progetti

Rental value of apartment upheld; appeal dismissed

80.1999.231Altro tribunale6 giu 2000Dismissed

Apri la fonte

Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The heirs of a deceased taxpayer appealed a Ticino tax assessment that fixed the apartment's imputed rental value at CHF 45,000 for IC/IFD 1997-98. After an expert opinion and hearing, the court held that the valuation was consistent with the objective market rent for a luxury apartment in a central commercial area and that the taxpayer's reduced occupancy for health reasons was only a subjective circumstance. The appeal was dismissed. The file was remitted to the tax office for the intermediate assessment following the taxpayer's death. Costs of CHF 330 were charged to the appellants.

Massima Omnilex

Art. 20 cpv. 1 lett. b LT; art. 21 cpv. 1 lett. b LIFD; rental value of owner-occupied property: it corresponds, in principle, to the objective market rent that could be obtained for an equivalent object. A schematic valuation based on the official tax value is admissible for reasons of practicability, provided it does not depart from market conditions. An exception to the imposition of the rental value is reserved for objective, property-related impediments rendering the premises unusable or unmarketable; subjective reasons, including personal or health-related absence, do not justify exemption (consid. 4-5).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1999.231

Data decisione, Autorità: 06.06.2000, CDT

Incarto n. 80.1999.00231

Lugano 6 giugno 2000

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

giudice Alessandro Soldini

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 8 novembre 1999

in materia di: IC/IFD 97/98

presentato da:

__________, ora eredi, rappr. da: __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

__________, deceduta il 2 settembre 1999, era proprietaria di un appartamento, costituito in proprietà per piani (__________millesimi), situato in un immobile di tipo misto (una parte commerciale e una residenziale), situato a __________ tra via __________ e via __________. Nella dichiarazione d’imposta IC/IFD 1997-98 la contribuente dichiarava un valore locativo di fr. 42'000.-.

L’ 8 maggio 1999 l’Ufficio di tassazione le notificava la tassazione, elevando il valore locativo a fr. 45'000.-.

Il reclamo presentato dagli eredi della contribuente veniva respinto su questo punto con decisione dell’ 11 ottobre 1999. L’Ufficio di tassazione argomentava che il valore locativo corrispondeva al 4,9% del valore di stima di fr. 920'333.- ed era stato esposto anche nel precedente periodo.

  1. 2.1.

Con il presente, tempestivo ricorso gli eredi della defunta contribuente chiedono la riduzione del valore locativo a fr. 32'400.-, che costituirebbe il canone di locazione massimo conseguibile per quell’appartamento. Descrivono in particolare la natura e l’ubicazione dell’immobile, rilevando inoltre che è abitato solo durante parte dell’anno a causa di ragione di salute.

2.2.

In occasione dell’udienza del 29 febbraio 2000 si conveniva, su proposta del giudice, di incaricare il perito della Camera di effettuare una perizia sul valore locativo dell’appartamento che negli anni di computo 1997-98 era stato di proprietà di __________ __________.

La relazione peritale, rassegnata il 5 aprile 2000, è stata sottoposta al rappresentante della ricorrente, il quale non ha fatto uso della facoltà di esprimersi concessagli dal giudice.

  1. La presente causa viene decisa conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, che consente alla Camera di diritto tributario di decidere nella composizione di un Giudice unico le cause che non pongono questioni di principio e non sono di rilevante importanza.

  2. 4.1.

Secondo l'art. 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del proprietario del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo.

Anche l'uso di quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondi secondo l'art. 655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme fiscali.

4.2

La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la giurisprudenza, il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un terzo. In altre parole, il valore locativo deve corrispondere, in linea di principio, al valore oggettivo di mercato.

4.3

Il Tribunale federale ha per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in natura così percepito, non l'interesse normale del valore in capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).

4.4.

Per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1997-98 per la compilazione della dichiarazione d'imposta). Tale modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.).

4.5.

Un'eccezione all'imposizione del valore locativo può essere concessa solo per locali oggettivamente inutilizzabili, o che rimangono vuoti per l'impossibilità di trovare inquilini a causa di importanti svantaggi oggettivi dell'abitazione (Aa.Vv., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, § 22 N 433 e 434, pag. 280). In altre parole, solo impedimenti di natura oggettiva, ed inerenti all'immobile, possono, se del caso, giustificare l'esenzione del valore locativo (CDT n. 4 dell' 11 febbraio 1992 in re L.P.; CDT n. 177/93 del 27 agosto 1993 in re H. B.).

Impedimenti di natura soggettiva non consentono invece di fare astrazione dall'imposizione del valore locativo.

  1. 5.1.

La perizia ordinata da questa Camera ha chiarito la tipologia molto lussuosa dell’appartamento della +ricorrente e la sua ubicazione in una zona centrale di __________, a carattere tuttavia prevalentemente commerciale (prossimità di strade di grande traffico, incroci semaforici, autosilo, grandi empori).

Secondo il perito, il valore locativo si aggirerebbe, sulla scorta di confronti con gli affitti percepiti al metro quadro per i negozi a pianterreno e gli uffici ai piani superiori nello stesso immobile, a ca. fr. 48'500.- all’anno. Ha ritenuto tuttavia giustificabile una leggera riduzione e, meglio, a fr. 42'000.-, in considerazione delle particolari condizioni del mercato dell’alloggio nel periodo di computo.

In sostanza la perizia ha quindi confermato la correttezza della valutazione effettuata dall’Ufficio di tassazione, che ha determinato il valore locativo applicando il parametro inferiore del 5% (per l’esattezza, il 4,5%) al valore ufficiale di stima.

Tale importo, tutto ben considerato, tiene equamente conto delle particolari condizioni del mercato dell’alloggio nel periodo di computo, così come suggerito dal perito, anche se non nella misura da lui prospettata con notevole prudenza.

5.2.

Gli atti del procedimento vanno retrocessi all’Ufficio di tassazione perché proceda nei propri incombenti e, meglio, proceda ad allestire la tassazione intermedia a seguito del decesso della contribuente.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

§ Gli atti del procedimento sono retrocessi all’Ufficio di tassazione perché proceda nei propri incombenti (consid. 5.2.).

  1. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 250.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 330.–

sono a carico dei ricorrenti.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Parole chiave

rental valueobjective market rentofficial tax valuationowner-occupied propertyexpert appraisalobjective impedimentsubjective reasonscourt costsintermediate assessment

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the apartment's imputed rental value should be reduced below CHF 45,000 for IC/IFD 1997-98.

Decisione estratta

No. The expert appraisal confirmed the tax office's valuation as appropriate in light of the apartment's luxury standard, central location, and market conditions.

Motivazione estratta

The court held that the rental value corresponds to the objective market rent and that only objective, property-related obstacles can justify an exception. The taxpayer's partial-year occupancy for health reasons was a subjective circumstance and did not warrant exemption.

Questione giuridica chiave

Whether the file should be returned for an intermediate assessment following the taxpayer's death.

Decisione estratta

Yes. The file had to be sent back to the tax office so it could carry out the necessary intermediate assessment after the taxpayer's death.

Motivazione estratta

Because the taxpayer died during the proceedings, the office had to perform the ensuing administrative steps connected with the tax assessment.

Questione giuridica chiave

Allocation of procedural costs.

Decisione estratta

The appellants had to bear the court costs.

Motivazione estratta

As the appeal failed, the court charged the appellants with the justice fee and clerk's costs.

Continua la tua ricerca in ChatGPT o Claude

Collega Omnilex per cercare nel corpus legale dal tuo assistente IA.