80.1994.70•IMVI valuation and improvement costs in lease option sale
80.1994.70Altro tribunale4 nov 1996Partially Granted
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The taxpayer appealed a cantonal real-estate gains tax assessment arising from exercise of lease purchase options on commercial properties. The Tax Chamber confirmed the office's alienation value of CHF 3,020,000 after expert evidence, but accepted only CHF 520,000 as qualifying improvement works. The remaining claimed expenditures were treated as maintenance costs for ordinary taxation. The appeal was therefore partially upheld, and the taxpayer was ordered to bear half of the procedural costs. The decision was final.
Art. 7 cpv. 2 LIMVI; determination of the alienation value and delimitation between value-increasing improvements and deductible maintenance expenses. In real estate gains taxation, the authority may rely on the total contractual and economic consideration established ex officio, subject to correction only where the evidence shows a different market-relevant transfer value. Expenditures for tenant-related refurbishments must be separated from mere maintenance: only costs that objectively increase or preserve the property value in a manner attributable to the alienation may be treated as improvement works, whereas the remainder is to be dealt with under ordinary income taxation. Where the appeal succeeds only in part, costs may be apportioned accordingly (consid. 3-4).
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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.1994.70
Data decisione, Autorità: 04.11.1996, CDT
Incarto n. 80.94.00070
Lugano 4 novembre 1996
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi Il segretario
statuendo sul ricorso del 16 maggio 1994
in materia di: IMVI
presentato da:
__________ __________, __________ __________, rappr. da: __________. __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
L' Ufficio dei registri, autorità di tassazione in materia di imposta sul maggior valore immobiliare, accertava, in applicazione dell'art. 7 cpv. 2 LIMVI, il valore complessivo dell'alienazione in complessivi fr. 3'020'000.-- e il valore della contrattazione determinante per l'acquirente in fr. fr. 2'310'000.--, pari al prezzo rogato di fr. 1'440'000.-- più l'importo delle rate di leasing personalmente pagate dal prenditore di leasing che ha esercitato l'opzione (cfr. decisione su ricorso dell' Amministrazione cantonale delle contribuzioni del 18 aprile 1994).
Nell'ambito dell'istruzione del ricorso veniva ordinato l'allestimento di una perizia intesa a stabilire il valore dell'alienazione stabilito d'ufficio dall' Ufficio dei registri.
In occasione dell'udienza del 19 ottobre 1996, in cui le parti hanno avuto modo di esaminare i due rapporti specialistici sintetici presentati dal perito il 20 giugno 1996 e di approfondire, data la particolarità delle due fattispecie, l'aspetto legato alle spese di miglioria o manutenzione in relazione ai frequenti cambiamenti di inquilini, il giudice, dopo approfondita discussione, ha proposto di confermare, da un lato, il valore della contrattazione accertato d'ufficio dall' Ufficio dei registri in fr. 3'020'00.--e di elevarlo, dall'altro, il valore complessivo delle opere di miglioria a fr. 520'000.--, ritenuto che la differenza tra detto importo e le spese fatte valere complessivamente dal ricorrente devono essere ritenute spese di manutenzione da considerare nel quadro della tassazione ordinaria del prenditore di leasing e locatore degli spazi commerciali.
Visto l'esito del ricorso spese e tassa di giustizia devono essere caricate in misura del 50% al ricorrente.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza la decisione su ricorso dell' Amministrazione cantonale delle contribuzioni del 18 aprile 1994 è riformata nel senso che le spese di miglioria sono elevate a fr. 520'000.-- e l'imponibile a carico dell' acquirente è determinato in fr. 190'000.--.
a. nella tassa di giustizia di fr. 300.--
b. nelle spese di cancelleria di fr. 150.--
c. nelle spese di perizia di fr. 6’400.--
per un totale di fr. 6’850.--
sono a carico del ricorrente in ragione della metà.
Intimazione alle parti.
Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il Segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the office-assessed total alienation value for the IMVI assessment had to be revised
The assessed alienation value was confirmed at CHF 3,020,000.
After expert review and hearing, the court saw no reason to depart from the office's valuation of the sale transaction.
Whether the total amount of improvement works should be fixed at a higher level for tax purposes
The total improvement works were set at CHF 520,000; the remaining claimed costs were treated as maintenance expenses for ordinary taxation.
The court distinguished between value-increasing improvements and maintenance costs linked to frequent tenant changes, accepting only part of the claimed expenditures as improvements.
How the process costs should be allocated
The taxpayer had to bear half of the procedural costs.
Given the partial success of the appeal, costs were split equally.
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