80.1995.202•Locative value of condominium apartment reduced
80.1995.202Altro tribunale7 dic 1995Partially Granted
Estratto da Omnilex
The Ticino tax court partially upheld the taxpayer's appeal against the 1993-94 income tax assessment. It found that the locative value set by the tax office for a condominium apartment was too high, especially because the office had extrapolated from a single rent for a very small unit. Considering the official valuation, the apartment's size and location, and market prudence, the court reduced the annual locative value from CHF 15,000 to CHF 11,400 and remanded the case for a new tax computation. No court costs were charged.
Art. 20 lett. b LT; art. 21 cpv. 1 b DIFD: locative value of owner-occupied condominium apartment; assessment by reference to market rent and permissible schematic methods. For PPE/condominium units, the locative value must in principle correspond to the rent obtainable on the market for a similar apartment, but the tax authority may rely on schematic criteria where they remain equitable and do not lead to manifestly excessive or unequal results. A recent official valuation normally constitutes an appropriate basis; an individualized reassessment is justified only where the valuation is outdated or clearly inconsistent with market rents. Extrapolation from a single rent, especially from a very small unit, requires caution because rent progression is not linear. Where the assessed figure is excessive, the court may reduce the locative value and remit the matter for a new assessment (consid. 3-4).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.1995.202
Data decisione, Autorità: 07.12.1995, CDT
Incarto n. 80.95.00202
Lugano
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi Il segretario
statuendo sul ricorso del 22 settembre 1995
in materia di: IC 93/94
presentato da:
__________ -__________, __________ __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
-__________, domiciliato a __________, è proprietario di un appartamento di due locali in condominio nel Comune di __________ in via __________ __________ __________ e di un terreno a __________. È quindi limitatamente imponibile nel Canton Ticino.
Nella tassazione IC 1991-92 l'UT aveva esposto al contribuente per l'appartamento di __________ un valore locativo di fr. 10'320.-- stante un valore di stima entrato in vigore il 1° gennaio 1991 di fr. 193'960.--. Nel periodo fiscale successivo l' Ufficio di tassazione ha elevato il valore locativo a fr. 15'000.-- in base a una tabella comparativa del condominio in cui è situato l'appartamento del contribuente, che prevede l'aumento di tutti i valori locativi (cfr. notifica di tassazione del 19 luglio 1993, confermata con decisione su reclamo dell'11 settembre 1995).
Con il presente, tempestivo ricorso __________ __________ -__________ contesta il valore locativo, ritenendolo eccessivo. Produce alcune fotocopie di ritagli di giornali da cui risultano canoni d'affitto chiaramente inferiori per appartamenti di due locali e pari a quello espostogli dall'UT per appartamenti di tre locali. Si dichiara disposto ad accettare il valore locativo di fr. 15'000.-- per la tassazione 1995-96, avendo nel frattempo acquistato, per quanto è dato di capire dal ricorso, un locale, che ha aggiunto all'appartamento di due locali.
3.1.
Giusta l'art. 20 lett. b LT e 21 cpv. 1 b DIFD l'uso da parte del proprietario del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. L'uso di quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondo secondo l'art. 655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme fiscali. La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo le direttive 25 marzo 1969 dell'AFC e la circolare 24 marzo 2987 (6/2) dell'ACC il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un terzo.
3.2.
Nondimeno, per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, la suddetta circolare del 24 marzo 1987 dell'Amministrazione cantonale delle contribuzioni (ACC) stabilisce che il valore locativo di abitazioni unifamiliari corrisponde, di massima, al tasso del 5% del valore di stima dell'immobile, se entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1984 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1983 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1993-94 per la compilazione della dichiarazione d'imposta).
3.3.
Per quanto riguarda i condomini, invece, la surriferita circolare si limita ad indicare che il valore locativo deve essere stabilito in modo equo indipendentemente dal sistema di calcolo. A questo proposito essa non dà alcuna direttiva ponendo comunque l'esigenza che il valore accertato o stabilito regga il raffronto "con i valori di mercato, ossia con le pigioni normalmente richieste per appartamenti simili posti nella medesima situazione".
Se è vero che fra immobile unifamiliare e appartamento in PPP vi sono delle affinità giuridiche ed economiche, è innegabile che fra le stesse sussistono anche differenze essenziali (DTF 103 Ia 107). Fra queste quella che più conta per la stima del valore locativo è l'uso differenziato della proprietà.
La PPP non è infatti concepibile senza la presenza di vani o parti di uso comune: queste vincolano i comproprietari e li condizionano nel godimento di quelle riservate al loro uso esclusivo allo stesso modo degli inquilini di uno stabile locativo. Non si può quindi negare che l'uso di una PPP, per l'anzidetta particolarità, sia più consimile a quello di un appartamento in uno stabile d'affitto che non a quello di una casa unifamiliare.
3.4.
La suddetta circolare va nondimeno esaminata, per quanto attiene alla valutazione del valore locativo dei condomini, sotto il profilo della parità di trattamento, qualora la sua applicazione schematica dovesse favorire determinati contribuenti, in contrasto con il principio secondo cui il valore locativo deve corrispondere a quello reperibile sul mercato. Il tema è, in sostanza, quello dell'uguaglianza nell'illegalità (ASA 54 p. 82 ss., in particolare p. 86; Auer, L'égalité dans l'illégalité, in ZBl 79 p. 281 ss.). Questa Camera ha già avuto modo di osservare (CDT n. __________ dell'__________ 1986 in re M.B.; CDT n. __________ del __________ 1986 in re C.S.) che, in linea di principio, l'uguaglianza di trattamento non impedisce di procedere secondo parametri schematici.
3.5.
I recenti adeguamenti delle stime ufficiali hanno consentito di eliminare, in linea di principio, quelle incongruenze e quelle disparità di trattamento che si potevano lamentare in passato nella determinazione del valore locativo degli appartamenti in PPP rispetto a quello di abitazioni monofamigliari. Sicché la valutazione individualizzata del valore locativo degli appartamenti in PPP si giustifica in linea di principio unicamente laddove le vecchie stime ufficiali appaiano manifestamente inadeguate e diano luogo non solo a disparità di trattamento tra proprietari immobiliari di tipi di abitazione diversi, ma anche a valori assai distanti da quelli di mercato.
Il valore di stima ufficiale dell'immobile risulta infatti essere perfettamente aggiornato rispetto al periodo di computo determinante: è entrato infatti in vigore il 1° gennaio 1991 e il valore locativo per la tassazione IC 1993-94 è quello relativo agli anni di computo 1991-92. Il valore ufficiale di stima non soffre quindi di quegli inconvenienti, che erano stati frequentemente riscontrati in passato con le vecchie stime condominiali. In linea di principio esso merita di essere assunto quale base per il calcolo del valore locativo secondo i parametri fissati dalla prassi dell'autorità fiscale. Nemmeno la superficie dell'appartamento (circa 70 metri quadrati più il balcone), la sua ubicazione (in zona discosta dal lungolago) e la tipologia dell'immobile (immobile con un rilevante numero di appartamenti) depongono in favore di un valore locativo che si discosti in modo sostanziale da quello calcolato secondo i parametri fissati dalla prassi amministrativa. I recenti rilevamenti statistici relativi al Comune di __________, dal canto loro, invitano a una certa prudenza (Ufficio cantonale di statistica, Edifici e abitazioni 1990, p. 213 e p. 225).
Solo la valutazione effettuata dall'UT conduce a un valore locativo sostanzialmente più elevato rispetto a quello calcolato in base ai parametri o a quello, già lievemente superiore, imposto nel periodo fiscale precedente. Non va tuttavia perso di vista che tale valore è stato estrapolato da un solo canone di locazione relativo a una quota di PPP di soli 6 millesimi, relativa verosimilmente a un monolocale. La comune esperienza non può non invitare a prudenza anche nel caso di una simile estrapolazione. È infatti evidente che in un monolocale l'incidenza dei servizi è nettamente superiore a quella che si riscontra in appartamenti di due o più locali. Basta per altro consultare le inserzioni pubblicitarie di una qualsiasi città svizzera per rendersi conto che l'aumento dei canoni locatizi richiesti non è lineare e che di norma per i monolocali vengono richiesti canoni proporzionalmente superiori, e non di poco, rispetto a quelli che vengono richiesti per un appartamento di due o più locali.
Un canone di locazione di fr. 1'250.-- mensili, come calcolato dall' Ufficio di tassazione, non appare quindi giustificato per un appartamento del tipo di proprietà del ricorrente. Esso può corrispondere al canone di locazione di appartamenti più grandi (cfr. inserzioni pubblicitarie prodotte dal ricorrente) o, al limite, di un appartamento delle dimensioni di quello del ricorrente, ma situato in zona altamente pregiata e in costruzione particolarmente lussuosa.
Tutto ben considerato questa Camera considera equo fissare il valore locativo dell'appartamento del ricorrente negli anni di computo 1991-92 in fr. 950.-- mensili, pari a fr. 11'400.--.
Gli atti del procedimento vanno pertanto retrocessi all'UT perché emetta un nuovo conteggio d'imposta.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 185 LT
dichiara e pronuncia:
§ Di conseguenza il valore locativo (reddito della sostanza) è ridotto a fr. 11'400.-- di media annua.
§§ Gli atti del procedimento vengono pertanto retrocessi all' Ufficio di tassazione perché emetta un nuovo conteggio d'imposta IC 1993-94.
Non si prelevano né spese né tassa di giustizia.
Intimazione alle parti.
Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT). Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 112 DIFD).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il Segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the locative value of the taxpayer's condominium apartment should be reduced from CHF 15,000 to a lower amount.
Yes. The locative value was excessive and had to be fixed at CHF 11,400 per year.
The official valuation was recent, but the tax office's extrapolation from a single small-unit rent was too speculative. Size, location, and housing type did not justify the higher figure.
Whether the file should be returned to the tax office for a new tax calculation.
Yes. The proceedings had to be sent back for a new assessment notice based on the reduced locative value.
Once the locative value was reduced, the assessment had to be recomputed by the tax office.
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