducibile all’importo che reputa opportuno, senza che questo implichi una violazione della LAID o della Costituzione. Il fatto che vi siano Cantoni, come il Canton Lucerna, che consentono la deduzione dell’intera provvigione, quindi, non rende incostituzionale la scelta di altri Cantoni che fissano diverse deduzioni (sentenza del Tribunale Federale del 29 maggio 2009, 2C_119/2009, in RF 64/2009, p. 655 ss.).
3.4.
La facoltà di aumentare il compenso dell'1% è concepita per casi in cui l'oggetto stesso che si vuole vendere presenti caratteristiche peculiari che ne rendono difficile la commercializzazione; questo è confermato dalla giurisprudenza del Tribunale amministrativo del Canton Zurigo, che sottolinea la necessità che le difficoltà di commercializzazione siano già riconoscibili al momento della conclusione del contratto di mediazione e che siano a tale momento commisurate nel calcolo della provvigione (Richner/ Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006, § 221, n. 99, p. 1691 e giurisprudenza citata).
Anche il Tribunale federale, nella sentenza già ricordata, ha escluso una deduzione accresciuta, giustificata dalla pretesa che l’immobile fosse un oggetto difficile da vendere. Ha infatti rilevato che il ricorrente non aveva provato né il numero delle persone che si erano interessate né il motivo per cui avevano rinunciato all’acquisto; non era inoltre stato in grado di dimostrare il tempo di lavoro in più che aveva prestato la mediatrice. Inoltre, la breve durata intercorsa fra la conclusione del contratto di mediazione e la stipulazione del contratto di compravendita (due mesi), come pure la misura piuttosto elevata dell’utile, indicavano piuttosto che si trattava di un oggetto non difficile da vendere (RF 64/2009 p. 655 consid. 3.2.3).
3.5.
Nella fattispecie, il ricorrente pretende la deduzione dell’intero importo pagato alla mediatrice, argomentando che la provvigione pari al 6% sarebbe stata motivata dalle particolari difficoltà di commercializzazione dell’immobile.
Tuttavia, nel caso in esame, non sono state dimostrate queste particolari difficoltà. Pur comprendendo la necessità di “liberarsi” dell’immobile per far ritorno in __________, il comportamento dei contribuenti lascia supporre che la fretta di alienare l’immobile sia sopraggiunta successivamente all’offerta dell’abitazione sul mercato, ragione per cui i coniugi avrebbero inizialmente accettato di stringere un contratto in esclusiva con un’agenzia, con la quale sono rimasti fermi per un anno intero, per poi rivolgersi altrove, presso due agenzie. Agli atti risultano infatti tre contratti di mediazione con agenzie immobiliari, di cui il primo stretto nel settembre 2010 in esclusiva e gli altri due stipulati pressoché contemporaneamente nel settembre dell’anno successivo.
Occorre altresì ricordare che l’immobile è stato alienato poco dopo 3 mesi dal conferimento dell’ultimo mandato. Tali tempistiche non fanno intuire una difficoltà di vendita particolarmente grave; al contrario, focalizzano l’attenzione sull’iter di offerta al mercato dell’abitazione. Si può infatti notare come il prezzo attribuito all’oggetto nel settembre 2010 (fr. 5'500'000.–) sia ben diverso da quello pattuito successivamente nel settembre 2011 (fr. 4'600'000.–) e, soprattutto, da quello stabilito per la conclusione della vendita (fr. 4'050'000.–). Questa evoluzione permette di ritenere che la ragione per cui il primo mediatore non è riuscito a trovare un acquirente per la casa vada ricercata più nella misura eccessiva della pretesa economica inizialmente avanzata dai coniugi che non nelle oggettive difficoltà di commercializzazione dell’oggetto. Tanto più che, nonostante la riduzione del prezzo, l’utile conseguito è stato comunque significativo. Ancora meno si giustifica la deduzione dell’imposta di fr. 10'800.–, pagata alla __________, in quanto non si riferisce all’attività di mediazione immobiliare.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 800.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 880.–
sono a carico dei ricorrenti.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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