AIUTO
RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto:
52.2006.185
Data decisione, Autorità:
18.10.2006, TRAM
Titolo:
Trasformazione di uno stabile d'appartamenti situato nel centro storico in uno stabile d'affittacamere alla condizione di versare un contributo sostitutivo di fr. 70'000.- per posteggi mancanti
Incarto n.
52.2006.185
52.2006.189
Lugano
18 ottobre
2006
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Stefano
Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi (a) 30 maggio 2006 e (b) 31
maggio 2006 di
a)
b)
L__________, ,
patrocinata da: avv. C__________, ,
A__________, ,
patrocinato da: avv. dott. C__________, ,
contro
la decisione 9 maggio 2006 del Consiglio di Stato (n.
2237) che respinge le impugnative presentate dagli insorgenti avverso le decisioni:
a.
2 novembre 2005 del
municipio di B__________, che rilascia al ricorrente A__________ la licenza
edilizia per trasformare uno stabile d'appartamenti situato nel centro
storico (part. 1171) in uno stabile d'affittacamere alla condizione di
versare un contributo sostitutivo di fr. 70'000.- per posteggi mancanti;
b.
3 novembre 2005 del
municipio di B__________ che vieta al ricorrente A__________ l'uso a scopo di
posteggio del piazzale esistente sulla part. 1166;
viste le risposte:
al ricorso sub a)
-
2 giugno 2006 delle
comunioni ereditarie fu A. __________;
-
14 giugno 2006 del
Consiglio di Stato;
-
14 giugno 2006 del
municipio di B__________;
-
19 giugno 2006 dell'avv.
P__________;
-
30 giugno 2006 di L__________;
al ricorso sub b)
preso atto della replica 9 agosto 2006 del ricorrente
A__________ e delle dupliche:
-
23 agosto 2006 di L__________;
-
23 agosto 2006 dell'avv.
P__________;
-
22 agosto 2006 del
Consiglio di Stato;
-
6 settembre 2006 del
municipio di B__________;
-
7 settembre 2006 delle
comunioni ereditarie fu A.__________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in
fatto
A. Il 25
luglio 2005 il ricorrente A__________ ha chiesto al municipio di B__________ il
permesso di ristrutturare uno stabile di sei appartamenti, situato nel centro
storico cittadino, sotto la stazione FFS (part. 1171). Il progetto prevede di
ricavarvi trenta appartamenti monolocali e di realizzare cinque nuovi stalli
per veicoli su un terreno (part. 1166) situato nelle immediate vicinanze, che
da molti anni viene utilizzato come parcheggio.
Alla domanda si sono opposti numerosi
vicini, fra cui la ricorrente L__________, proprietaria di alcuni appartamenti
situati ad un centinaio di metri dallo stabile da ristrutturare. Gli opponenti paventavano
essenzialmente che i monolocali potessero essere utilizzati come postribolo.
Raccolto il preavviso favorevole del
Dipartimento del territorio, il 2 novembre 2005 il municipio ha autorizzato la
trasformazione richiesta, ma ha negato la licenza per i posteggi e chiesto il
versamento di un contributo sostitutivo di fr. 70'000.- per 7 posteggi
mancanti. In pari tempo, ha respinto le opposizioni dei vicini.
Con decisione del giorno seguente l'esecutivo
comunale ha inoltre vietato al ricorrente L__________ di utilizzare il piazzale
esistente sulla part. 1166 al di fuori del fabbisogno risultante dai
contenuti delle attività presenti nello stabile principale esistente sullo
stesso fondo.
Contro la licenza è insorta davanti al
Consiglio di Stato l'opponente F__________. A__________ ha invece impugnato la
clausola della licenza che gli imponeva il pagamento di un contributo
sostitutivo e la decisione che gli vietava di utilizzare la part. 1166 a scopo
di posteggio.
B. Con
giudizio 9 maggio 2005 il Consiglio di Stato ha confermato la controversa licenza,
respingendo sia l'impugnativa contro di essa inoltrata dall'opponente L__________,
sia il ricorso inoltrato da A__________ contro il contributo per posteggi
mancanti, impostogli a titolo di condizione.
A mente dell'Esecutivo cantonale il
cambiamento delle condizioni di utilizzazione dell'immobile sarebbe pienamente
conforme alla funzione residenziale della zona del centro storico. Il timore
che i monolocali possano fungere da postribolo non giustificherebbe un diniego
del permesso.
Con lo stesso giudizio il Governo ha in
seguito annullato il divieto d'uso del parcheggio esistente sulla part. 1166, ritenendolo
ingiustificato al cospetto della lunga tolleranza di tale uso dimostrata
dall'autorità comunale. Trattandosi di un impianto che non è mai stato
formalmente autorizzato, il Consiglio di Stato ha tuttavia rinviato gli atti al
municipio affinché richiedesse al ricorrente L__________ la presentazione di
una domanda di costruzione in sanatoria per tutto il posteggio.
C. Contro il
predetto giudizio governativo si aggravano davanti al Tribunale cantonale
amministrativo tanto l'opponente L__________, quanto il beneficiario della
controversa licenza.
La prima ne chiede l'annullamento,
riproponendo in questa sede le censure sollevate senza successo in prima
istanza.
A__________ contesta invece il rinvio degli
atti al municipio affinché gli ordini l'inoltro di una domanda di costruzione
in sanatoria per il posteggio esistente da anni sulla part. 1166. Chiede inoltre
che sia annullato il contributo sostitutivo impostogli per posteggi mancanti.
D. All'accoglimento
dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
Ad identica conclusione perviene il
municipio, contestando le tesi degli insorgenti con argomenti che per quanto
necessario verranno discussi nei seguenti considerandi.
I ricorrenti, dal canto loro, si avversano
vicendevolmente.
E. Con la
replica, il ricorrente L__________ ribadisce che da oltre trent'anni la part.
1166 è utilizzata come posteggio, aperto ad una cerchia indeterminata di
utenti. L'esperimento di una procedura di rilascio del permesso in sanatoria
sarebbe pertanto ingiustificato.
Il municipio ed i resistenti B__________ e F__________
sottolineano dal canto loro che il posteggio era utilizzato dalle PTT/FFS e non
comprendeva le aree liberate a seguito della demolizione di alcuni manufatti,
che verrebbero ora adibite a posteggio a favore dello stabile del ricorrente.
Considerato, in
diritto
1.1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data
dall'art. 21 LE.
1.2. La legittimazione attiva della
ricorrente L__________ ad impugnare il giudizio che conferma la controversa
licenza è certa (art. 43 PAmm). Se fosse effettivamente abilitata anche ad opporsi
alla domanda di costruzione è questione di merito.
Il ricorrente A__________ è di principio
legittimato ad impugnare il giudizio governativo nella misura in cui conferma
il contributo sostitutivo impostogli dal municipio per posteggi mancanti. La
sua qualità per agire in giudizio va pure ammessa nella misura in cui contesta il
rinvio degli atti al municipio affinché gli imponga di presentare una domanda
di costruzione in sanatoria per tutti i posteggi esistenti sulla part. 1166. Nella
misura in cui sottende l'accertamento dell'inesistenza di un valido titolo che
autorizzi i posteggi esistenti, il provvedimento, ancorché di natura incidentale,
è invero atto a pregiudicare irrimediabilmente gli interessi dell'insorgente .
1.3. Ferme queste premesse, i ricorsi,
tempestivi, sono ricevibili in ordine. Avendo il medesimo fondamento di fatto,
possono essere decisi con un unico giudizio (art. 51 PAmm), sulla base degli
atti (art. 18 PAmm). Le prove chieste dagli insorgenti non appaiono atte a
procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio. La
situazione dei luoghi, oltre ad essere nota a questo tribunale per conoscenza
diretta, risulta in effetti chiaramente dalle planimetrie e dalle fotografie
annesse all'incarto.
Nulla può d'altro canto essere dedotto dagli
atti di polizia richiamati dalla ricorrente L__________ per dimostrare che lo
stabile da ristrutturare, in passato, è già stato coinvolto in operazioni di
polizia volte a reprimere l'esercizio della prostituzione. Rilevante ai fini
del giudizio può essere soltanto l'utilizzazione indicata dall'istante in licenza.
Abusi verificatisi in passato non permettono di giungere a diversa conclusione.
- 2.1. Le
norme di attuazione del piano particolareggiato della zona del centro storico
(NAPPCS) di B__________ non definiscono la destinazione di questo comparto. Non
v'è tuttavia alcun dubbio che la destinazione residenziale sia conforme alla sua
funzione. Lo si deduce indirettamente dall'art. 12 NAPPCS, che impone di
riservare il 40% della SUL all'abitazione.
2.2. Nel caso concreto, la ricorrente L__________,
proprietaria di alcuni appartamenti situati ad un centinaio di metri dallo stabile
in oggetto, si è opposta alla domanda di costruzione, obiettando che i
monolocali verrebbero utilizzati per l'esercizio della prostituzione, ovvero
per attività di natura mercantile, che non possono essere qualificate come
semplice lavoro a domicilio.
Il municipio non ha eccepito la sua qualità
di opponente. Il Consiglio di Stato, a sua volta, le ha riconosciuto la
legittimazione attiva. A torto, tuttavia, poiché come proprietaria di
appartamenti situati ad un centinaio di metri di distanza dal fondo del ricorrente
L__________ l'insorgente non appartiene a quella limitata e qualificata cerchia
di persone, la cui situazione appare legata all'oggetto del provvedimento
censurato da un rapporto sufficientemente stretto ed intenso, che permetta di
distinguerla da quella del resto della collettività. Oggetto della domanda di
costruzione non è invero la realizzazione di un bordello, ma la trasformazione
di sei appartamenti in trenta monolocali, che per l'uso abitativo al quale sono
destinati non possono ingenerare ripercussioni percettibili negli appartamenti
dell'opponente.
Il fatto che il Consiglio di Stato abbia
rigettato la sua impugnativa nel merito, invece che in ordine per carenza di
legittimazione attiva non permette comunque di giungere a conclusioni a lei più
favorevoli, poiché le obiezioni sollevate andavano in ogni caso respinte. La
domanda di costruzione prevede infatti di continuare a destinare i locali all'uso
residenziale. Anche ammettendo che integrino gli estremi di un cambiamento di
destinazione, le nuove modalità di utilizzazione non si distinguono in misura
significativa dalle precedenti. Il fatto che la nuova utilizzazione implichi il
conseguimento di un permesso di affittacamere, fondato sulla legge sugli
esercizi pubblici, non permette di giungere a conclusioni più favorevoli
all'insorgente. Dal profilo del diritto pianificatorio ed edilizio non
sussistono invero differenze apprezzabili tra la locazione di monolocali per
più di tre mesi e la locazione di camere ammobiliate per meno di tre mesi. Pur
essendo assoggettata all'obbligo della patente d'esercizio pubblico, la
locazione professionale di camere per meno di tre mesi non implica alcun servizio
di tipo alberghiero. Né si distingue dalla locazione, che può essere altrettanto
professionale, di camere per periodi più lunghi. Dal profilo del diritto pianificatorio
e delle modalità di utilizzazione, la durata della locazione è tutto sommato irrilevante
(STA 9.12.02 in re IAV SA).
Nella misura in cui conferma la licenza
edilizia, il giudizio governativo censurato resiste dunque alle critiche dell'opponente.
- 3.1. Secondo
l'art. 53 cpv. 1 NAPR di B__________, per nuovi edifici, ricostruzioni, ampliamenti
o cambiamenti di destinazione di edifici esistenti è obbligatorio soddisfare il
fabbisogno di posteggi su area privata. Il fabbisogno teorico di posteggi,
soggiunge l'art. 53 cpv. 3.1, è fissato dalla cifra 3.2. Il numero di posteggi
realizzabile e/o da realizzare è invece fissato dalla cifra 3.3 (art. 53 cpv.
3.1 NAPR). Ove il numero di posteggi richiesto non può essere realizzato per
motivi pianificatori o urbanistici o tecnico-costruttivi, dispone ancora l'art.
53 cpv. 3.1, la differenza va conguagliata con la realizzazione di posteggi su
altri fondi, tramite l'ottenimento di un diritto d'uso privativo di posteggi
comunali o con il pagamento di un contributo sostitutivo. Il numero di posteggi
prescritto per ogni edificio o impianto è stabilito da particolari disposizioni
per ogni singola zona (art. 53 cpv. 3.3 NAPR). Nella zona del centro storico la
formazione di posteggi non è consentita dove non è compatibile con i valori
ambientali o pianificatori, con le caratteristiche tipologiche del tessuto
edilizio o con la viabilità pedonale (art. 53 cpv. 3.3.1 NAPR).
Il contributo sostitutivo per posteggi
mancanti è pari al 30% del costo di costruzione del posteggio, compreso il
valore del terreno (art. 53 cpv. 4 NAPR).
3.2. Rilasciando la licenza in esame, il
municipio ha stabilito anzitutto che la controversa trasformazione esigeva la
formazione di 7 posteggi. La realizzazione dei 5 posteggi che il ricorrente L__________
intendeva approntare sulla part. 1166 non è stata autorizzata, poiché ritenuta
incompatibile con i valori pianificatori del comparto. Conseguentemente, la
licenza è stata subordinata al pagamento di un contributo sostitutivo di fr. 70'000.-
per i 7 posteggi mancanti.
Il ricorrente non contesta il diniego del
permesso per i 5 posteggi che intendeva realizzare sulla part. 1166 e mettere a
disposizione dello stabile dedotto in trasformazione. Parimenti non contesta né
l'ammontare del contributo sostitutivo calcolato per ogni singolo posteggio
(fr. 10'000.-), né il numero (7) di posteggi mancanti. L'insorgente contesta tuttavia
il contributo impostogli, sostenendo che il fabbisogno di posteggi potrebbe
essere coperto da quelli esistenti sulla part. 1166.
L'eccezione va disattesa, poiché i posteggi
esistenti su quel fondo non sono mai stati formalmente autorizzati. Invano
obietta l'insorgente che esisterebbero da molti anni e che qualsiasi provvedimento
di ripristino sarebbe perento. Decisiva, ai fini del presente giudizio, è
unicamente la circostanza che tali posteggi non sono sorretti da alcun valido
titolo che li autorizzi. Nemmeno il ricorrente è invero in grado di dimostrarne
la legittimità producendo una qualsivoglia autorizzazione. Giustificata appare
dunque l'imposizione del controverso contributo sostitutivo. Resta ovviamente
riservata al ricorrente la facoltà di chiederne in futuro la restituzione (art.
53 cpv. 4 NAPR), previo conseguimento di un permesso di costruzione in
sanatoria.
4.Accertata l'inesistenza di un valido titolo che autorizzi il posteggio
esistente sulla part. 1166, il Consiglio di Stato ha disposto il rinvio degli
atti al municipio affinché ordini al ricorrente L__________ di presentare una
domanda di costruzione in sanatoria per l'intero posteggio.
Il provvedimento di rinvio travalica i
limiti della vertenza sottoposta al giudizio del Governo per assumere le
connotazioni di un intervento dell'autorità di vigilanza sui comuni (art. 194
seg. LOC). Entro questi limiti, esso prefigura inoltre una reformatio in
peius del controverso divieto d'uso, disposta senza essere preventivamente prospettata
all'insorgente, come esige il diritto di essere sentito (Marco Borghi/Guido
Corti, Compendio di procedura amministrativa ticinese, ad art. 59 PAmm, n. 2
a).
Già come provvedimento dell'autorità di
vigilanza sui comuni il rinvio non può essere confermato. L’art. 196c cpv. 1
LOC subordina infatti l'intervento dell'autorità di vigilanza all'esistenza di una
manifesta violazione del diritto (lett. a), rispettivamente di un interesse
collettivo preponderante (lett. b). Presupposti, questi, che in concreto non
sono dati. Anzitutto, perché la tolleranza dell'uso del fondo a scopo di
posteggio, dimostrata dal municipio per lunghi anni malgrado la mancanza di una
formale autorizzazione, non costituisce una manifesta violazione del diritto. In
secondo luogo, perché nessun interesse collettivo preponderante esige un intervento
dell'autorità di vigilanza per ripristinare una situazione conforme al diritto.
Il ricorso di A__________ va quindi accolto
nella misura in cui è rivolto contro il rinvio degli atti all'autorità comunale
affinché gli imponga di inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria per
l'uso dell'intero parcheggio.
- In esito
alle considerazioni che precedono, il ricorso di L__________ va dunque respinto.
Quello di A__________ va invece accolto nella misura in cui è rivolto contro il rinvio degli atti all'autorità comunale affinché
gli imponga di inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria.
La tassa di giustizia è suddivisa fra i
ricorrenti proporzionalmente al rispettivo grado di soccombenza al pari delle
ripetibili nella misura in cui non risultino compensate.
Per questi motivi,
visti gli art. 21 LE; 12 NAPPCS di B__________; 53
NAPR di B__________; 194, 196c LOC; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1.1.1. Il ricorso di L__________ è respinto.
1.2. Il ricorso di A__________ è parzialmente accolto.
§ Di
conseguenza, il dispositivo n. 2 della decisione 9 maggio 2006 del Consiglio di
Stato (n. 2237) è annullato nella misura in cui rinvia
gli atti al municipio affinché imponga al ricorrente A__________ di inoltrare
una domanda di costruzione in sanatoria per l'uso della part. 1166 come
posteggio.
2.La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è suddivisa fra le parti come
segue:
-
fr. 1'500.- a carico della ricorrente L__________;
-
fr. 1'000.- a carico del ricorrente A__________;
-
fr. 500.- a carico del resistente P__________.
3.La ricorrente L__________ verserà fr. 1'500.- ad A__________ a
titolo di ripetibili.
- Intimazione
a:
;
;
.
terzi implicati
- CO 1
1 patrocinato da: PA 2
- CO 2
- CO 3
- CO 4
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il
segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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