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Tax treatment of loss provision on real-estate sale

80.1998.298Altro tribunale17 mag 1999Partially Granted

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Sintesi Omnilex

The taxpayer appealed against the refusal to deduct a provision linked to a failed real-estate sale and against the refusal to deduct personally assumed expenses. At the hearing, the parties agreed that the property had been resold and repurchased, leading to recognition of a total loss of CHF 150,000, deductible in the taxpayer’s file at CHF 37,500 per average year. The court partially upheld the appeal, amended the objection decision accordingly, and remitted the file to the tax office for new tax calculations. No court fees or costs were charged.

Massima Omnilex

Art. 144 LIFD; Art. 231 LT 1994; tax appeal concerning deductibility of a loss provision in a real-estate transaction and the tax treatment of related expenses; where the parties reach an agreement on the taxable loss, the appellate court may amend the objection decision accordingly and remit the file for recalculation. Separate personally assumed expenses that constitute private capital loss are not deductible as business expenses. In tax appeal proceedings, the court may order no court fees or party compensation when the circumstances so justify (consid. 3).

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1998.298

Data decisione, Autorità: 17.05.1999, CDT

Incarto n. 80.98.00298

Lugano 17 maggio 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 7 dicembre 1998

in materia di: IC/IFD 95/96

presentato da:

__________, __________ __________,

rappr. da: __________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

__________ intraprendeva, in società semplice (consorzio) assieme ai signor __________ e __________, un'operazione immobiliare che aveva lo scopo di edificare sul mapp. n. __________ RFD di __________ alcune unità abitative costituite in PPP e di venderle. Nel corso del 1992 __________ lasciava il consorzio.

Il 16 novembre 1990 i tre soci vendevano una casa in PPP a __________ __________, cittadino __________, al prezzo di fr. 625'000.-. Poiché l'acquirente non aveva versato il prezzo pattuito, __________, suo conoscente, anticipava alla società un acconto di fr. 32'500.- e un ulteriore importo di fr. 63'329,53 a copertura della spese concernenti la PPP in questione.

Nella tassazione IC/IFD 1993-94 l' Ufficio di tassazione esponeva a __________ __________ la sua quota parte di utile relativa alla vendita della quota di PPP a __________ __________. Il credito verso quest'ultimo si rivelava poi irrecuperabile e veniva quindi accantonato a bilancio. La procedura d'incasso del credito si rivelava vana. L'immobile veniva aggiudicato il 3 settembre 1998 all'incanto al ricorrente e all'altro socio del consorzio, __________, al prezzo di fr. 50'000.- più spese.

Gli esercizi 1993 e 1994 del consorzio chiudevano in perdita: quello del 1993 con una perdita di fr. 477'922.17, quello successivo con una di fr. 360'614.05.

Nella tassazione IC/IFD 1995-96 l'UT di __________ ammetteva una perdita di fr. 15'109.- per l'IC e di fr. 14'390.- per l'IFD, negando tuttavia la deduzione dell'accantonamento da parte del consorzio di fr. 200'000.- in relazione alla vendita dell'immobile in PPP a __________ (cfr. notifica di tassazione del 9 febbraio 1998).

In sede di reclamo l'UT elevava la perdite ammesse in deduzione a fr. 33'359.- per l'IC e a fr. 32'640.- per l'IFD, specificando altresì che il nuovo valore determinante dell'immobile avrebbe corrisposto al valore d'aggiudicazione più l'importo del credito vantato verso il debitore (cfr. decisione su reclamo del 9 novembre 1998).

  1. Con il presente, tempestivo ricorso __________ __________ chiede nuovamente la deduzione dell'accantonamento sulla vendita a __________, precisando che l'ammontare esatto della perdita non è ancora noto, dichiarandosi nondimeno disposto, qualora la perdita risultasse inferiore, a consentire di tassare l'eventuale differenza non solo per l'IFD quale reddito da commercio professionale d'immobili ma anche per l'IC, malgrado la modifica legislativa entrata in vigore nel 1995 in materia di commercio professionale d'immobili, nel periodo di computo di competenza. Chiede inoltre la deduzione dell'importo di fr. 63'329,53 per le spese ricorrenti del signor __________, di cui si è fatto personalmente carico.

La Divisione cantonale delle contribuzioni con osservazioni del 12 marzo 1999, vista anche la presa di posizione del 22 dicembre 1998 dell'UT, propone di accogliere parzialmente il ricorso in merito alla richiesta di accantonamento e di respingerlo invece nella misura in cui chiede la deduzione delle spese ricorrenti del signor __________, che si è personalmente accollato, in quanto da considerare fiscalmente perdita in capitale privata.

Quanto all'accantonamento, delle diverse possibilità di calcolo affacciate dalla Divisione cantonale delle contribuzioni nelle osservazioni, sarà detto in seguito, per quanto necessario.

  1. All'udienza del 29 aprile 1999, dopo aver constatato come l'immobile venduto a Teohari per fr. 620'000.- sia stato riacquistato dal consorzio per fr. 470'000.-, si è convenuto di ammettere una perdita complessiva di fr. 150'000.-, da dedurre nella partita fiscale del ricorrente in ragione di fr. 37'500.- di media annua.

Le parti hanno aderito seduta stante al suddetto accordo.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 9 novembre 1998 è riformata a'sensi del considerando 3 e gli atti del procedimento sono retrocessi all' Ufficio di tassazione per l'emissione di nuovi conteggi.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.

Non si assegnano ripetibili

  1. Intimazione alle parti.

  2. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the provision connected to the failed sale of a PPP unit was deductible for tax purposes.

Decisione estratta

The appeal was settled by allowing a total loss of CHF 150,000, to be allocated to the taxpayer at CHF 37,500 per average year.

Motivazione estratta

At the hearing the parties established that the property had been sold for CHF 620,000 and repurchased by the consortium for CHF 470,000, which justified recognition of a total loss; the prior reclamo decision therefore had to be amended and the file sent back for new tax calculations.

Questione giuridica chiave

Whether the personally borne recurring expenses of the purchaser could be deducted.

Decisione estratta

The decision does not grant a separate deduction for those expenses; the record indicates that this request was rejected as private capital loss, but the dispositive part only reflects the settlement on the loss amount and remand for recalculation.

Motivazione estratta

The authorities considered this item to be a private capital loss rather than deductible tax expense.

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