Transfer of building indices in real estate gain taxGenerato dall'IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.83

Data decisione, Autorità: 23.06.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00083

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi Il segretario

statuendo sul ricorso del 8 maggio 1995

in materia di: IMVI (IMVI7/95)

presentato da:

---

__________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. Con mutazione iscritta a RF il 16 novembre 1992 la __________ __________ __________ cedeva a __________ e __________ __________ il mapp. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 35'000.--. In precedenza il mapp. n. __________ aveva beneficiato di un trasferimento di indici di occupazione e di sfruttamento dal contiguo mapp. n. __________, pure di proprietà della __________ __________ __________, così da soddisfare i requisiti richiesti per l'edificazione; inoltre al mapp. n. __________ era stato concesso il diritto di formare un posteggio sul contiguo mapp. n. __________: il tutto per un valore quantificato in fr. 11'580.--.

L' Ufficio dei registri, autorità di tassazione in materia di imposta sul maggior valore immobiliare, nella notifica di tassazione del 17 gennaio 1993 calcolava il maggior valore imponibile deducendo dal valore dell'alienazione (fr. 35'000.--) il valore di stima ufficiale (fr. 1'932.--) maggiorato del 5% (fr. 97.--). A seguito del reclamo che era stato interposto dalla venditrice, l' Ufficio dei registri determinava il valore del precedente acquisto in fr. 17'899.--, pari al prezzo pagato e conseguentemente portava anche la deduzione forfetaria del 5% a fr. 895.--; negava invece il computo del valore derivato al fondo venduto dal trasferimento degli indici (cfr. decisione su reclamo dell' 11 febbraio 1993).

La __________ __________ __________ presentava pertanto ricorso all' Amministrazione cantonale delle contribuzioni, chiedendo nuovamente che nel calcolo del maggior valore imponibile venisse computato il valore equivalente agli indici trasferiti dal mapp. n. __________ al mapp. n. __________.--, come pure una fattura di fr. 1'254.-- per spese di progettazione.

Con decisione del 13 aprile 1995 l' Amministrazione cantonale delle contribuzioni, ora Divisione cantonale delle contribuzioni, accoglieva parzialmente il ricorso, ammettendo la deduzione della fattura per spese di progettazione; negava invece il computo del valore del trasferimento degli indici, osservando:

" (...) questi trasferimenti sono di regola imponibili a norma dell'art. 2 cpv. 2 LIMVI in quanto si tratta di negozi giuridici i cui effetti sono parificabili, anche dal profilo economico, a quelli di un trasferimento di proprietà. Normalmente avvengono con pagamento di un'indennità poiché le possibilità edificatorie del fondo cedente vengono, di conseguenza, diminuite.

Nella fattispecie questo trasferimento non è stato imposto in quanto il proprietario dei fondi risultava essere sempre la spettabile __________ __________ __________. Ciò significa che l'operazione non è avvenuta a titolo oneroso e di conseguenza l'imposta è stata differita nel tempo, ossia, al momento della vendita delle due particelle".

2. Con il presente, tempestivo ricorso la __________ __________ __________ chiede nuovamente il computo del valore degli indici trasferito nella determinazione del maggior valore immobiliare imponibile, precisando che "va da sé che in occasione della vendita del terreno al mappale n. __________, il suo valore verrà diminuito di fr. 11'580.--".

La Divisione cantonale delle contribuzioni propone per contro di respingere il ricorso.

3. 3.1

Soggiacciono tra l'altro all'imposta sul maggior valore immobiliare la costituzione e l'alienazione di diritti di superficie che abbiano i caratteri del diritto per sé stante e permanente i cui effetti siano economicamente parificabili a un'alienazione della proprietà (art. 2 cpv. 2 lett. d LIMVI), come pure più in generale, qualsiasi negozio giuridico i cui effetti, riguardo al potere di disporre, sono parificabili, economicamente, a quelli di un'alienazione (art. 2 cpv. 2 lett. f LIMVI). L'art. 10 LIMVI precisa inoltre che nel calcolo dell'imponibile si deve tener conto della svalutazione della parte residua derivante dall'alienazione parziale di un fondo.

3.2

La LIMVI non prevede espressamente l'imposizione delle servitù di diritto privato né tanto meno delle limitazioni di diritto pubblico al diritto di proprietà e nemmeno del trasferimento di indici (di costruzione, occupazione, sfruttamento, ecc.) da un fondo all'altro. Se quindi la costituzione di una servitù o una cessione di indici, a maggior ragione se solo parziale, non incidono sul diritto di disporre della proprietà in modo così determinante da privarlo di contenuto al punto da dover essere equiparate a un'alienazione economica, non si farà luogo ad imposizione in virtù della clausola generale dell'art. 2 cpv. 2 lett. f LIMVI.

3.3

Dal canto suo, l'art. 10 LIMVI, che è stato ripreso con formulazione modificata ma inalterato nella sostanza dall'art. 135 LT-1994, trova sostanzialmente applicazione nei casi si espropriazione che danno luogo al versamento di un'indennità di svalutazione per la parte residua. Quando la diminuzione di valore della parte residua raggiunge un’incidenza tale da configurare una vera e propria alienazione della parte stessa, e di conseguenza l’indennità versata ammonta ad un importo rilevante, la LIMVI prevede espressamente che l’utile derivante da tale realizzazione parziale della parte residua sia imposto insieme a quello derivante dal trasferimento della parte espropriata. Quando invece, come d’altronde accade quando vengono costituiti diritti reali che non presentano durata ed intensità sufficienti a giustificarne l’imposizione a titolo di alienazioni imponibili, l'indennità di svalutazione è di entità trascurabile e non attinge la soglia del trasferimento imponibile, si rinuncia ad imporla al momento stesso dell’espropriazione; si dovrà comunque tener conto dell' importo versato a titolo di indennità di svalutazione al momento dell’alienazione della parte residua, computandola al valore della contrattazione.

3.4

Ancorché la norma non contenga alcun riferimento alla cessione degli indici, così come l’indennità di svalutazione della parte residua compensa in molti casi la diminuita capacità edificatoria del fondo, ad esempio per la perdita del bonus di edificabilità per grandi superfici, anche l’indennizzo versato per la cessione degli indici compensa la minore edificabilità del fondo. Non vi è quindi ragione di trattare diversamente queste due fattispecie, entrambe relative a casi di realizzazione parziale. Anche in questo caso, qualora la cessione degli indici non fosse imposta come tale, il relativo indennizzo dovrà essere computato al valore della contrattazione, al momento della successiva alienazione del fondo.

3.5

La soluzione prospettata non è diversa da quella ancorata dalla Legge tributaria del canton Zurigo ed ora recepita anche dalla Legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette (art. 12 cpv. 2 lett. c LAID), la quale prevede espressamente l'imposizione delle liquidazioni parziali in caso di costituzione di servitù di diritto privato o di limitazioni di diritto pubblico al diritto di proprietà, a condizioni che incidano in modo durevole ed essenziale sul diritto di proprietà (Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz-Kurzkommentar, Zurigo, 1994, ad § 161, num. 103 ss., pp. 734 ss.)..

3.6

Dal canto suo, anche la dottrina ammette l'imposizione delle altre servitù, purché gravino in modo durevole e intensivo il fondo e sia ovviamente pattuito un corrispettivo (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, 1953, p. 80; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, tesi, Zurigo, 1990, p. 120; Ochsner, Die Bseteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, 1976, p. 121).

L'intensità della limitazione è data quando la costituzione di una servitù limita lo sfruttamento incondizionato o diminuisce il valore venale di un fondo in modo importante, vale a dire equiparabile alla rinuncia ad essenziali o addirittura alle principali facoltà del proprietario (Guhl, loc. cit.; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo,1993, p. 127; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürrcher Steuergesetz, vol. IV, Berna 1966, p. 166).

4. Come si è visto, quando la costituzione di una servitù, la cessione di un indice, il versamento di un'indennità di svalutazione della parte residua non configura una liquidazione parziale imponibile, ciò non significa che il negozio sia irrilevante dal profilo dell'imposta sul maggior valore immobiliare. Al contrario, esso può incidere sul valore dell'immobile al momento dell'acquisto ed al momento della vendita se ne dovrà tener conto nel calcolo del maggior valore imponibile. Quando una servitù o una cessione di indici non presentano i caratteri di durata e di intensità che ne giustificano un'imposizione mediante l'imposta sugli utili immobiliari, della sua costituzione od estinzione si deve tener conto al momento della vendita del fondo gravato, poiché essa dà indubbiamente luogo ad un incremento o decremento della sostanza.

L'imposizione del maggior valore immobiliare, così come quella degli utili immobiliari, si fonda sul principio delle "situazioni comparabili". Valore di investimento (valore del precedente acquisto, più spese di costruzione e miglioria) e valore di alienazione devono riferirsi allo stesso immobile, dal punto di vista delle dimensioni e del contenuto (Guhl, op. cit., p. 256; Mettler, op. cit., p. 153; Ochsner, op. cit., p. 72; Locher, Das Objekt der bernischen Grundstückgwinnsteuer, Berna, 1976, p. 66; , Rumo, op. cit., p. 185; AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, pp. 734 s.: gli autori parlano, a tale proposito, di principio di congruenza). Il prezzo di acquisto pagato per un certo immobile può dunque essere contrapposto al prezzo ottenuto con l'alienazione dello stesso fondo, solo se il complesso di cose e diritti di cui è costituito il fondo non ha subito alcuna modificazione durante il possesso, se cioè il complesso esistente al momento della vendita è congruente con quello esistente al momento dell'acquisto.

5. Per quanto precede, il ricorso merita accoglimento. Alla luce degli elementi concreti del presente caso, il trasferimento di indici dal mapp. n. __________ al mapp. n. __________ non presenta un'intensità tale, a mente di questa Camera, da configurare una liquidazione parziale imponibile con l'imposta sul maggior valore immobiliare. Il mapp. n. __________ è infatti stato privato, per effetto del trasferimento degli indici della sua capacità edificatoria in misura soltanto ridotta, quanto bastava, nell'ambito di un'operazione di parcellazione, a rendere edificabili i due mappali ricavati originariamente dal mapp. __________, divenuto in sede di raggruppamento terreni mapp. n. __________ NN.

Come sostenuto dalla ricorrente, del trasferimento degli indici e della costituzione di una servitù di posteggio, occorrerà tener conto:

• nella compravendita del mapp. n. __________, includendo l'importo di fr. 11' 580.-- tra i costi di miglioria o, per usare la terminologia della nuova LT, tra i costi di investimento;

• al momento dell'alienazione del mapp. n. __________, aggiungendo l'importo in questione al valore di quella contrattazione, vale a dire aumentando il prezzo di vendita.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza:

a. il dispositivo n. 1 della decisione del 13 aprile 1995 della Di- visione cantonale delle contribuzioni è riformata nel senso che le spese di miglioria vengono ulteriormente aumentate di un importo di fr. 11'580.--;

b. il dispositivo n. 2 è annullato.

§§ Gli atti del procedimento vengono retrocessi all' autorità fiscale per l'emissione di nuovi conteggi.

2. Non si prelevano né spese né tassa di giudizio.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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