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Valuation of unlisted real-estate company shares for wealth tax

80.1997.205Altro tribunale29 set 1998Dismissed

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Sintesi Omnilex

In IC 1995-96 the taxpayer contested the tax office’s valuation of shares in a real-estate company, arguing that the share value should be much lower. The court relied on its earlier final judgment and on the valuation rules for unlisted securities, especially the intrinsic-value method for real-estate companies. It held that there was no reason to depart from the prior valuation approach and confirmed the tax office’s assessment. The appeal was dismissed and the taxpayer was ordered to pay CHF 480 in costs.

Massima Omnilex

Art. 45 cpv. 2 LT 1994; valuation of unlisted shares in a real-estate company for wealth tax; shares not regularly traded are assessed by reference to income value and intrinsic value, with the latter prevailing in the case of real-estate companies. The tax authority may rely on the federal instructions for valuing unlisted securities. Once a valuation method has been confirmed by a final judgment, a renewed challenge in later tax periods does not justify departure from that method absent new compelling reasons. Procedural costs follow the outcome pursuant to Art. 231 LT 1994.

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AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 80.1997.205

Data decisione, Autorità: 29.09.1998, CDT

Incarto n. 80.97.00205

Lugano 29 settembre 1998

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 12 dicembre 1997

in materia di: IC 95/96

presentato da:

__________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Nella tassazione IC 1995-96 l’Ufficio di tassazione di __________ ha esposto al contribuente titoli per un valore complessivo di fr. 906'318.- a fronte di un valore dichiarato di fr. 213'318.-. La divergenza risiede nella valutazione di fr. 723'000.- attribuita dall’UT alle azioni della società immobiliare __________ __________ (cfr. notifica della tassazione del 14 ottobre 1996).

  2. In sede di reclamo l’UT, dopo aver sentito l’interessato e aver chiesto all’apposito Servizio dell’Amministrazione federale delle contribuzioni la valutazione delle azioni della società, confermava la propria valutazione (cfr. decisione su reclamo del 17 novembre 1997).

  3. Con il presente, tempestivo ricorso __________ __________ ripropone la nota censura relativa alla valutazione delle azioni della __________ __________, chiedendo che il valore delle azioni venga stabilito in fr. 356'000.-. Produce un conteggio relativo alla valutazione delle azioni, in cui il valore dell’immobile viene fissato in fr. 2'900'000.- conformemente alla precedente sentenza di questa Camera del 27 ottobre 1995.

  4. Già nel precedente periodo di tassazione 1993-94 il contribuente aveva sollevato il problema della valutazione delle azioni dell'Immobiliare __________ __________, effettuata dall'autorità di tassazione.

Con sentenza del 27 ottobre 1995 (CDT n. ..__________) questa Camera aveva accolto parzialmente il ricorso riducendo il valore delle azioni della Immobiliare __________ __________ da fr. 30'585.- a fr. 23'843.- cadauna.

Conformandosi alla precedente sentenza l' Ufficio di tassazione di __________ ha attribuito alla singola azione __________ __________ un valore al 1° gennaio 1995 di fr. 24'100.-, rettificando così il valore delle trenta azioni del contribuente da fr. 925'500.- (cfr. elenco titoli) a fr. 723'000.-.

Questa Camera, malgrado le garbate obiezioni ricorsuali, che sarebbe stato più opportuno sottoporre con ricorso di diritto pubblico al tribunale federale impugnando il giudizio del 27 ottobre 1995, non può non riconfermarsi nel proprio precedente giudizio.

  1. 5.1.

Secondo l'art. 45 cpv. 2 LT 1994 le azioni, le partecipazioni a società cooperative ed altri diritti di partecipazione non regolarmente oggetto di transazione sono valutati tenendo conto del loro valore di reddito e del loro valore intrinseco. Esso corrisponde letteralmente all'art. 51 cpv. 2 LT 1976.

5.2.

La prassi seguita dall'autorità fiscale cantonale (e confermata da questa Camera nel precedente giudizio concernente le azioni __________ __________) si è sempre attenuta ai criteri di stima delle istruzioni emanate dall'Amministrazione federale delle contribuzioni per i titoli non quotati (si vedano, in particolare, le Istruzioni concernenti la stima dei titoli non quotati ai fini dell'imposta sulla sostanza, ediz. 1982 e ediz. 1995).

Non si può quindi far altro che ribadire quanto già esposto nella sentenza del 27 ottobre 1995. Si vuole unicamente rilevare che, ancorché il consid. 3.2 di detta decisione, a giudizio del ricorrente, si commenti da sé, esso recepisce una soluzione che ha trovato l'appoggio delle cerchie interessate.

5.3.

Nel precedente giudizio, cresciuto in giudicato e contestato solo in questa sede dal ricorrente, questa Camera aveva rilevato:

3.2

Per quanto attiene in particolare alle azioni di società immobiliari, la cifra 81 delle Istruzioni del 1982 afferma che il loro valore si stabilisce generalmente a partire dalla quota parte del valore intrinseco della società. Quanto agli immobili appartenenti a società immobiliari, sono stimati al valore venale e, se quest'ultimo non è noto, al valore ufficiale, al valore di reddito o al valore contabile, se è più elevato. Qualora la stima si fondi sul valore venale, si concede la deduzione per imposte latenti fino a concorrenza del 20% (Istruzioni cit., cifra 83).

Gli stessi criteri di valutazione sono contenuti in un parere pubblicato nel 1985 dalla "Schutzorganisation der privaten Aktiengesellschaften" di Basilea, in cui una commissione di esperti ha rilevato che il patrimonio delle società immobiliari consiste esclusivamente o in misura preponderante in fondi, che lo scopo di dette società è di amministrare, utilizzare o edificare su tali fondi, e che i redditi constano precipuamente di canoni di locazione o di affitto. Pertanto, è il solo valore intrinseco della società, non invece il valore di reddito, a determinare la valutazione delle azioni. Soltanto qualora il conduttore o l'affittuario eserciti negli spazi locati un'attività commerciale o una fabbrica, allora i redditi che pervengono alla società immobiliare dipenderanno perlopiù dall'entità degli scambi e degli utili, ragione per cui la valutazione delle quote di partecipazione dovrà corrispondere a quella delle azioni di società operative (Schutzorganisation der privaten Aktiengesellschaften, Gutachten über die Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer, Zurigo 1975, p. 80; cfr. anche la sentenza del Tribunale amministrativo di Zurigo del 25 maggio 1978, in ZBl 80/1979 p. 232, confermata con STF del 5 dicembre 1978, in ZBl 80/1979 p. 234 ss.).

3.3.

Come accennato, se nel calcolo del valore intrinseco si computano le riserve tacite (corrispondenti alla differenza fra il valore contabile ed il valore determinante per la stima), si suole considerare l'onere latente d'imposta, commisurato nel 20% delle riserve tacite (Schutzorganisation der privaten Aktiengesellschaften, op. cit., p. 81; AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 554; ZBl 80/1979 p. 233 cons. 4).

Trattandosi chiaramente di una disposizione che ha lo scopo di introdurre una semplificazione nel calcolo del valore delle azioni, non può naturalmente essere presa in considerazione la richiesta del ricorrente di elevare la suddetta percentuale fino a raggiungere le più alte aliquote previste per il calcolo dell'imposta sugli utili immobiliari.

3.4.

Il valore di partenza per il calcolo della riserva tacita si è visto essere in primo luogo il valore venale dell'immobile e, subordinatamente, il valore ufficiale.

Nella fattispecie, l'autorità fiscale ha assunto, ai fini del calcolo, il valore ufficiale di stima. Di fronte alle contestazioni del ricorrente, la Camera ha incaricato il proprio perito di procedere ad una stima del valore venale dell'immobile. Il perito ha rassegnato la propria perizia il 7 luglio 1995, attribuendo all'immobile un valore di fr. 3'000'000.-. Alle parti è stata quindi offerta la possibilità di prendere posizione sul rapporto in questione; il ricorrente ha allora fatto osservare che, in occasione della recente espropriazione di una superficie di 80 mq, il Comune di __________ ha pagato alla Immobiliare __________ __________ fr. 800.- al metro, mentre il perito della Camera ha attribuito al terreno un valore di fr. 900.- al metro.

Tenendo conto di tale circostanza, la Camera ritiene pertanto di poter prendere in considerazione, invece del valore ufficiale di stima, il valore accertato dal perito, modificato però riducendo il valore al metro quadrato da fr. 900.- a fr. 800.-. Il valore venale dell'immobile di proprietà della Immobiliare __________ __________ è dunque stabilito in complessivi fr. 2'900'000.-.

5.4.

L'UT ha così rettificato il valore intrinseco ai fini della stima delle azioni:

capitale azionario fr. 50'000

riserve fr. 87'411

riserve tacite:

  • valore venale fr. 2'900'000

  • valore contabile fr. 1'563'936 fr. 1'336'064

  • imposte latenti (fr. 267'213)

valore intrinseco fr. 1'206'262

Il valore di ogni azione ammonta, di conseguenza, a fr. 23'125.-.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 400.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 480.–

sono a carico del ricorrente.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the valuation of the taxpayer’s unlisted real-estate company shares for wealth tax had to be reduced from CHF 723,000 to CHF 356,000.

Decisione estratta

The court upheld the tax office’s valuation methodology and refused to depart from its earlier final judgment; the share value remained about CHF 723,000, with each share valued at CHF 23,125.

Motivazione estratta

Under Art. 45 cpv. 2 LT 1994, non-traded shares are valued according to income value and intrinsic value. For real-estate companies, the intrinsic-value approach applies the federal valuation instructions for unlisted securities; the court saw no reason to change the method already confirmed in the prior final judgment. The taxpayer’s objections were therefore rejected.

Questione giuridica chiave

Allocation of procedural costs.

Decisione estratta

The taxpayer was ordered to pay court costs of CHF 480, consisting of a CHF 400 judicial fee and CHF 80 clerical expenses.

Motivazione estratta

As the appeal was dismissed, costs followed the outcome under Art. 231 LT 1994.

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