AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2012.137
Data decisione, Autorità: 13.11.2012, TRAM
Titolo: Licenza edilizia per un edificio a gradoni. Distinzione terreno naturale e terreno sistemato
COSTRUZIONE A GRADONI art. 2 LEart. 37 LEart. 38 LEart. 40 LE
Incarto n. 52.2012.137 52.2012.142 52.2012.161
Lugano 13 novembre 2012
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Raffaello Balerna, presidente, Flavia Verzasconi, Attilio Rampini, supplente
segretaria:
Sarah Socchi, vicecancelliera
statuendo sui ricorsi
a.
b.
c.
4 aprile 2012 di RI 1, patrocinata da: PA 1,;
5 aprile 2012 di __________, , patrocinato da: __________;
23 aprile 2012 di CO 1, , patr. da: PA 2,;
contro
la decisione 13 marzo 2012 del Consiglio di Stato (n. 1437) che accoglie parzialmente le impugnative presentate da RI 1 e __________ avverso la decisione 27 settembre 2011 con cui il municipio di Minusio ha rilasciato a CO 1 il permesso per costruire un complesso residenziale a gradoni (part. 1476) a Rivapiana;
viste le risposte:
17 aprile 2012 del Consiglio di Stato;
23 aprile 2012 del comune di Minusio;
27 aprile 2012 di CO 1;
al ricorso sub. a;
17 aprile 2012 del Consiglio di Stato;
23 aprile 2012 del comune di Minusio;
27 aprile 2012 di CO 1;
al ricorso sub. b;
9 maggio 2012 del Consiglio di Stato;
10 maggio 2012 del comune di Minusio;
21 maggio 2012 di RI 1;
22 maggio 2012 di __________;
al ricorso sub. c;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. a. CO 1 è proprietaria di un terreno in pendio (part. 1476) situato a Minusio, a valle di via Rivapiana nella zona residenziale semi-estensiva R3; nella seconda metà degli anni '50 del secolo scorso, la parte alta del fondo è stata sistemata con due terrapieni scalari (terrazzamenti), sorretti da muri in pietra; sul terrazzamento superiore è stata costruita una villa.
b. Con domanda di costruzione 20 giugno 2011, CO 1 ha chiesto al municipio il permesso di demolire questa villa e di realizzare un nuovo complesso residenziale, formato da due edifici disposti a gradoni ed uniti fra loro da un corpo di collegamento.
SCHEMA (vista est)
P +1
via
P 0 Rivapiana
P -1
lift
P -2 accesso e piscina autorimessa
P -3 locale tecnico
P -4 cantina lavanderia
L'edificio a monte (gradone superiore) è articolato su quattro livelli, tre fuori terra (P -1 e P 0: appartamento duplex e P +1: attico) ed uno (P -2) interrato (autorimessa).
L'edificio a valle consta invece di soli tre livelli, anch'essi formati da un appartamento duplex (P -3/P -4) ed un attico (P -2).
Il corpo di collegamento, più stretto rispetto ai due edifici, è strutturato su tre livelli. Quello superiore (P -2) è costituito da un corridoio che unisce l'autorimessa sotterranea al gradone inferiore, passando a lato di una grande piscina incassata nella terrazza antistante l'appartamento duplex del gradone a monte (P -1) che funge da tetto dell'attico del gradone inferiore (P -2). I livelli sottostanti al corridoio di collegamento ed in parte alla piscina sono adibiti a locale tecnico (P -3) e cantine (P -4).
c. Alla domanda di costruzione si sono opposti __________ (part. 3561) e RI 1 (part. 1477 e 2839), proprietari dei fondi contermini verso ovest rispettivamente est, sollevando tra l'altro censure riferite all'altezza, all'indice di occupazione e alla sistemazione esterna.
d. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del territorio (n. 76194), con decisioni 27 settembre 2011 il municipio ha rilasciato a CO 1 il permesso richiesto, respingendo le opposizioni dei vicini.
B. Con giudizio 13 marzo 2012, il Consiglio di Stato ha accolto parzialmente le impugnative interposte da RI 1 e __________ avverso il suddetto provvedimento, che ha confermato con le seguenti modifiche:
1.1 Il corpo inserito tra i due gradoni che funge da terrazza con piscina per il gradone a monte e il locale tecnico sottostante al piano -3 non possono essere costruiti.
1.2 L'altezza massima dell'edificio più a monte non deve superare m 13.23.
Il Governo ha innanzi tutto considerato non arbitraria la scelta del municipio di ritenere terreno naturale il livello del terreno ora esistente (sistemato a terrazze) per determinare l'altezza della costruzione. Il complesso, ha proseguito, non rispetterebbe invece l'indice di occupazione massimo (30%), nel quale andrebbe computato anche il locale tecnico (P -3) situato nel corpo accessorio, sporgente oltre m 1.50 dal terreno naturale. Al difetto, ha aggiunto, potrebbe comunque essere posto rimedio alla condizione di cui si è detto (1.1), precisando, a scanso d'equivoci, che il passaggio pedonale al piano -2 resta, come da domanda di costruzione. Definita questa modifica, l'Esecutivo cantonale ha quindi esaminato l'altezza dei due edifici distinti che hanno unicamente in comune l'autorimessa (..), nonché le tre cantine (..) con il relativo passaggio. Lo stabile a monte, ha evidenziato, supererebbe di m 1.23 (facciata est) l'altezza massima ammessa (m 10.50); il difetto potrebbe però essere sanato alla condizione che l'altezza massima dell'edificio non dovrà superare i m 13.23 consentiti. L'altezza dell'edificio a valle rientrerebbe nel limite massimo. Disattese le censure riferite all'area verde, il Governo ha infine ritenuto che i muri perimetrali rientrassero nell'altezza massima (m 2.50) sancita dall'art. 13 delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR), nella versione tuttora in vigore; eventuali parapetti sui muri dovranno essere di tipo leggero.
C. Con distinte impugnative, i due vicini opponenti e l'istante in licenza impugnano ora il predetto giudizio dinnanzi al Tribunale cantonale amministrativo. Gli opponenti chiedono che sia annullato assieme alla licenza edilizia rilasciata dal municipio. CO 1 postula invece l'annullamento delle modifiche (dispositivi n. 1.1 e 1.2) imposte dal Governo.
a. Con ricorso 4 aprile 2012, RI 1 contesta in sostanza le modifiche imposte dal Governo, che non toccherebbero aspetti di secondaria importanza e non sarebbero sufficientemente definite. Le stesse necessiterebbero di un'adeguata progettazione e dovrebbero essere autorizzate nell'ambito di una nuova procedura. Incerto sarebbe inoltre il rispetto della superficie di area verde minima. I terrazzamenti artificiali presenti sul terreno, che verrebbero abbattuti, non potrebbero in nessun caso essere assimilati a terreno naturale. Tanto su questo punto, quanto su tassa di giustizia e ripetibili, il giudizio del Governo sarebbe insostenibile.
b. Con ricorso 5 aprile 2012, __________ contesta a sua volta l'inammissibilità delle modifiche dettate dal Consiglio di Stato, per le quali sarebbe necessario ripetere la procedura. I terrapieni esistenti, di cui è oltretutto prevista la demolizione, prosegue, si scosterebbero in modo abnorme dal livello dei fondi circostanti e non potrebbero essere assimilate a terreno naturale. La conformità dei muri perimetrali dovrebbe essere valutata alla luce della modifica dell'art. 13 NAPR prospettata dal Governo in sede di approvazione del PR. Anche questo insorgente contesta il giudizio su tassa di giustizia e ripetibili.
c. Con impugnativa 23 aprile 2012, CO 1 sostiene che il progetto rispetterebbe l'indice di occupazione massimo: il locale tecnico (P -3) non sporgerebbe dal terreno naturale e non dovrebbe essere computato. L'eventuale lacuna potrebbe semmai essere sanata imponendo un arretramento del locale. Neppure l'interspazio sotto la terrazza e la piscina (P -2) che si affianca al passaggio di collegamento e verrebbe riempito di terra andrebbe conteggiato in quanto inutilizzabile. Il leggero sorpasso (+ 7.1 mq; 1.93%) dell'indice di occupazione risultante dal progetto rientrerebbe nei limiti di una ragionevole tolleranza; al calcolo andrebbe oltretutto sottratta la superficie (7.1 mq) in prossimità del montacarichi. In ogni caso, al difetto potrebbe essere posto rimedio mediante la soppressione di una terrazza del gradone a valle. Il gradone superiore, conclude la ricorrente, rispetterebbe dal canto suo l'altezza massima tenuto conto del supplemento previsto dall'art. 14 cpv. 3 NAPR. Ad identica conclusione si perverrebbe tenendo conto dell'eventuale soppressione del corpo di collegamento tra i due gradoni, così come imposta dal Governo.
D. a. All'accoglimento delle impugnative di RI 1 e __________ si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. Il municipio si riconferma dal canto suo nelle motivazioni e conclusioni presentate dinnanzi al Governo, con cui aveva avversato le impugnative dei vicini. Di queste, come pure delle argomentazioni di CO 1 che si oppone all'accoglimento dei due ricorsi, chiedendo la riforma del giudizio così come proposto nel suo ricorso, si dirà, all'occorrenza, nel seguito. L'Ufficio delle domande di costruzione è invece rimasto silente.
b. Il ricorso di CO 1 è avversato dal Governo che non formula particolari osservazioni.
Il municipio richiama il contenuto della risposta presentata dinnanzi al Governo, rimettendosi comunque al giudizio di questo Tribunale. RI 1 e __________ chiedono invece che l'impugnativa venga respinta con argomentazioni che, per quanto necessario, verranno discusse in appresso. L'Ufficio delle domande di costruzione non ha presentato osservazioni.
E. Delle risultanze dell'udienza di sopralluogo del 6 settembre 2012 e dell'incarto originale relativo alla licenza edilizia (risoluzione municipale del 28 aprile 1955) per la costruzione dell'abitazione esistente prodotto dall'esecutivo comunale, come pure delle conclusioni formulate dalle parti, in particolare dai ricorrenti, si dirà ove occorresse nel seguito.
Considerato, in diritto
1.3. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, integrati dalle risultanze dell'udienza di sopralluogo e dell'incarto prodotto dal municipio di cui si è detto in narrativa (cfr. supra, consid. E).
2.1. L'indice di occupazione (i.o.) è il rapporto espresso in percento tra la superficie edificata e la superficie edificabile del fondo (art. 37 cpv. 1 LE). Secondo l'art. 38 cpv. 3 LE, la superficie edificata è la proiezione orizzontale sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri degli edifici principali ed accessori. Determinanti ai fini del computo sono gli ingombri degli edifici. Per ingombri si intendono le parti di costruzione che si sviluppano sia in orizzontale, sia in verticale, sporgendo dal terreno sistemato. Le parti di costruzione sotterranee non sono dunque computabili quale superficie edificata nell'i.o. (cfr. STA 52.2005.312 del 19 ottobre 2005, consid. 2, parz. pubbl. in: Athos Mecca/Daniel Ponti, Legge edilizia annotata, Pregassona 2006, ad art. 38, pag. 100; Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, ad art. 38 LE, n. 1137). Per edificio si intende invece un'opera edilizia che definisce degli spazi, aperti o chiusi, destinati a riparare persone e cose dalle intemperie. In linea di massima, sfuggono quindi al computo dell'i.o. le opere che, pur essendo rilevanti dal profilo della polizia delle costruzioni, non sono qualificabili come edifici. Sono quindi esclusi muri, terrapieni e impianti di vario genere (cfr. STA 52.2005.312 citata, consid. 2). Non tutta la proiezione orizzontale degli edifici è comunque conteggiata quale superficie edificata. Dal computo, l'art. 38 cpv. 3 LE esclude infatti alcune parti, quali i cornicioni, le gronde e le pensiline d'ingresso aperte, ovvero parti di costruzione che determinano ingombri trascurabili. L'art. 40 cpv. 2 RLE esclude inoltre i balconi in quanto non calcolati nella distanza dal confine. Non conteggiata quale superficie edificata, secondo l'art. 38 cpv. 3 LE, è infine anche la superficie delle autorimesse interrate, sporgenti dal terreno naturale al massimo su un lato ed aventi una copertura praticabile, ricoperta di vegetazione (cfr. al riguardo, STA 52.2002.435 del 28 aprile 2003 consid. 4; Scolari, op. cit., ad art. 38 n. 1138).
2.2. Ai sensi dell'art. 32 cpv. 5 NAPR, nella zona residenziale semi-estensiva R3, il 70% della superficie edificabile deve essere mantenuto libero da costruzioni e, in principio, per almeno un terzo sistemato a verde. L'indice di occupazione massima, di riflesso, è dunque pari al 30%.
2.3. Per principio, la licenza edilizia deve essere concessa se i progetti sono conformi alle disposizioni legali in materia di polizia delle costruzioni e di pianificazione del territorio, come pure alle altre prescrizioni legali del diritto pubblico applicabili nel quadro della procedura della licenza edilizia (cfr. art. 2 cpv. 1 LE). Il principio di proporzionalità vieta comunque di respingere una domanda di costruzione non conforme al diritto quando il difetto può essere facilmente corretto rilasciando una licenza subordinata a clausole accessorie (Scolari, op. cit., ad art. 2 LE, n. 684). Ciò è possibile quando le lacune del progetto sono secondarie o di importanza minima rispettivamente quando vengono emendate nel senso delle domande degli opponenti (cfr. STF 1C.207/2010 del 21 aprile 2011, pubbl. in RtiD II-2011 n. 13 consid. 4.4; Scolari, op. cit, ad art. 2 LE, n. 684; Mecca/Ponti, op. cit., ad art. 2 pag. 15 con rinvii alla giurisprudenza). Di principio, la rimozione di difetti del permesso di costruzione mediante l'imposizione di clausole accessorie è esclusa quando la correzione deve essere ulteriormente definita mediante un'adeguata progettazione (cfr. STA 52.2009.79 del 30 marzo 2009, consid. 2.2.).
2.4. 2.4.1. Nel caso concreto, secondo i dati risultanti dalla domanda di costruzione, la superficie edificata complessiva del progetto ammonta a 374.60 mq. Considerata la superficie edificabile (1225 mq) del fondo, l'indice di occupazione massima risulterebbe lievemente superato (ca. 30.6%; + 7.1 mq). Il municipio ha ritenuto che questo lieve sorpasso potesse essere tollerato. A torto. Anzitutto perché, per giurisprudenza, a livello di progettazione, si impone l'ossequio integrale dei parametri fissati dalle norme (cfr. STA 52.2009.305 del 5 ottobre 2009, consid. 6.2.; 52.2000.261 del 14 dicembre 2000, consid. 4). Secondariamente poiché il sorpasso è ben più consistente di quanto risulta dal progetto. Stando allo schema annesso al progetto (schemi i.o. e verde), dell'area complessiva {101.89 mq = 87.29 mq [8.60 m x (9.65+0.25+0.25 m)] + 14.60 mq} del corpo di mezzo è stata computata unicamente una striscia (14.60 mq) riferita al passaggio di collegamento (P -2). A torto, poiché tutta questa parte del gradone inferiore, sporgente dal terreno naturale (cfr. infra, consid. 4) per oltre m 7.00 (m 8.00, tenendo conto del parapetto sulla terrazza), deve essere conteggiata nell'i.o. Non solo per la parte riferita al passaggio di collegamento, e nemmeno, come ritenuto dal Governo, solo per l'area (48.70 mq) che insiste sul locale tecnico (P -3, 48.70 mq). Al corpo intermedio, parte integrante del gradone inferiore, non si può infatti denegare la qualifica di edificio. Anche se risulta più stretto dei gradoni che collega, esso costituisce a tutti gli effetti un edificio ai sensi della definizione sopra riportata (cfr. consid. 2.1.). Poco importa che lo spazio situato sotto la piscina al livello -2 sarebbe completamente chiuso e riempito di terra, per cui risulterebbe inutilizzato e inutilizzabile come sostiene CO 1. A prescindere dal fatto che a livello -2 una parte di questo spazio non è vuota, ma è occupata dalla piscina (ca. 28 mq; cfr. piante e piano sezione A-A), mentre a livello -3 v'è il locale tecnico, che occupa la superficie non occupata dalla piscina, determinante è il suo ingombro verticale. Nella misura in cui sporge per diversi metri dal terreno naturale, del quale si dirà più avanti (consid. 4), il manufatto che collega il gradone inferiore a quello superiore non è assimilabile ad una costruzione sotterranea. Il suo ingombro verticale non è paragonabile a quello di un muro o di un terrapieno. Rilevante è d'altra parte la sua destinazione, dal profilo oggettivo. Privo di rilievo è, quindi, che una parte di questo edificio non verrebbe concretamente utilizzata per riparare cose e persone, ma resterebbe vuota o riempita di terra. Una sezione trasversale, praticata in corrispondenza del lato a valle della piscina, considerando l'attuale livello del terreno (terrazzo) situato ai lati, si presenterebbe più o meno come segue:
SCHEMA
P -2 Corridoio d'accesso
terrazzo locale tecnico terrazzo
lavanderia cantine
Ferme queste premesse, è dunque certo che il progetto non rispetta l'indice di occupazione massima (30%), rispettivamente l'area di superficie edificabile minima (70%) che l'art. 32 cpv. 5 NAPR impone di mantenere libera da costruzioni.
2.4.2. Contrariamente a quanto ritenuto dal Governo, al difetto non può essere posto rimedio sopprimendo semplicemente il corpo inserito tra i due gradoni che funge da terrazza con piscina per il gradone a monte (livello -2) e il locale tecnico sottostante al piano -3. Una simile modifica, che non concerne un aspetto secondario, non può infatti essere corretta mediante una clausola accessoria, ma necessita evidentemente di un'adeguata progettazione. La stessa non è inoltre chiaramente definita. Non si vede come il passaggio pedonale al piano -2 possa restare come da domanda di costruzione (cfr. decisione impugnata, ad punto 4 in fine), se il vano sottostante (locale tecnico -3) che lo sorregge non viene approvato. Né è chiaro come dovrebbe essere strutturata la parte restante del corpo di mezzo, in particolare l'interspazio che si affianca al locale tecnico (ca. m 5.50 x 8.50; P -3). La correzione è inoltre insufficiente poiché questa parte di edificio continuerebbe a sporgere dal terreno per almeno m 4.00 e dovrebbe pertanto essere conteggiata nell'i.o. Al difetto non potrebbe neppure essere posto rimedio imponendo la soppressione integrale del corpo di mezzo, per formare due edifici distinti. Anche questa modifica non concerne un aspetto di importanza minima ma necessita di un'adeguata progettazione, mediante ridefinizione delle facciate e della sistemazione esterna, nonché di una verosimile ridistribuzione degli spazi (cantine e locale tecnico per tutta la nuova struttura abitativa, cfr. relazione tecnica, pag. 1).
3.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda del parapetto. Per principio, l'altezza degli edifici è misurata sulla verticale delle facciate, a partire dal terreno sistemato sino al punto superiore determinante; il punto inferiore di misurazione è dato dal livello del terreno sistemato, perpendicolarmente sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1). Il terreno può essere sistemato mediante formazione di terrapieni, la cui altezza va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante soltanto nella misura in cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE).
3.2. Nel caso di costruzioni in pendio, articolate sulla verticale, l'altezza si misura per ogni singolo edificio, a condizione che si verifichi tra i corpi situati a quote diverse una rientranza di almeno 12.00 m (art. 40 cpv. 2 LE). Se questa condizione non è rispettata, l'altezza si misura a partire dal terreno sistemato sul quale appoggia la facciata a valle del gradone inferiore sino al filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto del gradone più alto. Ciò significa che l'altezza della facciata a valle dei corpi superiori, misurata a partire dal piano di copertura del corpo sottostante, va traslata ed aggiunta a quella dei corpi più bassi.
Se l'arretramento minimo posto come condizione dall'art. 40 cpv. 2 LE è invece rispettato, l'altezza della costruzione si misura per ogni singolo corpo, ovvero edificio per edificio. Ciò significa soltanto che l'altezza della facciata a valle del gradone superiore, misurata per rapporto al livello del tetto del gradone sottostante, non deve essere riportata sull'altezza della facciata di quest'ultimo. Non significa tuttavia anche che l'altezza dei singoli edifici che compongono la costruzione a gradoni debba essere misurata soltanto a partire dal livello del tetto dei gradoni sottostanti. L'altezza dei singoli edifici va comunque misurata sino al livello del terreno sottostante sulla verticale della loro facciata a valle e non soltanto sino al livello del tetto del gradone immediatamente inferiore. L'art. 40 cpv. 2 LE non introduce un diverso punto di riferimento a partire dal quale deve essere misurata l'altezza dei singoli edifici (cfr. al riguardo: STA 52.2002.20 del 3 ottobre 2002, pubbl. in RDAT I-2003, n. 59 consid. 3.2). Per le facciate laterali, l'altezza si misura pertanto nel punto più alto, ovvero sullo spigolo a valle di ogni singolo gradone (cfr. STA 52.2005.161 del 24 agosto 2005 consid. 5.1.). Allo stesso modo si procede per la facciata (a valle) che collega le due facciate laterali
3.3. Per terreno sottostante si deve intendere il livello del terreno naturale. Nella facciata a valle del gradone inferiore, occorre inoltre tener conto dell'eventuale presenza di un terrapieno che può essere aggiunto al terreno naturale nei limiti posti dall'art. 41 LE (cfr. STA 52.2002.20 citata, consid. 3.2). Per le facciate a valle dei gradoni superiori (più a monte), la facilitazione prevista dall'art. 41 LE può invece essere concessa soltanto se il terrapieno è presente sui lati.
Anche in questo caso, la facciata che collega i due spigoli a valle delle facciate laterali può essere alta soltanto quanto le facciate laterali. Il fatto che il terrapieno venga realizzato solo sui lati non è di rilievo. In sostanza, è come se il terrapieno fosse “coperto” dal gradone sottostante. Si può pertanto prescindere dall'esigerne la realizzazione.
3.4. Secondo l'art. 14 cpv. 1 NAPR, l'altezza dell'edificio è misurata in corrispondenza delle facciate, ossia dei muri perimetrali esterni, dal terreno sistemato al filo superiore del tetto o del canale di gronda o del parapetto e/o ringhiera. Il tutto come allo schema annesso. L'altezza utile di tutte le costruzioni all'interno dei fondi viene misurata dal terreno sistemato con un terrapieno della profondità di almeno m 3.00 dal filo facciata (cpv. 2). L'altezza massima teorica della sistemazione del terreno, soggiunge la norma (cpv. 3), misurata a m 3.00 dal filo della facciata, è di m 1.50 dal terreno naturale. Per terreni in pendenza è concesso un supplemento in altezza (y) calcolato secondo la seguente formula: y = pendenza in % x 3.00 metri (vedi schema allegato). Il cpv. 4 specifica che la pendenza del terreno risulta dalla sezione rilevata dal geometra revisore in corrispondenza alla mezzeria della facciata principale per una profondità di m 3.00 oltre i limiti dell'edificio (vedi schema allegato). Per quanto qui interessa, la norma (cpv. 1, 2 e 3, primo periodo) in questione riprende sostanzialmente i principi risultanti dall'ordinamento di rango superiore (art. 40 e 41 LE; cfr. supra, consid. 3.1). Essa introduce (cpv. 3, secondo periodo) inoltre una facilitazione (supplemento) per le sistemazioni sui fondi in pendio. Diversamente dalla regola secondo cui l'altezza dei terrapieni va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante nella misura in cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. supra, consid. 3.1. in fine), la norma in questione permette infatti di non conteggiare, perlomeno in parte, anche il riempimento che compensa la pendenza del fondo. Il supplemento previsto dall'art. 14 cpv. 3 secondo periodo NAPR, in assenza di disposizione contraria, è applicabile anche alle costruzioni a gradoni. Esso vale in particolare per la sistemazione del terreno della facciata orientata verso valle del gradone più basso. Nulla impedisce inoltre di applicare l'abbuono ad eventuali terrapieni previsti sui lati, determinanti per l'altezza delle facciate (spigoli laterali) rivolte verso valle dei gradoni superiori (più a monte), per i quali è di principio applicabile la facilitazione prevista dall'art. 41 LE (cfr. supra, consid. 2.3). Anche in questi casi, la pendenza va determinata secondo i particolari criteri stabiliti dall'art. 14 cpv. 4 NAPR, in corrispondenza della mezzeria della facciata principale, per una profondità di m 3.00 oltre le facciate laterali del singolo edificio, ovvero del gradone di riferimento.
4.1. Per terreno naturale si intende in genere il terreno che non è mai stato oggetto di interventi edilizi volti a modificarne l'assetto originario mediante colmate od escavazioni. Ripiene e sbancamenti possono comunque perdere con il trascorrere del tempo il carattere di sistemazione artificiale. In questi casi, benché modificato, l'assetto del suolo torna ad assumere le connotazioni del terreno naturale. Determinante ai fini della distinzione tra terreno naturale e terreno sistemato non è tanto lo scopo della modifica attuata, quanto piuttosto il suo grado d'integrazione nel contesto dei fondi circostanti: sistemazioni che si scostano in modo abnorme dall'andamento del terreno adiacente sono da considerare come tali anche dopo molti anni, mentre alterazioni che rimodellano il suolo, inserendosi in modo armonioso nelle altimetrie dei fondi limitrofi possono essere assimilate al terreno naturale anche in un lasso di tempo relativamente breve (cfr. RDAT I-1996 n. 38, consid. 3.2; STA 52.2007.321 del 2 novembre 2007 consid. 2.1.; 52.2003.26 del 7 luglio 2003 consid. 2).
4.2. Nel caso concreto, il controverso complesso residenziale si presenta come una costruzione a due gradoni. Come descritto in narrativa, il gradone superiore è formato dall'edificio a monte, articolato su tre piani abitabili (P +1, 0, -1) ed uno interrato, destinato ad autorimessa (-2). Quello inferiore è invece costituito dal corpo di mezzo e dall'edificio a valle, entrambi strutturati su tre piani, il primo destinato sostanzialmente a vani tecnici e di servizio, il secondo a spazi abitabili.
4.2.1. Altezza del blocco superiore
Per determinare l'altezza del blocco superiore, il progetto ha innanzi tutto considerato quale terreno naturale, il livello del terreno sistemato esistente, rilevato dal geometra. Livello che, nella parte alta del fondo, coincide in particolare con i due terrazzamenti realizzati nella seconda metà degli anni '50 del secolo scorso. Il progetto prevede in sostanza di inserire il gradone superiore al posto della villa esistente, in corrispondenza del terrazzo superiore attualmente sorretto da un muro alto ca. 5.00 m, che verrà demolito. Al gradone verranno affiancati, sui lati ovest ed est, due terrapieni, alti quanto l'attuale terrazzamento, ma leggermente arretrati rispetto a quest'ultimo. Secondo il progetto, l'altezza del blocco superiore, misurata sulla verticale delle facciate a partire da questo livello (definito dai piani come terreno naturale), rientrerebbe in quella massima ammessa (m 10.50) secondo l'art. 32 cpv. 2 NAPR (facciata a valle, spigolo ovest: m. 9.68; spigolo est: m 10.07).
SCHEMA
9.68 m 10.07
2.00
ca. 4.00
ca. 5.00
part. 3561
Contrariamente a quanto ritenuto dalle istanze inferiori, la tesi dell'istante in licenza non può essere condivisa. Il livello del terreno esistente - su questa parte del fondo - non può anzi tutto essere considerato ai fini della misurazione dell'altezza delle facciate del gradone superiore. Il terrazzo su cui insiste la villa, al pari di quello sottostante, anche se è stato realizzato oltre mezzo secolo fa alterando in modo rilevante l'andamento naturale del terreno (cfr. incarto riferito alla licenza edilizia rilasciata con risoluzione 28 aprile 1955), non può ora essere assimilato a quest'ultimo. Ancora oggi queste opere di sistemazione del terreno si distinguono infatti nettamente dal terreno dei fondi adiacenti. Il loro carattere artificiale risulta chiaramente percepibile (cfr. fotografie annesse al verbale di udienza 6 settembre 2012 e profili del geometra agli atti). I terrazzi e i relativi muri di sostegno, alterano in modo artificiale la morfologia del pendio sul quale si ergono. Nonostante il tempo trascorso da quando sono stati realizzati continuano a distinguersi dai terreni circostanti, rispetto ai quali presentano un dislivello di rilievo (fino a ca. m 5.00). Essi rompono in modo spiccatamente innaturale la preesistente morfologia del pendio, il cui andamento è ancor oggi deducibile da quello dei fondi vicini verso ovest, in particolare da quello (part. 3561) del ricorrente __________; terreno che, a lato e a monte dell'edificio, fatta astrazione dal muro che sostiene via Rivapiana (a ridosso del quale c'è il corpo che dà accesso alla proprietà), si presenta sostanzialmente come un piano inclinato le cui uniche alterazioni sono costituite dalle piccole balze dei filari di un vigneto a cui si affianca una scaletta (cfr. fotografie n. 1-4, 9-16 e dell'aprile 2012 annesse al citato verbale). Il carattere artificiale dei terrazzi e dei relativi muri di sostegno è inoltre chiaramente percepibile rispetto al terreno a valle degli stessi, che ad eccezione di un paio di muretti, è rimasto sostanzialmente inalterato (cfr. fotografie n. 18, 23 e dell'aprile 2012 allegate al predetto verbale). Già con queste premesse, è dunque certo che non può loro essere attribuito il carattere di terreno naturale. Anche verso est, le controverse opere si distinguono chiaramente dai fondi vicini. È ben vero che su questo versante sono pure presenti dei terrazzi artificiali (part. 2839 e 1478) distanti ca. un paio di metri dal confine, sui quali sono stati costruiti degli edifici. Questi terrazzi sono tuttavia sensibilmente arretrati (cfr. fotografie n. 59 e 60 annesse al citato verbale; planimetria annessa alla domanda di costruzione) rispetto a quello superiore presente sulla proprietàCO 1, con il quale non costituiscono pertanto un fronte unitario. Ancor meno raffrontabile a queste importanti opere di sistemazione è infine il modesto terrapieno (giardino) a scarpata a valle dell'edificio di proprietà __________, che si esaurisce con il terreno naturale a confine (cfr. fotografie n. 18, 20 e 62 annesse al citato verbale). Stante quanto precede, insostenibile è la tesi del municipio, che fondandosi unicamente sul lungo tempo trascorso, ha considerato i terrazzi della part. 1476 come terreno naturale. Per giurisprudenza, determinante ai fini della qualifica non sono infatti il fine della sistemazione originaria ed il tempo trascorso da quando l'opera è stata realizzata, ma il suo grado di integrazione nel quadro del terreno circostante. Grado di integrazione, che, in concreto, è - manifestamente - inesistente nella pratica. Né può essere accreditata la tesi del Governo, fatta propria dall'istante in licenza, secondo cui sarebbe consuetudine in terreni in pendenza, per giunta in prossimità del lago, cercare di formare delle terrazze piane con l'ausilio di muri di sostegno. La mera consuetudine non basta a trasformare queste terrazze in terreno naturale, quando nonostante il trascorrere del tempo continuano a presentarsi come manufatti che sporgono in modo artificiale dal terreno naturale circostante. Alla fin fine questi terrazzi, sorretti da muri di contenimento su tre lati, sono invero riconducibili più ad edifici che ad opere di sistemazione del terreno.
Ferme queste premesse, è giocoforza concludere dedurre che il gradone superiore disattende l'altezza massima ammessa dalle norme di zona (m 10.50). Lo spigolo est della facciata rivolta verso valle presenta infatti un'altezza di ca. m 13.50. Sull'altezza (m 10.07), misurata sulla verticale della facciata dal terreno sistemato, deve essere infatti conteggiato anche il terrapieno previsto su lato est (h = ca. m 3.50, orientandosi al piano facciate, profilo 3 mapp. 2839 e 1477 in azzurro), largo meno di m 3.00 (cfr. piani facciate, piani -2, -3, -4 e vista tetto). Considerato che è largo meno di m 3.00, nessuna facilitazione può essere dedotta dall'art. 14 NAPR. Verso ovest, lo spigolo ovest della facciata rivolta verso valle è alto m 9.68 dal terreno sistemato. A quest'altezza deve tuttavia essere aggiunta anche quella del terrapieno (h = ca. m 5.00, orientandosi al piano facciate, profilo 1 mapp. 3561 in azzurro, assimilabile al terreno naturale), largo - verso valle - meno di m 3.00 (cfr. piani facciate, piante +1, PT e -1, e vista tetto). Esso supera dunque abbondantemente l'altezza massima (m 10.50) ammessa. Non condurrebbe ad altro risultato l'eventuale estensione del terrapieno sino a m 3.00 dalla proiezione sul terreno della facciata rivolta verso il lago del livello P+1. L'abbuono risultante dall'art. 14 cpv. 3 NAPR per le sistemazioni del terreno su fondi in pendio non permetterebbe infatti in ogni caso di escludere dal computo l'intero sviluppo verticale del terrapieno alto fino a ca. m 5.00 (cfr. piano facciate, profilo 1 mapp. 3561 in azzurro). Per poter rientrare nell'altezza massima ammessa (m 10.50), la pendenza naturale del terreno a m 3.00 dalle facciate a monte e a valle di questo gradone - e non di tutto il complesso come calcolato dal progetto - dovrebbe essere pari ca. al 90% [m 9.68 + ca. m 5.00 (h terrapieno) - 1.50 - y (abbuono art. 14 cpv. 3 NAPR) = 10.50 → y = 2.68; ne segue che: 2.68 = P x 3.00 → P ≈ 0.89), ciò che manifestamente non è il caso (cfr. per un orientamento sul presumibile andamento del terreno naturale, piano facciate, citati profilo 1 e 3 in azzurro nonché sezione di cui all'incarto riferito alla licenza edilizia rilasciata con risoluzione 28 aprile 1955).
4.2.2. Altezza del gradone inferiore
L'altezza del gradone inferiore risulta invece conforme alle NAPR. Secondo i piani, l'edificio a valle è alto m 10.15 dal terreno sistemato con un terrapieno. Quest'ultimo, alto m 2.55 (cfr. piano facciate) e largo m 3.00, non deve essere computato integralmente sull'edificio ma può beneficiare dell'agevolazione risultante dall'art. 14 cpv. 3 NAPR. Considerato che deve essere conteggiato unicamente nella misura in cui supera l'altezza di m 2.20-2.30 ca. (m 1.50 + m 0.70-0.80 ca., valore quest'ultimo dedotto per misurazione, tenuto conto della presumibile pendenza naturale del terreno, cfr. piano facciate, citati profili 1 e 3 in azzurro), l'altezza massima (m 10.50) del gradone inferiore è dunque rispettata [m 10.15 + (m 2.55 - m 2.20/2.30 ca.) = m 10.40/ 10.50].
5.1. Per l'art. 32 cpv. 5 NAPR, il 70% della superficie edificabile deve essere mantenuto libero da costruzioni e, in principio, per almeno un terzo sistemato a verde.
5.2. Il progetto prevede di destinare 471.00 mq ad area verde (cfr. dati e schema annessi al progetto). Quest'ultima supera dunque abbondantemente quella (ca. 285.80 mq) esatta dall'art. 32 cpv. 5 NAPR. Da questo profilo, il progetto è dunque immune da critiche. Neppure il vicino __________ sostanzia d'altra parte le sue censure su questo punto.
6.Muri di cinta
6.1. Secondo l'art. 13 NAPR, i muri di cinta possono avere un'altezza massima di 2.50 metri. Deroghe a questa altezza possono essere concesse per opere di cinta tra fondi privati, previo accordo tra i proprietari interessati. I muri di sostegno a confine, soggiunge il cpv. 2, sono considerati muri di cinta e non possono avere un'altezza superiore a 2.50 metri dal terreno naturale. Essi possono essere sormontati da parapetti di tipo leggero; l'altezza complessiva non deve superare 3,50 metri. Muri di sostegno di altezza superiore sono considerati fabbrica e devono rispettare le distanze da confine.
6.2. In sede di approvazione del piano regolatore (ris. gov. n. 3687 del 9 luglio 2008, consid. 3.5.9., pag. 72), il Consiglio di Stato ha ritenuto che l'altezza massima stabilita a 2.50 metri per i muri di cinta sia eccessiva. Diverso sarebbe se il comune specificasse un'altezza di 1.50 metri per i muri di cinta con possibilità di essere sormontati da, ad esempio, reti metalliche, parapetti o siepi verdi con un'altezza massima di 1.00 metro. In questo caso, ha aggiunto, pur mantenendo l'altezza assoluta di 2.50 metri l'impatto paesaggistico sarebbe ben diverso. Si invita, pertanto, ha concluso il Governo, il Municipio a valutare la possibilità di modificare l'articolo con gli accorgimenti suddetti (ris. gov. citata, pag. 72). Invito, questo, al quale non risulta che il comune abbia sinora dato seguito (cfr. verbale di udienza 6 settembre 2012, pag. 2). Di per sé, contrariamente a quanto pretendono i vicini opponenti e come sostenuto dall'istanza inferiore, non vi è dunque motivo di scostarsi dal tenore dell'art. 13 NAPR, nella versione in vigore, approvata dall'Esecutivo cantonale. In concreto, la questione non è comunque decisiva ai fini della vertenza poiché i muri previsti dal progetto lungo i confini est ed ovest, tenuto conto del presumibile livello naturale del terreno (cfr. piano facciate, citati profili 1 e 3 in azzurro; cfr. supra consid. 4), in diversi punti non rispettano comunque in larga misura l'altezza di m 2.50.
7.7.1. Stante quanto precede, i ricorsi di RI 1 e di __________ devono dunque essere accolti, annullando la decisione impugnata unitamente alla licenza edilizia. L'impugnativa di CO 1 deve essere invece respinta.
7.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 28 LPamm) è posta a carico di CO 1, la quale rifonderà inoltre a RI 1 e __________, patrocinati da avvocati, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili (art. 31 LPamm), per entrambe le istanze.
Per questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1.2. I ricorsi (a) di RI 1 e (b) __________ sono accolti.
§ Di conseguenza, la decisione 13 marzo 2012 del Consiglio di Stato (n. 1437) e la licenza edilizia 27 settembre 2011 rilasciata dal municipio di Minusio a CO 1 sono annullate.
La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è posta a carico di CO 1, la quale rifonderà inoltre sia a RI 1 sia a __________ un identico importo ciascuno, a titolo di ripetibili per entrambe le istanze.
Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul Tribunale federale, del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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