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Tax lien amount after deferred inheritance transfer upheld

80.2003.64Altro tribunale7 lug 2003Dismissed

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Sintesi Omnilex

The taxpayer and third-party pledgor challenged the amount of a legal mortgage securing real-estate capital gains tax. The court held that her standing to appeal was doubtful because the seller had not contested the tax assessment and the sale price was earmarked to pay the tax. In any event, the appeal failed on the merits: the property had been acquired through inheritance division, which triggered deferred taxation, so the tax office correctly traced the investment value back to the prior taxable transfer and applied the rules on long ownership. The inheritance division valuation and the assumption of mortgage debts did not alter the statutory gain calculation. The appeal was dismissed and costs of CHF 330 were imposed on the appellant.

Massima Omnilex

Art. 125, 128, 129 LT; quantification of the legal mortgage securing real-estate capital gains tax after inheritance division. A transfer by inheritance division benefits from tax deferral; for the subsequent sale, the taxable gain must be computed by reference to the prior taxable acquisition, or, where the statutory conditions are met, to the cadastral value prevailing twenty years before the transfer. The valuation used within the inheritance settlement serves only to settle heirs' mutual claims and does not constitute the investment value for tax purposes. Debt assumptions or other payment arrangements merely concern the mode of payment and do not reduce the gain under the statute (consid. 5).

Testo completo

AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 80.2003.64

Data decisione, Autorità: 07.07.2003, CDT

Incarto n. 80.2003.64

Lugano 7 luglio 2003

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 20 maggio 2003

in materia di: quantificazione dell'ipoteca legale

presentato da:

__________ __________, __________ __________

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. 1.1.

Il 25/26 agosto 1999 Ida __________ __________ detta __________ e la comunione ereditaria composta dalla suddetta e da __________ __________ __________ vendevano a __________ __________ il mapp. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 146'340.-. Sempre lo stesso giorno __________ __________ vendeva al figlio __________ le sue proprietà immobiliari situate nel Comune di __________ (RFP Sezione di __________) e, meglio, le sue quote di comproprietà di un mezzo, al prezzo complessivo di fr. 28'156.45.

Al momento del decesso, avvenuto il 20 settembre 1999, __________ __________ era ancora proprietario di altri beni immobili, segnatamente del mapp. n. __________ RFD di __________.

1.2.

Nell'ambito dello scioglimento della comunione ereditaria fu __________ e __________ __________, i figli __________ __________, __________ __________ ed __________ __________ stipulavano in data 4/9/11 maggio 2000 una convenzione mediante la quale, previa collazione degli immobili precedentemente venduti dal defunto __________ __________ al figlio __________ e delle relative controprestazioni, il mapp. n. __________ di __________ veniva assegnato a titolo di acconto sulle aspettative successorie, in ragione di metà ciascuna, a __________ __________ e a __________ __________, le quali accettavano nel contempo la riduzione delle loro pretese alla legittima. Il valore dell'immobile, come pure quello degli altri immobili della successione, sarebbe stato determinato in via peritale. L'arch. __________ nel rapporto trasmesso a tutti gli interessati l'11 luglio 2000 attribuiva al mappale in questione un valore di fr. 685'000.-.

1.3.

Il 6 aprile 2001, con rogito del notaio __________, __________ __________ vendeva alla sorella __________ __________ la sua quota di un mezzo del mapp. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 340'000.-, stante l'assunzione da parte della compratrice dell'intero debito verso Banca __________ come pure dei quattro debiti della sorella garantiti da pegno immobiliare sulla quota di comproprietà venduta. Inoltre __________ __________ autorizzava la sorella __________ __________ a occuparsi del pagamento dell'imposta sull'utile immobiliare computandola sul prezzo di vendita.

1.4.

Il 25 ottobre 2001 l'Ufficio di tassazione di __________ notificava a __________ __________ la decisione di tassazione dell'utile immobiliare, in cui stabiliva l'imponibile in fr. 246'940.-, deducendo dal valore dell'alienazione di fr. 340'000.- il valore d'investimento di fr. 93'060.-, pari al valore di stima di vent'anni prima e applicando all'imponibile l'aliquota minima del 3% stante una durata della proprietà superiore ai trent'anni.

1.5.

Il reclamo presentato da __________ __________ contro la notifica della tassazione dell'utile immobiliare veniva respinto con decisione del 21 gennaio 2002, che passava incontestata in giudicato.

  1. Il 22 gennaio 2003 l'Ufficio di tassazione di Locarno notificava a __________ __________ e per essa all'Ufficio esecuzione e fallimenti di __________ e a __________ __________ il conteggio per la quantificazione dell'ipoteca legale.

__________, terza proprietaria del pegno immobiliare, presentava reclamo in tempo utile, facendo presente che lei e la sorella avevano acquistato l'immobile in ragione di metà ciascuna nell'ambito della successione paterna per un controvalore complessivo di fr. 685'000.- e che la quota della sorella le è stata ceduta per fr. 340'000.-, quindi con una perdita di fr. 2'500.-.

Il reclamo contro il conteggio per la quantificazione dell'ipoteca legale veniva respinto con decisione dell' 8 maggio 2003, argomentando che quanto pagato in sede di divisione ereditaria non entra in considerazione quale valore di investimento in occasione della successiva vendita dell'immobile.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso __________ __________, terza proprietaria del pegno immobiliare, contesta il conteggio per la quantificazione dell’ipoteca legale, ribadendo che l’alienante non avrebbe conseguito alcun reddito, poiché avrebbe acquistato la quota di comproprietà nel quadro della divisione ereditaria per un valore di fr. 342'500.-. In via subordinata fa presente di aver dovuto far fronte con la sorella __________ __________ al pagamento del debito ipotecario di fr. 360'900.- verso il __________ __________ e dell’ipoteca legale a favore del comune di __________ di fr. 4'350.- e inoltre, al momento dell’acquisto della quota di un mezzo dalla sorella di essersi assunta tutti debiti ipotecari che gravavano l’intero fondo, come pure i debiti ipotecari e quelli pignoratizi della sorella __________, che gravavano la sua quota di comproprietà.

  2. Ricevibilità del ricorso

4.1.

Secondo l’art. 127 cpv. 2 LT, a garanzia del pagamento dell’ imposta è data un’ ipoteca legale conformemente agli articoli 252-254.

La pretesa di imposta garantita da ipoteca legale è stabilita dall’ autorità fiscale mediante conteggio. Esso indica il calcolo dell’ imposta garantita dal pegno e l’importo della stessa, come pure l’oggetto del pegno (art. 253 cpv. 1 LT). La pretesa è notificata al debitore dell’ imposta e al terzo proprietario del pegno. Questi ultimi hanno facoltà di reclamo all’autorità fiscale e di ricorso alla Camera di diritto tributario entro i termini stabiliti dagli articoli 206 e 227 (art. 253 cpv. 2 LT). Con il reclamo e il ricorso possono essere contestati il principio dell’ipoteca legale, l’ ammontare della stessa e l’oggetto del pegno (art. 253 cpv. 3 LT).

4.2.

La ricorrente ha quindi in linea di principio diritto di contestare il conteggio per la quantificazione dell’ipoteca legale, anche facendo astrazione dal fatto che l’alienante, vale a dire la sorella della ricorrente, __________ __________, non ha presentato reclamo contro la notifica della tassazione.

Ciò detto, perché un ricorso sia ricevibile in ordine, occorre che esista un interesse degno di protezione. Non basta quindi un interesse puramente astratto, teorico, occorre invece che esso sia attuale, vale a dire presente o futuro. Occorre inoltre che il destinatario della decisione sia da essa gravato, vale a dire che il ricorrente abbia un interesse legittimo e concreto.

4.3.

Orbene, l’esistenza di un interesse legittimo, attuale e concreto alla decisione appare quanto meno discutibile, non appena si consideri non solo che la sorella __________ __________, alienante della quota di un mezzo della comproprietà della part. n. __________ RFD di __________, non ha contestato la decisione su reclamo dell’UT in materia di imposta sull’utile immobiliare, ma anche che la ricorrente è stata autorizzata nell’atto pubblico di compravendita a pagare l’imposta sull’utile immobiliare a carico di __________ __________ “direttamente con parte del prezzo di vendita”.

Così stando le cose, la ricorrente non sembra più avere un interesse concreto alla contestazione.

Comunque, quand’anche il ricorso fosse ricevibile in ordine, esso andrebbe respinto nel merito, per quanto si dirà in seguito.

  1. Nel merito

5.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

5.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

5.3.

L’ imposizione degli utili immobiliari è differita tra l’altro nei casi di trasferimento per successione, legato, donazione o altro contratto soggetto all’imposta di successione o donazione (art. 125 lett. a LT) e nei casi di scioglimento delle comunioni ereditarie come pure delle altre proprietà collettive, per queste ultime solo quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro (art. 125 lett. c LT).

In questi casi, secondo l’art. 128 cpv. 5 LT, il calcolo dell’utile deve tenere conto anche dell’ utile conseguito con il trasferimento dell’ immobile oggetto di tassazione differita. L’ acquisto di quest’ ultimo immobile fa stato per la durata della proprietà.

5.4.

Venendo ora all’esame del caso concreto occorre premettere che l’alienante __________ __________ è divenuta proprietaria della quota di un mezzo del mapp. n. __________ RFD di __________ per divisione ereditaria (cfr. convenzione 4/9/11 maggio 2000 relativa allo scioglimento delle successioni dei genitori __________ __________, deceduta il __________ __________ 1997 e __________ __________, deceduto il __________ 1999).

Questo trasferimento di proprietà nell’ambito dello scioglimento della comunione ereditaria ha beneficiato per legge del differimento dell’imposizione (cfr. art. 125 lett. c LT).

Nel determinare l’utile imponibile occorre quindi risalire al precedente proprietario per quanto concerne il valore d’investimento (valore d’acquisto più ev. costi d’investimento), secondo l’art. 129 cpv. 1 LT, rispettivamente, in caso di proprietà di durata superiore a venti anni, come consentito dall’art. 129 cpv. 2 LT, al valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà. A sua volta, l'aliquota d'imposta, che decresce in funzione della durata della proprietà (cfr. art. 139 LT), sarà determinata risalendo all'ultimo trasferimento imponibile (art. 128 cpv. 3 LT), vale a dire, in concreto, al momento dell'acquisto dell'immobile da parte del defunto padre.

Orbene, il calcolo allestito dall'Ufficio di tassazione si conforma ai suddetti principi e sfugge quindi a qualsiasi critica. La ricorrente non solleva per altro a questo riguardo obiezioni pertinenti.

5.5.

Quanto da lei asserito nel ricorso è del tutto irrilevante per la determinazione dell’utile immobiliare secondo i disposti di legge.

Che nell’ambito dello scioglimento della comunione ereditaria, all’immobile sia stato attribuito dagli interessati un valore globale di fr. 685'000.-, è del tutto ininfluente per effetto del differimento dell’imposizione. Né va dimenticato che il valore stabilito dal perito aveva lo scopo di consentire la definizione delle reciproche pretese tra fratelli derivanti dallo scioglimento della comunione ereditaria del padre.

Né ha miglior pregio l’ulteriore argomento relativo all’assunzione di debiti ipotecari gravanti l’intero immobile e di debiti della venditrice gravanti la quota di comproprietà di quest’ultima. Si tratta infatti, dal profilo giuridico che qui interessa, vale a dire da quello fiscale, di mere modalità di pagamento del prezzo. Anzi, è proprio grazie al fatto di aver conseguito un guadagno, vale a dire aver beneficiato di un incremento di valore dell’immobile rispetto a quello che aveva al momento dell’acquisto da parte del defunto genitore, che l’alienante ha potuto realizzare un importo che le ha consentito di estinguere i suoi debiti ipotecari e quelli pignoratizi.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso in quanto ricevibile è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 250.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 330.–

sono a carico della ricorrente.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

real-estate capital gains taxlegal mortgagetax deferralinheritance divisioninvestment valueprotected interestthird-party pledgorprocedural costs

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the appeal against the calculation of the legal mortgage was admissible despite the seller not challenging the underlying tax assessment.

Decisione estratta

The appellant could in principle challenge the mortgage calculation, but her concrete and current protected interest was doubtful because the seller had not appealed and the purchase price was to be used directly to pay the tax.

Motivazione estratta

A legally protected, concrete and current interest is required for admissibility; here that interest was at least questionable and likely absent.

Questione giuridica chiave

Whether the investment value for real-estate capital gains tax should be based on the inheritance division value or on the prior taxable transfer/value of acquisition.

Decisione estratta

The authority correctly relied on the deferred taxation rules: the inheritance division did not reset the investment value, so the calculation had to trace back to the previous taxable acquisition or, for long ownership, the relevant cadastral value twenty years earlier.

Motivazione estratta

Transfers in inheritance division benefit from tax deferral; for such cases, the gain calculation must also take into account the previously deferred gain and ownership duration follows the earlier taxable transfer.

Questione giuridica chiave

Whether the inherited-property valuation and assumption of mortgage debts reduced the taxable gain for purposes of the legal mortgage calculation.

Decisione estratta

No. The agreed inheritance-partition value and the debt assumptions were only payment modalities or internal settlement elements and did not affect the statutory gain calculation.

Motivazione estratta

For tax purposes, the inheritance valuation served only to settle heirs' mutual claims, and the debt assumptions merely formed part of the sale price mechanics; they did not change the statutory investment value or taxable gain.

Questione giuridica chiave

Costs of the appeal proceedings

Decisione estratta

The appellant had to pay the procedural costs amounting to CHF 330.

Motivazione estratta

Costs were allocated against the unsuccessful appellant under the applicable tax law provision on costs.

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