progetti

Land value of option price modified after notarized amendment

80.2002.26Altro tribunale24 set 2002Granted

Apri la fonte

Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The spouses challenged the tax office’s real-estate gains tax assessment, arguing that the alienation value of the optioned property had been reduced from CHF 160,000 to CHF 130,000. The court noted that although the notarized deed generally prevails, the parties later appeared before a notary and formally amended the option price to CHF 130,000. It therefore accepted the taxpayers’ position, allowed the appeal, reformed the objection decision, and remitted the matter to the tax office for a new calculation. No court fees or party costs were imposed.

Massima Omnilex

Art. 131 cpv. 1 LT; alienation value for real-estate gains tax and probative force of the notarized deed: the value recorded in the public instrument is in principle decisive, but the tax authority may rebut that presumption by proving that the deed does not reflect the actual contractual price. If the parties subsequently formalize a reduction of the option or transfer price by additional public deed, the amended price may be taken into account as the true alienation value; a lower-court assessment must then be reformed and remitted for recalculation. The public deed enjoys enhanced evidentiary force under Art. 9 CC, yet its content is not conclusive once its inaccuracy is established (consid. 4-5).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2002.26

Data decisione, Autorità: 24.09.2002, CDT

Incarto n. 80.2002.00026

Lugano 24 settembre 2002

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

giudice Alessandro Soldini

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 22 febbraio 2002

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ e __________ __________, __________ __________, rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________ __________ __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. 1.1.

Il 27 aprile 2001 i coniugi __________ e __________ __________ concedevano a __________ __________ un diritto di compera per fr. 160'000.- sulle particelle n. __________, __________ e __________ di __________.

Il diritto di compera veniva esercitato il 3 settembre successivo, indicando nell’istanza d’iscrizione il prezzo di fr. 160'000.- pattuito nell’atto notarile di costituzione del diritto di compera.

1.2.

Il 23 ottobre 2001 i coniugi __________ presentavano la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, indicando quale valore di alienazione fr. 130'000.-.

Nella notifica di tassazione del 26 novembre 2001 l’Ufficio di tassazione rettificava il valore di alienazione indicato dai coniugi __________ in fr. 160'000.-. L’utile imponibile veniva così definito in fr. 2'236.-, per un imposta dovuta di fr. 670.80.

1.3.

I coniugi __________ presentavano reclamo, facendo valere che il prezzo di vendita era stato concordemente ridotto a fr. 130'000.-.

Il reclamo veniva respinto dall’Ufficio di tassazione con decisione del 24 gennaio 2002, argomentando che il valore di alienazione è quello risultante dall’atto notarile.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso i coniugi __________, assistiti dall’avv. __________, chiedono nuovamente che il valore di alienazione sia stabilito in fr. 130'000.-, conformemente alla realtà economica dei fatti.

L’Ufficio di tassazione propone invece di respingere il ricorso.

Dei rispettivi argomenti verrà detto in seguito, per quanto necessario.

In occasione dell’udienza del 26 marzo 2002, assieme al ricorrente e al suo patrocinatore, è comparso l’acquirente, il quale ha spiegato le ragioni per le quali è stato concordato direttamente tra le parti un prezzo inferiore e, meglio, di fr. 130'000.-.

  1. Il presente ricorso viene evaso conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, che consente alla Camera di diritto tributario di decidere nella composizione di un Giudice unico cause come la presente causa, che non pongono questioni di principio e non sono di rilevante importanza.

  2. 4.1.

Per l’art. 131 cpv. 1 LT, il valore di alienazione è quello risultante dall’ atto notarile o dalla contrattazione.

La legge tributaria pone, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento al valore risultante dall'atto notarile. All'atto pubblico la legge attribuisce un'efficacia probatoria superiore. L’art. 9 CC dispone infatti che i registri pubblici e i pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l’inesattezza del loro contenuto (cvp. 1). Questa prova non è soggetta ad alcuna forma speciale (cpv. 2).

4.2.

Per costante giurisprudenza l’autorità fiscale può quindi provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate altre prestazioni particolari (cfr. Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano, 1996, p. 210).

La principale categoria di elementi che diminuiscono il valore di alienazione è rappresentata da quei valori non immobiliari, che possono essere compresi nel prezzo di acquisto dell'immobile. Valori non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a determinate condizioni, i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della proprietà fondiaria (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 228).

  1. 5.1.

Nel caso in esame, non è questione, come di regola può accadere, di scorporare valori non immobiliari dal valore di alienazione, ma di stabilire se il valore indicato nel rogito corrisponda alla realtà. I ricorrenti sostengono infatti che il valore di alienazione sarebbe stato ridotto, senza stipulare un atto pubblico aggiuntivo, da fr. 160'000.- a 130'000.-. I coniugi __________ si sarebbero infatti trovati in una situazione finanziaria delicata. L’acquirente, dal canto suo, avrebbe stipulato un diritto di compera cedibile per il prezzo di fr. 160'000.- versando un acconto di fr. 20'000.- a valere quale pena convenzionale in caso di mancato esercizio, che avrebbe rischiato di perdere, poiché la persona, cui sarebbe stato ceduto il diritto di compera, sarebbe venuta a sua volta a trovarsi in difficoltà finanziarie. Da qui la decisione di intavolare nuove trattative con i proprietari e acquistare in proprio a un prezzo ridotto di fr. 30'000.- il terreno nella speranza di rivenderlo, dopo avervi edificato il previsto châlet.

5.2.

Secondo la dottrina o almeno parte di essa, il prezzo del diritto di compera costituirebbe uno degli essentialia negotii, a proposito del quale la dottrina più recente ha negato, facendo propria la giurisprudenza risalente del Tribunale federale, che in caso di riduzione del prezzo possa essere in qualche modo applicato il principio in maiore minus (cfr. Giger, Grundstückkauf, Berner Kommentar, 1997, p. 148).

Il giudice ha pertanto chiesto al ricorrente che la dichiarazione rilasciatagli all'udienza del 26 marzo 2002 dall’acquirente __________ __________, a conferma della precedente dichiarazione scritta del 30 agosto 2001, trovasse la necessaria conferma in un atto pubblico aggiuntivo.

Il 9 settembre 2002 le parti sono nuovamente comparse davanti al notaio e hanno formalmente convenuto la modifica del prezzo del diritto di compera, che è così stato ridotto a fr. 130'000.-.

In simili condizioni, nulla più osta all'accoglimento del ricorso.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 24 gennaio 2002 è riformata nel senso che il valore dell'alienazione è stabilito in fr. 130'000.- e gli atti del procedimento sono retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'emanazione del nuovo conteggio.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Non si assegnano ripetibili.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Parole chiave

real-estate gains taxalienation valuepurchase optionnotarial deedevidentiary forceprice reductiontax assessmentremand

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the alienation value for real estate gains tax should be CHF 160,000 or CHF 130,000.

Decisione estratta

The alienation value was set at CHF 130,000 because the parties later formalized by notarized deed an amendment reducing the option price, so the deed no longer reflected the economic reality.

Motivazione estratta

Although the notarized instrument normally has probative force, the court accepted the later public amendment of 9 September 2002 confirming the reduced price and found no obstacle to taking that lower amount as the taxable alienation value.

Questione giuridica chiave

Whether the tax office decision on objection should be amended and the file returned for a new calculation.

Decisione estratta

Yes. The objection decision was reformed and the case sent back to the tax office for a new assessment statement.

Motivazione estratta

Once the alienation value was reduced to CHF 130,000, the assessment had to be recalculated accordingly.

Continua la tua ricerca in ChatGPT o Claude

Collega Omnilex per cercare nel corpus legale dal tuo assistente IA.