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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2003.173

Data decisione, Autorità: 19.12.2003, CDT

Incarto n. 80.2003.173

Lugano 19 dicembre 2003

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 21 novembre 2003

in materia di: imposta federale diretta annua intera sui proventi straordinari 2002

presentato da:

__________ e __________ , __________ __________ () rappr. da: avv. __________ __________ __________,

---

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. 1.1.

Il 9 aprile 1998 __________ __________ acquistava una quota di un terzo di comproprietà del mapp. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 1'033'333.-; le altre due quote venivano acquistate lo stesso giorno al medesimo prezzo da __________ e da __________ __________.

A seguito del decesso di __________ __________, la sua quota di comproprietà veniva attribuita all'erede nella persona dell'altro comproprietario __________ __________.

1.2.

Il 27 giugno 2002 __________ __________ cedeva la sua quota di comproprietà a __________ __________, che diventava così unico proprietario dell'immobile, al prezzo di fr. 1'800'000.-..

Il 14 luglio 2003 l'Ufficio di tassazione di Locarno notificava ai coniugi __________ e __________ __________ un'imposta annua intera sui proventi straordinari secondo l'art. 218 cpvv. 2 e 3 LIFD di fr. 43'516.-, considerando la cessione da parte di __________ __________ della quota di comproprietà di un terzo del mapp. n. __________ di __________ alla stregua di un atto del commercio professionale d'immobili.

1.3.

Il reclamo presentato dai contribuenti veniva respinto dall'Ufficio di tassazione con decisione dell’ 11 novembre 2003 per i seguenti motivi:

Ora l'ufficio di tassazione ritiene di confermare la propria decisione per le seguenti motivazioni:

L'acquisto dell'immobile in comproprietà con i Signori __________ __________ e __________, 1/3 ciascuno, avvenuto in data 22 aprile 1998 è stato finanziato in partenza con un debito di fr. 2'350'000.- (prezzo acquisto fr. 3'100'000.-) per cui ogni socio ha dovuto apportare fr. 250'000.- di capitale proprio, ora il contribuente non disponendo di tali capitali ha dovuto concludere dei prestiti personali, aumento dei debiti negli anni 1997/1998 di fr. 243'928.-, per disporre del capitale necessario, possiamo quindi concludere che l'acquisto è avvenuto interamente mediante utilizzo di capitale di terzi.

Nel corso degli anni 1998 e 1999 sono poi state effettuate delle migliorie all'immobile per un totale di fr. 710'115.-, lavori finanziati con un aumento del debito della comproprietà di fr. 650'000.-, per cui ogni socio ha dovuto immettere nuovamente circa fr. 20'000.- di propria tasca, che in pratica dovrebbe essere l'unico capitale proprio investito dal Signor __________ nell'operazione.

2. La vendita della proprietà è avvenuta in data 27.06.2002, quindi con una durata di proprietà poco superiore ai 4 anni, che è da ritenersi abbastanza corta, questo fattore viene evidenziato anche dalla TUI che per questa durata di proprietà applica un'aliquota del 26%.

3. Il ricavato della vendita è stato in parte riutilizzato per l'acquisto di una nuova proprietà immobiliare a __________. __________.

4. Il contribuente unitamente al Signor __________ __________, tramite le società delle quali sono responsabili, hanno svolto dei lavori all'interno dell'immobile.

5. Assistiti dall'avv. __________ __________, i ricorrenti chiedono nuovamente l'annullamento dell'imposta annua intera sui proventi straordinari notificata loro dall'Ufficio di tassazione.

Rilevano che:

__________ __________ aveva acquistato la quota di comproprietà con l'intenzione di mantenerla, ma che la prematura scomparsa di __________ __________ ha mutato radicalmente le premesse, inducendolo a proporre al figlio del defunto l'acquisto della sua quota di comproprietà;

• non è di rilievo per la valutazione dell'esistenza di un commercio professionale immobiliare il successivo acquisto di un appartamento di vacanza a __________ __________;

l’operazione colpita dall'Ufficio di tassazione con l'imposta annua intera è l'unica compiuta da __________ __________ e che essa è venuta in essere dopo oltre quattro anni dall'acquisto;

l'intenzione di incrementare i guadagni attribuita dall'Ufficio di tassazione a __________ __________ è mera congettura, dato il tempo trascorso tra l'acquisto e l'alienazione;

• le opere effettuate da __________ __________ __________ __________ nell'immobile non superano il 2,9% del totale dell'investimento e ammontano complessivamente a soli fr. 5'276.-;

• il finanziamento con mezzi di terzi è avvenuto per fr. 140'000.- con un mutuo finanziario privato reso possibile dal preventivo ammortamento del preesistente debito ipotecario, per cui si tratta di fatto di mezzi propri.

L'Ufficio di tassazione non ha fatto uso della facoltà di esprimersi sul ricorso.

3. 3.1.

Secondo l'art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.

Pronunciandosi sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una sentenza del 1999, l'imponibilità degli utili provenienti da commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).

L'Alta Corte ha posto l'accento sul fatto che l'art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile "la totalità dei proventi, periodici e unici" e afferma pertanto il principio dell'imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale "conseguiti nella realizzazione di sostanza privata": la legge si limiterebbe a esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili provenienti da un'attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.

Ne consegue che l'esenzione secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un'occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l'art. 18 LIFD permette di considerare un'attività che oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.

3.2.

Va infine ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell'intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità - Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p. 14; Soldini, Il commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 p. 385 ss.). In particolare, sono considerati indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (cfr. STF 24 luglio 1992 in re La., p. 6).

Sapere se una vendita isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (STF 26 marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita, e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

4. Per quanto è possibile ricostruire dall’incarto fiscale prodotto dall’UT, limitato alla dichiarazione IFD 2003A con relativi allegati e dalla documentazione allegata al ricorso, vi sono diversi indizi convergenti che depongono a favore del commercio professionale d’immobili.

Innanzi tutto l’orchestrazione dell’operazione mediante una società semplice di tre persone, attive nel settore dell'edilizia, che non può non indurre a pensare a un’operazione immobiliare di ampio respiro, verosimilmente mediante costituzione e vendita di appartamenti in condominio, anche se ciò non risulta dalla documentazione prodotta.

Anche il finanziamento con l’impiego di mezzi di terzi in misura nettamente preponderante avvalora l’ipotesi del commercio professionale d’immobili. Il capitale proprio immesso da __________ __________ nell’operazione è pressoché nullo, non appena si consideri che alla sua quota d’investimento di fr. 250'000.- è corrisposto, come si evince dalla motivazione della decisione su reclamo, un aumento dei debiti negli anni 1997-98 di fr. 243'928.-, poco importa se privati. L’apporto di capitale proprio nella misura del 25% è infatti stato finanziato quasi integralmente con ulteriore capitale di terzi.

Nemmeno la durata della proprietà, di soli quattro anni, è tale da contrastare i suddetti indizi, ma anzi parrebbe avvalorarli ulteriormente, anche se la ragione della breve durata della proprietà può essere ravvisata nel decesso di uno dei promotori.

Insignificante in questo contesto che la ditta del ricorrente abbia partecipato ai lavori di risanamento, non appena si consideri che la sua quotaparte di lavoro, come spiegato nel ricorso, è di poche migliaia di franchi e non è quindi pensabile che un contribuente si avventuri in un’operazione del respiro di quella iniziata in società da __________ e da __________ e __________ __________ per una contropartita così esigua.

Non va infine persa di vista la misura dell’utile conseguito e imposto cantonalmente con l’imposta sugli utili immobiliari, che ha raggiunto la ragguardevole cifra, come si evince dalla relativa tassazione del 26 febbraio 2003, di fr. 461'204.-. La cessione della quota di un terzo a __________ __________ ha quindi anticipato, in un certo senso, il conseguimento dell'utile che i promotori si erano ripromessi all'inizio dell'operazione.

Tutti questi elementi, ciascuno di peso diverso, che parlano per un’operazione immobiliare di natura commerciale sono contrastati sostanzialmente da una sola circostanza: l’imprevisto decesso del socio __________ __________, cui è subentrato il figlio __________, che ha così acquisito una chiara posizione maggioritaria. Questa circostanza può senz’altro aver influito se non addirittura determinato la decisione del ricorrente di alienare la sua quota di comproprietà e di uscire dall’operazione immobiliare, lasciando che a condurla sia __________ __________ da solo, dietro pagamento tuttavia di un importo atto a garantire, come si è appena visto, un cospicuo guadagno.

Tutto ben considerato, questa Camera ritiene di poter condividere la decisione dell’UT.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 144 LIFD

dichiara

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 800.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 880.–

sono a carico del ricorrente.

3. Intimazione alle parti.

4. Contro il presente giudizio è dato ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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