No deduction for unproven property improvement costsGenerato dall'IA

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2000.81

Data decisione, Autorità: 04.07.2000, CDT

Incarto n. 80.2000.00081

Lugano 4 luglio 2000

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

giudice Alessandro Soldini

segretario:

Andrea Pedroli

statuendo sul ricorso del 3 maggio 2000

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________ -__________, __________ __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. Il 10 luglio 1979 __________ __________ __________ in __________ acquistava da Immobiliare __________ .. il foglio PPP n. , quota di comproprietà di 35 millesimi del fondo n __________ del Comune di __________ __________, con diritto esclusivo sull'appartamento n. __________, unitamente a 1/16 della quota di PPP di 35,20 millesimi, foglio n. __________, con diritto esclusivo sul posteggio “i”; l’alienazione globale veniva effettuata al prezzo di fr. 300'000.-.

Il 10 agosto 1998 __________ __________ -__________ stipulava a favore di __________ __________ e __________ __________ __________ -__________ la costituzione di un diritto di compera cedibile sul fondo base part. N. __________ sito in territorio di __________ per la PPP Fol. __________ in ragione di 35 millesimi e su 1/16 della PPP Fol. __________ in ragione di 35,2 millesimi; il prezzo dell’operazione veniva fissato a fr. 490'000.-

Il 12 ottobre 1998 il trasferimento di proprietà veniva iscritto al Registro fondiario con acquirenti i coniugi __________.

Il 28 dicembre 1998 l'Ufficio di tassazione di __________ notificava all’alienante __________ -__________ la decisione di tassazione sull'utile immobiliare, per un importo d’imposta dovuta di fr. 9'200.-; secondo il calcolo dell’imponibile, dal valore di alienazione di fr. 490'000.- erano stati dedotti come valore d’investimento fr. 300'000.- relativi al valore d’acquisto e fr. 6'000.- relativi ai costi d’acquisto e vendita; non erano invece stati accettati, poiché non provati, i costi di costruzione e di miglioria di fr. 38'400.-.

2. Con reclamo del 12 gennaio 1999 la contribuente chiedeva la deduzione dal valore d'alienazione dell'importo di fr. 30'000.- come spese di miglioria pattuite secondo “contratto di compravendita immobiliare” allegato al reclamo.

Con decisione del 27 marzo 2000 l'Ufficio di tassazione confermava con decisione su reclamo l’importo dell’imposta dovuta (fr. 9'200.-) e respingeva il reclamo, poiché “i costi di costruzione/miglioria di fr. 38'400.- non sarebbero stati comprovati con documentazione specifica (copie fatture, ecc.) anche malgrado la convocazione della contribuente”.

3. Con il presente ricorso la ricorrente ribadisce la richiesta di dedurre l'importo relativo alle spese di miglioria, nel prezzo d’alienazione dell’appartamento di fr. 490'000.- essendo inclusi i mobili fissi per un importo di fr. 20'000.- per cui il prezzo effettivo di alienazione sarebbe di fr. 470'000.-.

Alla richiesta del giudice di precisare l'esatta portata del rogito il notaio con lettera del 19 giugno 2000 precisava: "quanto previsto nel contratto di diritto di compera immobiliare corrisponde alla volontà delle parti. Le parti cioè hanno venduto rispettivamente acquistato l’appartamento al prezzo di fr. 490'000, come indicato nel rogito. Confermo per il resto che i signori __________ hanno pagato un prezzo complessivo di fr. 500'000.-, comprensivo dei mobili usati acquistati.”

4. Conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza.

5. 5.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT 1994).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

5.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

5.2.1. Il valore d'alienazione non comprende i valori non immobiliari che possono esservi compresi. La necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente dal principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere quali costi di investimento.

Valori non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a determinate condizioni, i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della proprietà fondiaria (p. es. si impegna costruire una strada). La valutazione di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base degli accordi contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito un prezzo complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla ripartizione del prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 228 s.).

5.2.2. Il valore d'investimento si compone del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria.

6. Secondo quanto affermato dal notaio, risulta che la ricorrente non ha voluto includere nel prezzo di fr. 490'000.-, indicato nel rogito, l’ammontare di fr. 10'000.- relativo ai “mobili usati”, pagati separatamente dai coniugi __________. Parallelamente, ella non fa menzione, nello stesso, di un importo specifico di fr. 20'000.-, per “mobili fissi”, che porterebbe il prezzo di alienazione effettivo a fr. 470'000.-.

Ora, la stessa ricorrente riduce in corso di procedura la propria domanda di deduzione per costi di miglioria: da fr. 38'400.- indicati nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari dell'11 novembre 1998, a fr. 30'000.- menzionati nel reclamo del 12 gennaio 1999, a fr. 20'000.- invocati nel gravame sottoposto a questa Camera.

Malgrado questa Camera non sia limitata, nel suo potere di cognizione, dal principio del “ne eat iudex ultra petita partium” (art. 228 cpv. 1, art. 213 e art. 196 LT), essa non può prescindere dai dubbi scaturenti dal modo di procedere della contribuente; ragion per cui essa si soffermerà ad analizzare la domanda ricorsuale limitatamente all’importo di fr. 20'000.-

7. 7.1.

Giusta l’art. 200 LT, applicabile per analogia alla procedura di tassazione in materia di imposizione degli utili immobiliari (art. 213 LT), il contribuente deve fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta. Deve segnatamente fornire, a domanda dell’autorità di tassazione, informazioni orali e scritte e presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati.

Qualora contestasse una decisione, incombe al contribuente tenere presente che il reclamo deve essere motivato in fatto e in diritto, indicare le prove e contenere una proposta. Se un reclamo non soddisfa questi requisiti, un termine ragionevole é impartito al reclamante per adeguarvisi, con la comminatoria d'irricevibilità (cfr. art. 176 cpv. 1 LT).

Secondo una sentenza del TF, il ricorrente che vuole ottenere una deduzione non può accontentarsi di affermare genericamente che ha avuto altre spese; egli deve comprovare tale affermazione. Se la legge impone al contribuente di documentare in determinati modi le sue allegazioni, egli non può sottrarsi a questo obbligo. In simili casi l’autorità di tassazione deve invece partire dal principio che i fatti addotti dal contribuente, ma non documentati, non sono presi in considerazione. Presecindere da questa esigenza significherebbe infatti non già correggere una presunta inesattezza ma sostituire l’obbligo posto a carico del contribuente di documentare e provare determinati fatti con l’apprezzamento dell’autorità (DTF 3.12.1990 N. 2A. 344/89, in RDAT II-1991; DTF 107 Ib 218).

7.2.

Si tenga inoltre presente che giurisprudenza e dottrina tendono a distinguere, all'interno della collaborazione che il contribuente deve prestare alla propria tassazione esatta e completa, quelli che sono dei veri e propri obblighi procedurali di collaborazione e quelli che invece sono dei semplici diritti procedurali (cfr. Zweifel, Die Verfahrenspflichten des Steuerpflichtigen im Steuereinschätzungsverfahren, in ASA 49, pp. 513 - 547; Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband, II ediz., Berna 1983, num. 11-14 all'art. 72 StG ZH, p. 340, con riferimenti alla giurisprudenza zurighese; Zweifel, Die Sachverhaltsermittlung im Steuerveranlagungsverfahren, Zurigo 1989, p. 48 ss.); in questo quadro, le norme concernenti l'onere di provare circostanze che diminuiscono l'onere fiscale o ne provocano la cessazione appartengono ai diritti procedurali del contribuente e non agli obblighi (cfr. Zweifel, Die Verfahrenspflichten des Steuerpflichtigen im Steuereinschätzungsverfahren, cit., p. 520, in particolare p. 533 con riferimento all'elenco dei debiti; inoltre Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, op. cit., num. 11-14 all'art. 72 StG ZH, p. 340). I diritti procedurali, a differenza degli obblighi, costituiscono una facoltà del contribuente, della quale l'autorità fiscale non può obbligarlo a fare uso, ma deve unicamente limitarsi ad avvertirlo che in caso di mancato uso del diritto procedurale in questione le circostanze che diminuiscono l'onere fiscale (debiti, interessi, spese di manutenzione, ecc.) non verranno prese in considerazione (cfr. Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, num. 11-14 all'art. 72 StG ZH, p. 340 e giurisprudenza citata).

È chiaro allora che un contribuente non potrebbe in alcun modo rimproverare all'autorità fiscale la mancata deduzione di determinati oneri, quando tale omissione sia riconducibile esclusivamente al fatto di non averne dichiarata l'esistenza, sia pure per una dimenticanza o per negligenza.

7.3.

Nella fattispecie, la ricorrente non ha allegato al reclamo del 12 gennaio 1999 alcun giustificativo a sostegno della domanda di deduzione per costi di miglioria; in particolare, ella si è limitata a far riferimento a un testo, tale “contratto di compravendita immobiliare”. Ora, non solo tale documento non è paragonabile, in quanto a forza probatoria, ai documenti pubblici di cui all’art. 9 CC (disposizione di diritto civile applicabile come principio in materia probatoria anche al diritto pubblico) ma pure il notaio del rogito del 10 agosto 1998, avv. __________, ha confermato, interpellato da questa Camera, che il prezzo di alienazione indicato nel contratto di diritto di compera, fr. 490'000.-, era il prezzo effettivo. L’alienante non ha dunque espresso, e non ha sufficientemente comprovato, la propria volontà di includere nel prezzo stipulato fr. 20'000.- a titolo di mobili fissi.

7.4.

Così stando le cose, questa Camera non può che confermare la decisione su reclamo dell’Ufficio di tassazione di . Valore del precedente acquisto e durata del possesso sono infatti quelli determinati dal trasferimento di proprietà da __________ __________ __________ ad __________ __________ e __________ __________ __________ - il 12 ottobre 1998. Le spese di miglioria non possono essere considerate in quanto non assodate.

8. A titolo meramente abbondanziale si rileva che, quand'anche la ricorrente fosse stata in grado di produrre le fatture della asserite migliorie, l'esito del ricorso non sarebbe verosimilmente stato diverso.

8.1.

Infatti, secondo l'art. 642 CC, "chi è proprietario di una cosa lo è di tutte le sue parti costitutive", cioè tutto ciò che "si immedesima" con la cosa e "non ne può essere separato senza distruggerla, alterarla o deteriorarla". Le parti costitutive di un immobile condividono quindi normalmente il destino giuridico - e dunque anche fiscale - del fondo.

Perché un'opera possa essere considerata parte costitutiva dell'immobile, occorre un triplice nesso:

• un legame esteriore, cioè che appare esternamente, tra la parte principale e le parti secondarie;

• un legame interiore, cioè un'intima unità funzionale, di finalità, tra la parte principale e le parti secondarie, al punto che la parte principale può adempiere il suo fine economico solo unitamente alle parti secondarie;

• un legame duraturo.

Le parti costitutive devono essere distinte dai meri accessori, che sono invece cose mobili, durevolmente destinate all'uso, al godimento od alla conservazione della cosa principale e che vi sono state annesse, connesse od altrimenti poste per servire alla cosa stessa. Gli accessori dunque, a differenza delle parti costitutive, non seguono necessariamente le vicende dell’immobile.

In dottrina vi è chi si interroga se anche gli accessori debbano essere considerati alla stregua di parti costitutive quando sono trasferiti assieme ad un immobile (cfr. Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, pp. 62-64).

Secondo la giurisprudenza di questa Camera, si deve ritenere che siano compresi nel valore di alienazione tutti quei beni mobili che presentano un nesso economico con l’immobile e che si può presumere siano destinati al suo servizio per farne parte in modo durevole, a prescindere dal fatto che, civilisticamente, siano qualificabili come accessori o parti costitutive (cfr. Soldini/Pedroli, loc. cit.). Sono così state considerate parti integranti di un immobile, e hanno quindi rilevanza ai fini della determinazione dell'utile, i pavimenti, la cucina americana, gli armadi a muro, la moquette, ma non gli altri elementi dell'arredamento (CDT n. 213 del 14 luglio 1986, inedita; CDT n. 236 del 29 luglio 1988, inedita).

8.2.

Non appena si scorra la lista dei "beni mobili" ceduti, ci si avvede che la maggior parte degli stessi dovrebbe essere considerata parte costitutiva o quanto meno parte accessoria economicamente connessa con l'immobile ceduto.

È indubbiamente il caso dell'armadio fissato al muro, della porta blindata e degli specchi del bagno, che con ogni probabilità sono ancorati alla parete.

La stessa sorte potrebbero seguire con una certa probabilità anche la libreria, che sembrerebbe, in considerazione delle sue dimensioni, definite grandi nel contratto aggiuntivo, formare un tutt'uno con la sala, ma anche i copricaloriferi, qualora fossero fissati, come parrebbe probabile, a parete.

Anche da questo punto di vista, quindi, il ricorso si avvererebbe privo di fondamento.

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto .

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico della ricorrente.

3. Intimazione alle parti.

4. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster