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Legal mortgage does not cover ordinary corporate profit tax

80.1995.270Altro tribunale29 dic 1995Granted

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Sintesi Omnilex

The Ticino Tax Chamber decided a remanded appeal against reclaim decisions concerning legal mortgages securing 1988 taxes on a parcel. After the Federal Supreme Court held that ordinary corporate profit tax does not have the necessary direct link with the immovable property, the chamber set aside the cantonal and municipal reclaim decisions insofar as they extended the legal mortgage to that tax. The appeal was therefore upheld. No court costs or judicial fees were charged, and the appellant received CHF 1,600 in party compensation, shared between the canton and the municipality.

Massima Omnilex

Art. 185 cpv. 5 LT 1976; art. 231 cpv. 5 LT 1994; legal mortgage for tax claims: scope ratione materiae. The cantonal legal mortgage for tax debts may secure only taxes that have a sufficiently direct and specific connection with the immovable property. Ordinary corporate profit tax, even if economically triggered by the sale of real estate, arises with the annual closing or tax maturity and not with the transfer of the land; it therefore lacks the required nexus. By contrast, real-estate gain tax is linked to the conveyance of the property and may fall within the mortgage. Where the mortgage is invoked beyond its proper scope, the reclaim decision must be annulled to that extent; success on appeal entails waiver of court fees and an award of party compensation (consid. 3).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.270

Data decisione, Autorità: 29.12.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00270

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 5 gennaio 1995

in materia di: ipoteca legale

presentato da:

__________, __________ __________,

rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  • che, con decisione del 28 maggio 1993, l'Ufficio cantonale di esazione notificava a __________ __________, quale proprietario della part. n. __________ RFD di __________, un conteggio con cui il Canton Ticino faceva valere un'ipoteca legale a garanzia dell'imposta cantonale 1988, dovuta dalla __________ __________ __________, di __________, per un ammontare di complessivi fr. 73'933.–;

  • che allo stesso proprietario della part. n. __________ RFD di __________, il Comune di __________ notificava un analogo conteggio, per l'imposta comunale 1988, per un ammontare di fr. 47'911.70;

  • che i suddetti importi venivano ridotti a fr. 26'207.– per l'imposta cantonale e fr. 16'889.30 per quella comunale, in seguito a reclamo di __________ __________, con due decisioni del 13 e del 16 dicembre 1994;

  • che la Camera di diritto tributario respingeva, con sentenza del 22 marzo 1995 (CDT n. ..__________), un ricorso interposto da __________ __________ contro le due decisioni su reclamo emesse dalle autorità cantonale e comunale;

  • che, in data 11 maggio 1995, __________ __________ impugnava la decisione di questa Camera con ricorso per riforma al Tribunale federale;

  • che, con sentenza del 9 agosto 1995, la II Corte civile del Tribunale federale ha accolto il ricorso per riforma, annullando la sentenza della Camera di diritto tributario e rinviando a quest'ultima gli atti, per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi;

  • che, nella sua decisione, l'Alta Corte, dopo aver affermato che contestazioni in punto alla forma e al requisito della relazione particolare dell'imposta con il fondo, sanciti dal diritto civile federale soggiacciono alle vie di ricorso per riforma (STF del 9 agosto 1995 in re R.B., consid.1 con riferimenti) e dopo aver evocato la precedente e la vigente normativa cantonale in materia di ipoteca legale (STF del 9 agosto 1995 in re R.B., consid. 2), ha affermato che, se l'imposta sul maggior valore immobiliare manifesta un legame particolare con l'immobile, non così l'imposta sugli utili immobiliari delle persone giuridiche secondo l'art. 67 LT-1976;

  • che, infatti, secondo il Tribunale federale, l'imposta in questione «non sorge con il trapasso dell'immobile a registro fondiario, ma piuttosto, come la normale imposta sull'utile, con la chiusura dei conti a fine esercizio annuale; essa inoltre non colpisce tutti i proprietari, ma soltanto le persone giuridiche, le quali però – come tutti i proprietari – già devono sopportare l'imposta sul maggior valore immobiliare. Già per questi motivi sembrerebbe di poter escludere un rapporto sufficientemente stretto e diretto tra l'imposta e il fondo. Per questa ragione, tra l'altro, uno degli autori abbondantemente citato da entrambe le parti (Zucker, Das Steuerpfandrecht in den Kantonen, tesi, Zurigo, 1988, pag. 41 n. 3.1.4.2 i.f) conclude che è escluso il beneficio dell'ipoteca legale per le imposte ordinaria, anche qualora le stesse colpiscano un guadagno conseguito con la vendita di immobili societari (...)»

  • che tali considerazioni inducono l'Alta Corte a concludere che:

«nel caso in esame, invece, l'ipoteca legale è nata senza iscrizione al momento in cui è sorta l'imposta ordinaria ed è stata comunicata al nuovo proprietario del pegno quattro anni dopo la mutazione a registro fondiario. Mentre per l'imposta sul maggior valore immobiliare l'ipoteca legale sorge con il trapasso di proprietà a registro fondiario (DTF 84 II 102 i.f.; Rep. 1986, pag. 52 consid. 4a i.f.), per l'imposta sull'utile della persona giuridica il momento in cui sorge l'imposta, e quindi l'ipoteca legale (cfr. Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 157 n. 4) non ha alcun riferimento con il fondo e il suo trapasso a registro fondiario, ma si situa al momento della chiusura dell'esercizio annuale o addirittura al momento della scadenza dell'imposta ordinaria stabilito dal Consiglio di Stato ai sensi dell'art. 217 cpv. 1 vLT (cfr. Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, pag. 174)»

  • che i giudici federali non hanno mancato di sottolineare che la genericità della base legale del diritto cantonale e l'assenza di limiti temporali

«non possono evidentemente indurre a un'applicazione estensiva e generalizzata dell'ipoteca legale a tutte le imposte che in qualche modo manifestano un legame con il fondo, ma consigliano, semmai, ulteriore prudenza nella sua applicazione ai fini della tutela della sicurezza giuridica».

(STF del 9 agosto 1995 in re R.B., consid. 3).

  • che, alla luce della decisione menzionata, la decisione della Camera di diritto tributario, annullata dalla II Corte civile del Tribunale federale, deve essere riformata nel senso che l'istituto dell'ipoteca legale non tutela l'incasso, da parte dello Stato, di quell'imposta sull'utile ordinario delle persone giuridiche, che deriva da ammortamenti precedentemente effettuati o concessi ma che viene alla luce solo per effetto della vendita dell'immobile;

  • che le decisioni del Canton Ticino e del Comune di __________, impugnate dal ricorrente con ricorso alla Camera di diritto tributario, devono pertanto essere annullate nella misura in cui estendono la garanzia dell'ipoteca legale all'imposta sull'utile immobiliare;

  • che l'accoglimento del gravame comporta la rinuncia a prelevare tassa di giustizia e spese processuali e l'attribuzione di un'indennità a titolo di ripetibili al ricorrente.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 185 cpv. 5 LT 1976 e 231 cpv. 5 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza, le decisioni su reclamo del 14 dicembre 1995 della Divisione delle contribuzioni e del 16 dicembre 1995 del Comune di __________ sono annullate nella misura in cui estendono la garanzia dell'ipoteca legale all'imposta sull'utile immobiliare dell'esercizio 1988 della fallita __________ __________ __________.

  1. Non si prelevano né spese processuali né tassa di giustizia.

Al ricorrente viene riconosciuta un'indennità, a titolo di ripetibili, di complessivi fr. 1'600.–, così suddivisa: fr. 1'000.– a carico del Canton Ticino e fr. 600.– a carico del Comune di __________.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT 1976 e 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the legal mortgage secures the ordinary profit tax of a legal entity arising from the sale of the property.

Decisione estratta

No. The legal mortgage does not extend to this ordinary corporate profit tax because the tax lacks a sufficiently direct and specific connection with the land.

Motivazione estratta

Following the Federal Supreme Court's remand, the court held that unlike real-estate gain tax, ordinary corporate profit tax arises at year-end or tax maturity and not upon transfer of the property; it therefore has no close enough link to the land to justify the mortgage.

Questione giuridica chiave

Whether the challenged reclaim decisions must be annulled to the extent they extend the mortgage to that tax.

Decisione estratta

Yes. The two reclaim decisions are annulled insofar as they include the ordinary profit tax within the legal mortgage guarantee.

Motivazione estratta

Because the mortgage cannot secure that tax, the lower authorities' decisions were unlawful to the extent challenged.

Questione giuridica chiave

Costs and party compensation.

Decisione estratta

No court costs or judicial fees are charged; the appellant receives compensation for costs.

Motivazione estratta

As the appeal succeeds, the court waives court fees and awards party compensation.

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