Real estate gains tax: proof required for investment costsGenerato dall'IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2004.79

Data decisione, Autorità: 28.09.2004, CDT

Titolo: tUI: costi investimento: onere della prova, mancanza documentazione, opere eseguite da ditta di famiglia

Incarto n. 80.2004.79

Lugano 28 settembre 2004

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 14 luglio 2004

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ RI 1

ritenuto

in fatto ed in diritto

• che con atto pubblico del 14 ottobre 2002 __________ RI 1 alienava a __________ la part. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 750'000.–;

• che nella dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari il venditore faceva valere costi di costruzione e miglioria per complessivi fr. 575'203.–;

• che notificandogli la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 febbraio 2004, l'Ufficio di tassazione di __________ non ammetteva in deduzione i costi in questione, in quanto non comprovati, e commisurava pertanto l'utile imponibile in fr. 581'700.–, pari alla differenza fra il valore di alienazione ed il valore di stima ufficiale in vigore 20 anni prima;

• che il contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo dell'8 marzo 2004, affermando che la documentazione relativa ai costi di miglioria era depositata presso l'Ufficio dei registri di __________, che li avrebbe trasmessi all'Ufficio di tassazione;

• che, con scritto del 2 giugno 2004, l'autorità di tassazione si rivolgeva al reclamante, informandolo di non avere trovato traccia della documentazione menzionata presso l'Ufficio dei registri e di essersi pure avveduta di un errore nel calcolo del valore di stima di 20 anni prima, che ammonterebbe invece a fr. 101'200.-;

• che l'Ufficio di tassazione gli attribuiva pertanto un termine di quindici giorni per prendere posizione e per trasmettere la documentazione relativa alle controverse migliorie;

• che con lettera del 14 giugno 2004 il contribuente informava l'autorità di tassazione di avere "casualmente" ritrovato i documenti relativi alle opere di miglioria effettuate ed allegava pertanto un certo numero di fatture;

• che con decisione del 24 giugno 2004 l'Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, ammettendo in deduzione costi di miglioria per complessivi fr. 479'540.–, come risultava dalla documentazione ricevuta, mentre riduceva il valore di stima di venti anni prima a fr. 101'200.–, con la conseguenza che l'utile imponibile ammontava a fr.169'260.– e l'imposta dovuta a fr. 5'077.80;

• che con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario __________ RI 1 chiede che le spese di miglioria siano elevate a fr. 661'000.–, includendovi anche alcuni costi non considerati negli importi di liquidazione trasmessi all'autorità fiscale e cioè:

Ø opere di demolizione della vecchia fabbrica (fr. 10'000.–);

Ø rivestimenti delle facciate e dei pavimenti in pietra naturale (fr. 132'000.–);

Ø onorari per progettazione e direzione lavori (fr. 40'000.–);

• che il presidente della Camera di diritto tributario si è rivolto al ricorrente in data 28 luglio 2004, chiedendogli di documentare i costi in questione ed attirando la sua attenzione sul fatto che i lavori effettuati dalla ditta appartenente a suo padre (rivestimenti facciate e pavimenti) non sarebbero stati deducibili se non fosse stata portata la prova del loro assoggettamento all'imposta a carico della società appaltatrice;

• che in data 3 settembre 2004 il ricorrente ha risposto informando che suo padre non era più proprietario della ditta al momento della costruzione;

• che lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT);

• che il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito: non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata;

• che, per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59);

• che l'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento, il quale si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT);

• che tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT);

• che, per l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

Ø i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

Ø i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

Ø le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

• che, per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto;

• che è peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata);

• che nel caso in esame, dopo una paziente attesa, l'Ufficio di tassazione ha ricevuto dal contribuente un certo numero di fatture relative ad opere di miglioria effettuate nel 1986, per complessivi fr. 479'540.–, tutte accompagnate dal preavviso della direzione lavori (arch. __________);

• che con il ricorso chiede tuttavia che a tali costi ne siano aggiunti altri, per complessivi fr. 182'000.–, per lavori non documentati e per onorari di progettazione e direzione lavori;

• che giusta l'art. 200 LT, applicabile per analogia alla procedura di tassazione in materia di imposizione degli utili immobiliari (art. 213 LT), il contribuente deve fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta: deve segnatamente fornire, a domanda dell'autorità di tassazione, informazioni orali e scritte e presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati;

• che, secondo il Tribunale federale, il ricorrente che vuole ottenere una deduzione non può accontentarsi di affermare genericamente che ha avuto altre spese, ma deve comprovare tale affermazione: se la legge impone al contribuente di documentare in determinati modi le sue allegazioni, egli non può sottrarsi a questo obbligo;

• che, in simili casi l'autorità di tassazione deve invece partire dal principio che i fatti addotti dal contribuente, ma non documentati, non sono presi in considerazione: prescindere da questa esigenza significherebbe infatti non già correggere una presunta inesattezza ma sostituire l'obbligo posto a carico del contribuente di documentare e provare determinati fatti con l'apprezzamento dell'autorità (DTF 3.12.1990 N. 2A. 344/89, in RDAT II-1991; DTF 107 Ib 218).

• che inoltre giurisprudenza e dottrina tendono a distinguere, all'interno della collaborazione che il contribuente deve prestare alla propria tassazione esatta e completa, quelli che sono dei veri e propri obblighi procedurali di collaborazione e quelli che invece sono dei semplici diritti procedurali (cfr. Zweifel, Die Verfahrenspflichten des Steuerpflichtigen im Steuereinschätzungsverfahren, in ASA 49, pp. 513 - 547; Zweifel, Die Sachverhaltsermittlung im Steuerveranlagungsverfahren, Zurigo 1989, p. 48 ss.);

• che, in questo quadro, le norme concernenti l'onere di provare circostanze che diminuiscono l'onere fiscale o ne provocano la cessazione appartengono ai diritti procedurali del contribuente e non agli obblighi (cfr. Zweifel, Die Verfahrenspflichten des Steuerpflichtigen im Steuereinschätzungsverfahren, cit., p. 520, in particolare p. 533 con riferimento all'elenco dei debiti);

• che i diritti procedurali, a differenza degli obblighi, costituiscono una facoltà del contribuente, della quale l'autorità fiscale non può obbligarlo a fare uso, ma deve unicamente limitarsi ad avvertirlo che in caso di mancato uso del diritto procedurale in questione le circostanze che diminuiscono l'onere fiscale (debiti, interessi, spese di manutenzione, ecc.) non verranno prese in considerazione;

• che, nel caso in esame, come detto, il ricorrente ha prodotto solo dopo l'inoltro del reclamo una serie di fatture accompagnate dal preavviso della direzione lavori;

• che tuttavia sostiene che vi sarebbero altri costi che non è in grado di comprovare;

• che, pur non volendo mettere in dubbio le affermazioni del ricorrente, secondo cui avrebbe smarrito i giustificativi in questione, appare legittimo chiedersi perché mai dovrebbe essere riuscito ad entrare in possesso di tutte le fatture relative ai costi di miglioria, tranne proprio quelle che si riferiscono alle opere dell'impresa della sua famiglia e dell'architetto che avrebbe curato la progettazione e la direzione dei lavori;

• che con l'ultima lettera del 3 settembre 2004 il ricorrente è addirittura riuscito a trasmettere alla Camera dei documenti che si riferiscono al bilancio della ditta __________ di __________ al 1° gennaio 1987, ma non sarebbe in grado di comprovare la fatturazione dei lavori intrapresi sul suo fondo nel corso del 1986;

• che, a tale riguardo, va ricordato che l'art. 134 cpv. 2 LT esclude la deducibilità dall'utile immobiliare del "valore del lavoro effettuato dal proprietario sul suo proprio immobile quando non è stato assoggettato all'imposta sul reddito o sull'utile";

• che proprio perciò la Camera di diritto tributario si è rivolta al ricorrente, invitandolo a comprovare che le prestazioni fatturate fossero effettivamente state incluse fra le entrate note al fisco ed avessero contribuito ad incrementare l'utile aziendale della ditta __________;

• che non appare neppure del tutto convincente la nuova tesi, sostenuta nella lettera del 3 settembre 2004, secondo cui al momento dell'esecuzione dei lavori il padre del ricorrente (__________) non sarebbe più stato socio della ditta: proprio la documentazione che dovrebbe dimostrare tale assunto, cioè il bilancio al 1.1.1987, fa sorgere dei dubbi, se si tiene conto del fatto che i lavori di rivestimento delle facciate e dei pavimenti dovrebbero invece essere stati effettuati nel 1986, come le altre opere documentate;

• che comunque alla luce delle accresciute esigenze probatorie, nel caso delle spese in questione, la loro deduzione non può essere ammessa;

• che neppure si giustifica, in questa situazione, la deduzione di pretese opere di progettazione e direzione lavori, proprio perché non contemplate né fra la documentazione reperita dal ricorrente né nei conti dell'arch. __________, il quale si è limitato a redigere un paio di lettere a supporto delle pretese del ricorrente;

• che la stessa conclusione si impone anche per le opere di demolizione, date le ancor più vaghe indicazioni a tale riguardo offerte dall'arch. __________ ("la demolizione completa della vecchia fabbrica, se non erro eseguita dalla ditta __________ di __________ " e "in merito alla demolizione non riesco a ipotizzare un valore che comunque si potrebbe stimare in 10'000 fr.");

• che il ricorso è pertanto respinto.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 300.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 380.–

sono a carico del ricorrente.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio può essere impugnato mediante ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 cpv. 1 LAID).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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