Formazione di una terrazza sul tetto di un'abitazione

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Numero d'incarto: 52.2011.475

Data decisione, Autorità: 24.10.2012, TRAM

Titolo: Formazione di una terrazza sul tetto di un'abitazione

DIASTANZA TRA EDIFICIDISTANZA DAL CONFINENOTIFICA DI COSTRUZIONESOPRAELEVAZIONETERRAZZA art. 2 cpv. 2 DLBNart. 39 LE

Incarto n. 52.2011.475

Lugano 24 ottobre 2012

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Raffaello Balerna, presidente, Giovan Maria Tattarletti, Lorenzo Anastasi, supplente

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 15 ottobre 2011 di

RI 1 e RI 2

contro

la decisione 27 settembre 2011 del Consiglio di Stato (n. 5330) che respinge l'impugnativa presentata dai ricorrenti avverso la decisione 24 maggio 2011 con cui il municipio di Gambarogno ha rilasciato la licenza edilizia a CO 1 per la formazione di una terrazza sul tetto della sua abitazione sita al mapp. 1201 di quel comune, sezione di San Nazzaro;

viste le risposte:

• 7 novembre 2011 di CO 1;

• 24 novembre 2011 del municipio di Gambarogno;

• 29 novembre 2011 del Consiglio di Stato;

preso atto della duplica 12 dicembre 2011 dei ricorrenti e delle dupliche:

• 16 dicembre 2011 di CO 1;

• 21 dicembre 2011 del Consiglio di Stato;

• 27 dicembre 2011 del municipio di Gambarogno;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. a. CO 1, qui resistente, è proprietario del mapp. 1201 di Gambarogno, sezione di San Nazzaro, ubicato in località Fontanella. Il fondo, sito in zona residenziale semi-intensiva secondo il nuovo piano regolatore approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione 21 luglio 2011 (n. 4082), confina a sud-ovest con il mapp. 1200, di cui sono comproprietari, in ragione di un mezzo ciascuno, RI 1 e RI 2, qui ricorrenti.

A cavallo dei due fondi sorge una costruzione in cui trovano posto le case d'abitazione, contigue e gemelle, di proprietà del resistente e dei ricorrenti. Le due abitazioni sono tra loro separate dal muro divisorio. La costruzione presenta un tetto unico a due falde e fa parte di una serie di tre identici edifici, orientati verso nord-ovest, ciascuno dei quali edificato a cavallo di due mappali, situati a valle di via Lubie.

b. Il 13/14 dicembre 2010, CO 1 ha chiesto al municipio di Gambarogno il permesso di formare una terrazza sul versante nord-ovest della sua porzione di tetto, accessibile mediante una scala esterna di metallo addossata alla facciata nord-est della casa. Il progetto prevedeva segnatamente di modificare la falda nord-ovest del tetto, lasciandone inalterata solo la parte finale a copertura del portico esistente e sovrapponendovi per il resto un tetto piano adibito a terrazza (m 6.50 x m 5.00). Dai pia-ni annessi alla domanda si evince che l'intervento implicava un innalzamento della costruzione, sul medesimo versante (fronte lago), di circa m 3.00. Su questo lato, l'altezza dell'edificio, misurata dal terreno sistemato al punto più alto del parapetto, raggiungeva dunque m 8.00 circa.

Alla domanda, pubblicata dal 28 dicembre all'11 gennaio 2011, si sono opposti RI 1 e RI 2, contestando il mancato rispetto delle distanze e dell'altezza prescritta per la zona di situazione.

Dal canto loro, in data 11 febbraio 2011 i servizi generali del Dipartimento del territorio hanno rilasciato un avviso favorevole (n. 73786).

c. Il 21 marzo 2011, CO 1 ha inoltrato al municipio una domanda di variante. Il nuovo progetto si differenzia dal precedente sostanzialmente per due elementi. Da un lato, la terrazza non si estende più fin sul confine con la proprietà (porzione di tetto) dei vicini, ma mantiene una distanza di m 3.25 dallo stesso. L'ingombro della terrazza risulta quindi spostato verso nord-est. Dall'altro, in corrispondenza del corpo della terrazza, la vecchia falda viene completamente soppressa e sostituita da un tetto piano, che funge da copertura anche al portico sottostante. Come risultato, il versante nord-ovest del tetto della casa dell'istante in licenza si presenta per metà circa quale tetto a falde e per l'altra metà quale tetto piano.

Alla domanda di variante, pubblicata dal 30 marzo al 13 aprile 2011 ed oggetto di separato avviso ai confinanti, si sono di nuovo opposti RI 1 e RI 2, i quali hanno censurato l'intervento sotto il profilo delle distanze e dell'inserimento estetico-paesaggistico, rilevando altresì una possibile perdita di valore della loro proprietà.

Il 24 maggio 2011, senza raccogliere un nuovo avviso dell'autorità dipartimentale, il municipio ha rilasciato la postulata licenza, respingendo al contempo l'opposizione interposta. A quest'ultimo proposito, l'esecutivo comunale ha ritenuto che la variante presentata sanava in modo inequivocabile le questioni sollevate dagli opponenti nella prima opposizione dell'8 gennaio 2011, inerenti all'altezza della facciata e la distanza dal confine. Inoltre ha considerato che il nuovo progetto rispettava le norme di attuazio-ne all'epoca vigenti del Consorzio piano regolatore dei comuni del Gambarogno, come pure quelle in fase di approvazione del nuovo comune del Gambarogno.

d. Il provvedimento municipale è stato impugnato dinanzi al Governo dagli opponenti, i quali hanno anzitutto eccepito l'adozione della procedura di notifica anziché di quella ordinaria, dato che il progetto concerne un cambiamento sostanziale dell'aspetto e della struttura della casa, comportando un innalzamento e una demolizione parziale dell'edificio, nonché un cambiamento di destinazione. Gli interessati hanno inoltre sostenuto che la formazione della terrazza sul tetto introdurrebbe un elemento estraneo alle case della zona e pregiudicherebbe dal profilo estetico anche la loro proprietà. A loro avviso, il manufatto non si integrerebbe neppure nell'ambiente circostante. In seguito, i vicini opponenti hanno censurato la violazione degli art. 8 e 19 NAPR, ancora vigenti a quel momento, e degli art. 124 seg. della legge di applicazione e complemento del Codice civile svizzero, del 18 aprile 1911 (LAC; RL 4.1.1.1). Infine, hanno fatto valere di non avere acconsentito all'intervento, nella misura in cui tocca o perlomeno lambisce la loro porzione di tetto.

B. Con giudizio 27 settembre 2011, il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento municipale, respingendo il gravame contro di esso inoltrato da RI 1 e RI 2.

Dal profilo procedurale, il Governo ha rilevato che la variante inoltrata il 21 marzo 2011 non rettificava in maniera sostanziale il progetto iniziale se non unicamente per quanto concerne la distanza della terrazza dal mappale dei coniugi __________ e l'altezza dell'opera. Ha quindi tutelato la procedura adottata, evidenziando come il municipio ha comunque proceduto alla pubblicazione della variante, non pregiudicando in alcun modo il diritto di terzi, ritenuto altresì che quest'ultima differiva in maniera del tutto minima dal progetto iniziale preavvisato favorevolmente dall'autorità dipartimentale. Evidenziato come nel frattempo erano state approvate ed erano quindi entrate in vigore le nuove NAPR, l'Esecutivo cantonale ha inoltre ritenuto che l'intervento fosse conforme ai parametri edificatori prescritti dal nuovo art. 39 NAPR, segnatamente per quanto concerne l'altezza massima (m 8.50) e la distanza minima verso i confini (m 3.00). Pur riconoscendo che la trasformazione prevista arreca innegabilmente una modifica dell'aspetto esterno dell'immobile, il Governo ha infine considerato che la stessa fosse contenuta, anche perché non è prevista nessuna copertura e l'opera, quindi, verrà utilizzata unicamente durante le giornate estive di bel tempo.

C. Contro il predetto giudizio governativo, i vicini soccombenti si ag-gravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone (implicitamente) l'annullamento assieme alla licenza edilizia.

I ricorrenti ripropongono sostanzialmente le censure sollevate senza successo dinanzi alle istanze inferiori. In particolare, censurano la vicinanza e l'altezza della controversa opera e si lamentano per le ripercussioni negative da essa esplicate sull'edificio e sull'ambiente circostante.

D. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono il resistente, il quale eviden-zia come a suo avviso il ricorso abbia uno scopo prevalentemente dilatorio, ed il municipio di Gambarogno, che rinvia alle considerazioni contenute nella propria risposta 13 luglio 2011 davanti al Governo.

E. Con la replica, RI 1 e RI 2 respingono l'addebito mosso nei loro confronti. In duplica, le altre parti si riconferma-no nelle loro posizioni.

F. Con scritto 5 gennaio 2012, gli insorgenti chiedono al Tribunale di procedere ad un sopralluogo, atto ad evidenziare la reale situazione di notevole pregiudizio e deprezzamento materiale e morale subito dalla nostra proprietà (e, d'altra parte, anche dagli altri quattro uguali edifici doppi di fila col nostro) in conseguenza della progettata costruzione.

Considerato, in diritto

1.1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). La legittimazione attiva degli insorgenti, vicini confinanti e già opponenti, è certa (art. 21 cpv. 2 LE). Il ricorso, tempestivo (art. 46 cpv. 1 legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; RL 3.3.1.1), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, completati dall'accertamento effettuato da questo Tribunale presso l'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP), di cui si dirà nel prosieguo (art. 18 cpv. 1 LPamm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge in modo sufficiente dalle tavole processuali. Il sopralluogo sollecitato dai ricorrenti non appare idoneo a procurare a questo Tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.

2.2.1. Il concetto di deturpazione, così come quello di alterazione, deriva dal decreto legislativo sulla protezione delle bellezze naturali e del paesaggio del 16 gennaio 1940 (DLBN; RL 9.3.1.1) e dal suo regolamento d'applicazione del 22 gennaio 1974 (RDLBN; RL 9.3.1.1.1), entrambi ancora in vigore al momento della decisione del Consiglio di Stato (cfr. RDAT II-1994 n. 22 consid. 3). Diversamente dal concetto di alterazione (art. 1 lett. c e 2 cpv. 1 DLBN; art. 3 cpv. 2 lett. c RDLBN), che concerne i siti pittoreschi e presuppone un intervento atto a modificare in modo percettibile gli aspetti caratteristici del sito pittoresco e a turbarne gli equilibri delle componenti che ne determinano il pregio mediante l'introduzione di elementi estranei o incongruenti, il divieto di deturpazione (art. 2 cpv. 2 DLBN; art. 3 cpv. 2 lett. d RDLBN) è posto a salvaguardia dei paesaggi e dei panorami pittoreschi e presuppone un effetto notevolmente sfavorevole sul quadro del paesaggio. Non basta che l'intervento non lo abbellisca o lo danneggi leggermente. Deve trattarsi di un intervento che determina una compromissione evidente dei valori caratteristici del paesag-gio o del panorama protetto. Sono considerate tali, ad esempio, le costruzioni stravaganti, indecorose e di mole sproporzionata, come anche la modifica morfologica dei fondi tale da compromettere la bellezza e gli altri valori del paesaggio (cfr. Ufficio della natura e del paesaggio/Commissione del paesaggio, Criteri di valutazione paesaggistica, Bellinzona 2009, consultabile in: www.ti.ch/direttive).

2.2. Tanto il concetto di deturpazione, quanto quello di alterazione sono di natura indeterminata (Max Imboden/René Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basilea e Stoccarda 1976, V. ed., n. 66 B II; Adelio Scolari, Diritto amministrativo, Parte generale, II ed., Cadenazzo 2002, n. 396). In quanto tali, essi riservano dunque all'autorità amministrativa una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione del loro contenuto normativo, sindacabile soltanto con riserbo da parte dell'autorità di ricorso. Determinante non è comunque il metro di giudizio di singole persone dotate di particolare sensibilità e di speciale indirizzo artistico, ma quello espresso da una collettività assai più vasta, che deve risultare fondato su criteri oggettivi e sistematici, atti a giustificare la necessità di limitare il diritto di costruire. La valutazione della bellezza e del valore del sito dichiarato pittoresco, del grado d'inserimento di un'opera edilizia nel contesto am-bientale e dell'intensità di un eventuale contrasto comporta dunque anche l'esercizio di un certo apprezzamento da parte dell'autorità che rilascia il permesso (STA 52.2008.219 del 7 gennaio 2009 consid. 2.2.; STA 52.2008.195 del 30 luglio 2008 consid. 2; Adelio Scolari, Commentario, II ed., Cadenazzo 1996, ad art. 28 LALPT n. 211).

2.3. L'edificio oggetto di intervento insiste su un fondo (mapp. 1201) che è inserito in un comprensorio dichiarato paesaggio pittoresco (cfr. piano delle zone di protezione secondo il RDLBN, approvato con ris. gov. n. 4004 del 12 luglio 1985 e confermato con ris. gov. 4082 del 21 luglio 2011, pag. 26). In concreto, faceva dunque stato il concetto di deturpazione.

2.4. L'avviso cantonale (n. 73786) riferito al progetto iniziale non riporta il parere dell'UNP. Dallo scritto 26 settembre 2012 inviato al Tribunale dall'UNP si evince tuttavia che quest'ultimo aveva e-spresso un preavviso favorevole, senza che siano comunque noti i motivi che lo avevano portato a considerare l'intervento come non deturpante ai sensi del DLBN e del relativo regolamento Con ogni verosimiglianza, il parere dell'UNP non è stato riportato nell'avviso cantonale allestito dai Servizi generali del Dipartimento del territorio in quanto il progetto non risultava a quel momento criticato in modo specifico sotto l'aspetto estetico-paesaggi-stico. In effetti, nell'opposizione 10 gennaio 2011 interposta dai coniugi __________ non vi è traccia di tale argomento, che è invece stato sollevato in seguito nell'opposizione 13 aprile 2011 relativa alla variante e nell'impugnativa inoltrata al Consiglio di Stato contro il rilascio della licenza.

Per quanto concerne la variante approvata dal municipio, fa difetto l'avviso cantonale. Ciò è dovuto al fatto che, essendo stata trattata secondo la procedura di notifica, la variante non è stata trasmessa ai Servizi generali del Dipartimento del territorio. In sede di risposta al ricorso inoltrato dai vicini opponenti contro la decisione con cui il municipio aveva rilasciato la licenza edilizia, il 22 giugno 2011 l'Ufficio delle domande di costruzione non ha preso posizione sulle censure contenute nel gravame riguardanti l'inserimento estetico-paesaggistico della controversa opera, rilevando, a torto, che nell'impugnativa non erano richiamati aspetti rientranti nelle competenze del diritto cantonale e/o federale delegato. Da parte sua, il Consiglio di Stato, seppur confrontato con le medesime censure, non ha esaminato il progetto alla luce del DLBN e del relativo regolamento. Neppure ha affrontato esplicitamente l'argomento del mancato conseguimento, in relazione alla variante, dell'avviso dei servizi cantonali e, in specie, dell'UNP. Tantomeno ha posto rimedio al difetto (cfr. art. 11 cpv. 3 regolamento di applicazione della legge edilizia, del 9 dicembre 1992; RLE; RL 7.1.2.1.1). Implicitamente, tutelando la procedura adottata dal municipio con la motivazione che i diritti dei terzi non erano comunque stati pregiudicati, stante l'avvenuta pubblicazione della variante, e che l'autorità dipartimentale aveva preavvisato favorevolmente il progetto iniziale, da cui la nuova domanda differirebbe in maniera del tutto minima, l'Esecutivo cantonale ha tuttavia dimostrato di ritenere sanato il difetto. La (implicita) deduzione non può essere tutelata.

Intanto, l'avvenuta pubblicazione della variante permette unicamente di affermare che gli interessati hanno avuto la possibilità di opporsi (anche) al nuovo progetto, ciò che non è contestato. Nulla dice, invece, in merito al mancato conseguimento dell'av-viso cantonale in relazione alla variante. Contrariamente a quanto ritiene l'Esecutivo cantonale, la mancanza di quest'ultimo avviso non può essere considerata sanata neppure prendendo in considerazione il parere favorevole precedentemente rilasciato a favore del progetto iniziale. Diversamente da quanto preteso nel giudizio impugnato, le caratteristiche essenziali dei due progetti non rimangono affatto immutate. Certo, oggetto della nuova domanda (di variante) è sempre la formazione di una terrazza sul tetto. I due progetti, tuttavia, divergono tra loro in modo significativo. Sia l'ubicazione della controversa opera, sia le modifiche strutturali ed architettoniche apportate all'edificio preesistente, sono ben diverse. L'impatto estetico-paesaggistico non è il medesimo. In realtà, la variante in discussione configurava a tutti gli effetti una nuova domanda, che richiamava l'applicazione di leggi rimesse al giudizio dell'autorità cantonale, in particolare dell'UNP. Andava quindi necessariamente sottoposta almeno a quest'ultimo (cfr. art. 11 cpv. 2 RLE). A maggior ragione che nell'opposizione 13 aprile 2011 i vicini opponenti avevano esplicita-mente criticato l'intervento anche dal profilo estetico-paesaggi-stico e che le medesime censure, ulteriormente sviluppate, erano state riproposte in sede ricorsuale davanti al Governo.

In tale situazione, secondo la giurisprudenza di questo Tribunale, il Consiglio di Stato aveva, fondamentalmente, due alternative: (1) statuire nel merito del ricorso, dopo aver sanato il difetto, raccogliendo direttamente l'avviso mancante ed offrendo alle parti la possibilità di determinarsi in proposito, oppure (2) annullare la licenza, rinviando gli atti al municipio affinché statuisse nuovamente sulla domanda di costruzione previa acquisizione dell'avviso mancante (cfr. STA 52.2010.125 del 15 marzo 2011 consid. 3.1.3.; 52.2009.488 del 7 maggio 2010 consid. 2.3.).

In concreto, stante l'assenza del parere dell'autorità preposta a verificare la conformità del controverso progetto con il DLBN ed il suo regolamento d'applicazione, il giudizio impugnato va dunque annullato già per questo motivo. Di principio, per salvaguardare il doppio grado giurisizionale, gli atti andrebbero dunque retrocessi al Governo affinché proceda come indicato sopra. Nella fattispecie, si può tuttavia prescindere dal rinvio, in quanto la licenza e-dilizia litigiosa ed il giudizio governativo che la conferma vanno annullati anche per i motivi esposti al considerando 3.

2.5. Per completezza, occorre osservare che qualora il progetto rielaborato dovesse fare oggetto di una nuova domanda di costruzione, lo stesso dovrà a questo punto risultare conforme al principio dell'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio sancito dall'art. 94 della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (Lst; RL 7.1.1.1; cfr. pure BU 2011, pag. 525 segg.) che, unitamente al suo regolamento d'applicazione (RLst; RL 7.1.1.1.1; BU 2011, pag. 621 segg.), sono entrati in vigore il 1° gennaio 2012 ed hanno abrogato il DLBN ed il RDLBN (cfr. BU 2011, pag. 542 e 647)]. Principio, quello dell'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio, che, a differenza dei previgenti divieti di alterazione (siti pittoreschi) e di deturpazione (paesaggi e panorami pittoreschi), ha valenza positiva ed esige, come specifica l'art. 100 RLst, che l'intervento si integri nello spazio circostante, ponendosi in una relazione di qualità con le preesistenze e le caratteristiche dei luoghi.

3.3.1. Le distanze minime tra edifici fissate dagli ordinamenti edilizi servono anzitutto ad assicurare l'igiene (insolazione, aerazione) e la sicurezza (pericolo d'incendio) delle costruzioni. Le distanze da confine servono invece a suddividere le distanze tra edifici fra i fondi confinanti. A differenza di quelle dal confine, le distanze tra edifici sono per principio sottratte alla libera disposizione delle parti, che non possono accordarsi per ridurle. A meno che la leg-ge applicabile non lo vieti esplicitamente, due proprietari di fondi contermini possono tuttavia convenire di edificare in contiguità, sopprimendo qualsiasi spazio intermedio, in modo da realizzare un'unica costruzione, composta da due o più edifici, addossati l'uno all'altro, senza soluzione di continuità (STA 52.2002.425 del 7 febbraio 2003 consid. 2.).

Il previgente art. 19 NAPR, dal titolo costruzioni su fondi contigui, permetteva espressamente, a determinate condizioni, a due o più proprietari di accordarsi a costruire in contiguità, ritenuto che l'accordo con il confinante si ritiene concluso qualora questi abbia firmato il piano di situazione annesso alla domanda di costruzione. La norma non è stata ripresa nelle nuove NAPR adottate dal Consiglio di Stato con risoluzione n. 4082 del 21 luglio 2011 e relativa rettifica - qui irrilevante - del 15 novembre 2011.

Per quanto qui interessa, il nuovo art. 7 NAPR, dal titolo distan-ze, prevede, alla sua cifra n. 1 lett. a, che la distanza minima (ndr. dal confine) verso fondi privati è definita nell’ambito di ogni singola zona di utilizzazione, ritenuto che previo accordo scritto tra i proprietari, il municipio concede la deroga (…) alla condizione che il confinante che edifica successivamente assuma la maggior distanza al fine di garantire la distanza minima tra gli edifici (…) e che l’accordo sia iscritto nel registro degli indici. La distanza minima tra edifici, prosegue la norma (art. 7 n. 1 lett. b NAPR), deve essere uguale al doppio della distanza minima verso i confini stabilita per ogni singola zona di utilizzazione. Per la sopraelevazione di edifici preesistenti, il disposto contempla inoltre una particolare prescrizione (cfr. art. 7 n. 1 lett. d NAPR):

• edifici residenziali sorti prima del 12 luglio 1985, posti ad una distanza inferiore rispetto alle prescrizioni di zona, possono essere sopraelevati di m 3.00 sull’ingombro esistente, nel rispetto delle altezze massime di zona e delle seguenti distanze minime: m 1.50 verso un fondo aperto; m 4.00 verso un edificio esistente;

• edifici residenziali sorti dopo il 12 luglio 1985, ubicati ad una distanza da confine e tra edifici inferiore alle prescrizioni di zona, possono essere sopraelevati di m 3.00 sull’ingombro esistente, nel rispetto delle altezze massime di zona e delle seguenti distanze minime: m 1.50 verso un fondo aperto; m 4.00 verso un edificio esistente.

3.2. Secondo il municipio ed il Consiglio di Stato il controverso intervento rispetta i parametri edificatori prescritti dal nuovo art. 37 n. 2 NAPR, che, per gli edifici inseriti in zona residenziale semi-intensiva, prescrive segnatamente un'altezza massima della costruzione alla gronda di m 8.50 ed una distanza minima verso i confini di m 3.00.

La tesi è condivisibile soltanto per quanto concerne l'altezza massima, posto che dai piani si evince che, misurata dal terreno sistemato al punto più alto del parapetto della terrazza (cfr. art. 40 cpv. 1 LE), l'altezza della costruzione rimane inferiore a quella massima consentita. La deduzione non può invece essere seguita in quanto si riferisce alla distanza dell'opera dal confine, che, in base ai piani, ammonta a m 3.25.

Nel caso concreto, le case d'abitazione delle parti in lite sono state costruite come un unico edificio, situato a cavallo di due fondi. Le due case non rispettano dunque la distanza tra edifici, poiché sono state concepite come un immobile unico. Esse non rispettano neppure la distanza dal confine, o perché sono state costruite (verosimilmente dallo stesso promotore/proprietario) in contiguità sul confine oppure perché il fondo originario è stato successivamente frazionato in due distinte particelle. Comunque sia, l'esistenza del confine tra le due case rende di principio applicabili le disposizioni sulle distanze da confine. Il confine tracciato fra le case conferisce in particolare ai proprietari la facoltà di esigere il rispetto della distanza di m 3.00 dallo stesso, prescritta dall'art. 37 n. 2 NAPR per la zona residenziale semi-in-tensiva. Questa restrizione della proprietà rende in linea di massima inedificabile una fascia di terreno larga 6.00 m a cavallo del confine. L'edificazione all’interno di questa fascia è ammessa soltanto se i proprietari si accordano o per costruire in contiguità o per suddividere diversamente le distanze dal confine, ponendo a carico di uno dei due fondi la distanza dal confine mancante all’altro, in modo che sia comunque rispettata la distanza tra edifici risultante dalla somma delle distanze dal confine (cfr. art. 7 n. 1 lett. a NAPR). Di principio, la presenza del confine non rende tuttavia inedificabile soltanto la fascia di terreno, larga 6.00 m, situata a cavallo del confine ed ancora libera da costruzioni, ma preclude l’edificazione anche dello spazio sovrastante gli edifici (cfr. STA 52.2002.425 del 7 febbraio 2003 consid. 3.). Nel caso specifico della sopraelevazione di edifici preesistenti che non rispettano le distanze prescritte, situazione che si verifica in con-creto visto che la formazione della controversa terrazza comporta la sopraelevazione dell'edificio in discussione, l'art. 7 n. 1 lett. d NAPR sancisce esplicitamente che in questa particolare evenienza la distanza minima dal confine da rispettare è addirittura di m 4.00 (verso un edificio esistente), ciò che rende in linea di massima inedificabile un spazio largo 8.00 m a cavallo del confine. Non porta a diversa conclusione l’esistenza di parti di costruzione situate all’interno di questa fascia. Da tale fatto non può generalmente essere dedotto alcun accordo fra i proprietari che abiliti uno di loro a sopraelevare, senza il consenso del vicino, la parte di costruzione che insiste sul suo fondo ad una distanza dal confine inferiore a quella prescritta. Di regola, in effetti, gli accordi fra proprietari di fondi contermini, volti a permettere l’edificazione in contiguità, fanno riferimento a precisi progetti, che definiscono tanto l’estensione orizzontale, quanto lo sviluppo verticale delle parti di costruzione previste in contiguità.

A torto il Consiglio di Stato ha confermato la licenza rilasciata dal municipio. Non essendo prevista la possibilità di edificare ad una distanza dal confine inferiore a quella prescritta indipendente-mente dal consenso del vicino, l'accordo di quest'ultimo era ed è indispensabile. Non verificandosi questa ipotesi, la progettata formazione della terrazza ad una distanza dal confine (m 3.25) inferiore a quella minima prescritta (m 4.00) non è ammissibile, a

prescindere dal fatto che l'opera rispetti l'altezza massima di zona. Il controverso intervento non poteva dunque essere autorizzato.

4.4.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va accolto, annullando la licenza edilizia 24 maggio 2011 ed il giudizio governativo che la conferma.

4.2. La tassa di giustizia è a carico del resistente, secondo soccombenza, ritenuto che, come da prassi, il comune ne va esentato non essendo intervenuto in lite a tutela di suoi interessi particolari (art. 28 LPamm). Il resistente verserà inoltre adeguate ripetibili ai ricorrenti limitatamente alla prima istanza, ove questi ultimi erano patrocinati da un legale iscritto nel registro degli avvocati (art. 31 LPamm).

Per questi motivi,

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è accolto.

§. Di conseguenza, sono annullate:

1.1. la decisione 27 settembre 2011 del Consiglio di Stato (n. 5330);

1.2. la decisione 24 maggio 2011 del municipio di Gambarogno.

2. La tassa di giustizia di fr. 1'500.- è a carico di CO 1, il quale verserà fr. 800.- ai ricorrenti per ripetibili della prima istanza.

3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 11.06.2026

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