52.2004.334•Building permit for extension refused for lack of green area
52.2004.334Altro tribunale21 nov 2004Dismissed
Estratto da Omnilex
The Ticino Administrative Court dismissed the property owner's appeal against the State Council's decision annulling a municipal building permit for raising and internally transforming an existing structure. The court held that, although Art. 38a LE allows the transfer of building quantities between neighboring plots in the same zone, such a transfer cannot cure the defect here because the required green area would not be actually formed and directly accessible to all users as demanded by the local planning rules. The State Council's annulment was therefore confirmed, and costs were imposed on the appellant.
Art. 38a LE; transfer of building quantities between neighboring plots and compliance with local green-area requirements. A transfer of building quantities may, in principle, concern surface reserved for greenery and does not require a real transfer of ownership or a private-law easement; the landowner's consent in the building application suffices. However, the transfer is admissible only if the resulting arrangement still fulfills the zoning rules governing the green area, in particular its actual formation as a unitary surface directly accessible to all users (consid. 3.2-3.3). Where this is not ensured, a building permit for raising an existing non-conforming building must be refused or annulled.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2004.334
Data decisione, Autorità: 21.11.2004, TRAM
Titolo: licenza edilizia per la sopraelevazione e trasformazione di uno stabile
Incarto n. 52.2004.334
Lugano 21 novembre 2004
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 5 ottobre 2004 di
RI 1 patrocinato da: PA 1
contro
la decisione 14 settembre 2004 del Consiglio di Stato (n. 4091), che annulla la licenza edilizia 21 giugno 2004 rilasciata dal municipio di CO 2 all'insorgente per sopraelevare e trasformare internamente lo stabile che sorge sulla part. n. 258 RF;
viste le risposte:
20 ottobre 2004 del municipio di CO 2;
21 ottobre 2004 di CO 1;
9 novembre 2004 del Consiglio di Stato;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il ricorrente RI 1 è proprietario di uno stabile a due piani, situato a CO 2 nel comparto A3 del piano particolareggiato della zona di via __________ (part. n. 258 RF). Il piano inferiore, posto al livello della strada, è destinato ad autofficina. Il piano superiore si situa invece a livello del giardino retrostante ed è destinato all'abitazione. Verso N, l'edificio presenta un'ala più bassa, ad un solo piano, che ospita un autolavaggio.
Costruito prima dell'entrata in vigore del PR, la costruzione dispone di una superficie adibita a verde pari a circa il 24% della superficie edificabile.
B. Il 21 maggio 2001 il municipio ha autorizzato l'insorgente ad ampliare l'immobile in senso orizzontale ed in senso verticale. L'ampliamento orizzontale consisteva nell'ingrandimento del locale soggiorno situato in corrispondenza dell'angolo NW dell'edificio (+ 13.58 mq), con conseguente riduzione della superficie del giardino. L'ampliamento verticale era invece costituito dall'aggiunta di un locale sopra l'autolavaggio al fine di ricavarvi una camera da letto.
La licenza è stata tuttavia annullata dal Consiglio di Stato, che con decisione 27 novembre 2001 ha accolto il ricorso contro di essa interposto dalla vicina opponente CO 1, proprietaria delle part. n. 259 e 260 RF, che ravvisava nell'intervento una disattenzione del vincolo di area verde minima (30%), sancito dall'art. 8.3 delle norme di attuazione del piano particolareggiato della zona di via __________ (NAPP1).
C. Il 30 gennaio 2002 il ricorrente ha ripresentato un progetto analogo al precedente, che prevedeva tuttavia di creare un'aiuola di 16.53 mq sul piazzale, attualmente asfaltato, antistante l'accesso all'autolavaggio, allo scopo di compensare la perdita di superficie verde, dovuta all'ampliamento del locale soggiorno.
Alla domanda si è nuovamente opposta la vicina CO 1, che considerava anche questo progetto contrario alle disposizioni sull'area verde minima.
Reputando che l'aiuola prevista davanti all'autofficina non fosse atta a compensare la perdita di superficie verde dovuta all'ampliamento del locale soggiorno, il 18 aprile 2002 il municipio ha respinto la domanda di costruzione.
La decisione è stata confermata dal Consiglio di Stato con giudizio 2 luglio 2002 e dal Tribunale cantonale amministrativo con sentenza del 22 ottobre seguente. Questo tribunale ha in particolare ritenuto che la trasformazione non potesse essere autorizzata perché l'edificio esistente non rispetta l'area verde minima prescritta dalle NAPP1.
D. Il 23 dicembre 2002 RI 1 ha inoltrato una nuova domanda di costruzione, analoga alle precedenti, ma che prevede soltanto di innalzare l'ala N, ampliando l'appartamento di 42 mq, senza tuttavia ridurre l'area verde. Per sopperire all'area verde mancante, il proprietario del fondo contermine (part. n. 262 RF) ha messo a disposizione 70 mq di superficie edificabile attrezzata a verde.
CO 1 si è opposta anche a questa domanda.
Con decisione 21 giugno 2004 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione della vicina.
E. Con giudizio 14 settembre 2004 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo l'impugnativa contro di esso inoltrata dalla vicina opponente.
Il Governo si è in sostanza limitato a negare la possibilità di trasferire area verde tra i due fondi, asserendo che l'area verde deve esistere concretamente in modo da essere visibile e tangibile. Tale principio non può essere eluso, in mancanza di una base legale, limitandosi a travasare astrattamente una percentuale di area verde da un fondo all'altro senza alcuna cessione reale di una parte di terreno.
F. Contro il predetto giudizio governativo il soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della licenza accordatagli dal municipio.
L'insorgente si prevale essenzialmente dell'art. 38a LE, che a determinate condizioni permette di trasferire quantità edificatorie tra i fondi.
G. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.
Ad identica conclusione perviene l'opponente, contestando in dettaglio le tesi dell'insorgente con argomenti che saranno discussi nei seguenti considerandi.
Considerato, in diritto
Il giudizio può essere reso sulla base degli atti (art. 18 PAmm). I piani e le fotografie agli atti permettono di prescindere da ulteriori accertamenti.
L'obbligo di formare aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici è di natura analoga all'obbligo di dotare gli edifici di un numero di posteggi adeguato alla sua destinazione (Scolari, Commentario, II ed., ad art. 29 LALPT, n. 287).
Il vincolo fissato dalle norme di zona vale anche per le vecchie costruzioni (STA 22.6.02 in eadem).
2.2. Lo stabile del ricorrente, costruito negli anni '50, dispone di una superficie verde pari a circa il 24% della superficie edificabile del fondo, che si situa nel comparto A3 del PP della zona di via __________, ove è prescritta un area verde minima pari al 30% della superficie edificabile (art. 8.3 NAPP). L'ala N dell'edificio, dove è situato l'impianto di lavaggio, disattende inoltre ampiamente l'arretramento di 9 m dal confine verso il fondo della resistente (part. n. 259 RF), fissato dal piano particolareggiato della zona di via __________.
Costruito ben prima dell'entrata in vigore del PR (3.3.1978), l'immobile non è pertanto conforme al nuovo diritto né dal profilo delle norme sull'area verde, né dal profilo delle disposizioni sulle distanze.
L'art. 8 cifra 4 NAPR permette tuttavia di sopraelevare di un piano le costruzioni preesistenti all'entrata in vigore del PR, alla condizione che siano rispettate le norme di zona relative all'indice di sfruttamento, all'area verde minima ed all'altezza massima.
La disposizione si configura in sostanza come una lex specialis per rapporto all'art. 39 RLE.
3.2. Giusta l'art. 38a LE, quantità edificatorie appartenenti ad un fondo possono essere trasferite su fondi vicini appartenenti alla stessa zona di utilizzazione del PR e connessi funzionalmente se non risulta intralciata la pianificazione e, in particolare, se non sono compromessi l’uso razionale del territorio e un’edificazione armoniosa.
Contrariamente a quanto sostiene apoditticamente il Consiglio di Stato, per principio, anche la superficie vincolata a verde può essere oggetto di trasferimento di quantità edificatorie. Il trasferimento non esige che la superficie messa a disposizione di altri fondi sia ceduta in proprietà o gravata da servitù di diritto privato. Il consenso, manifestato in sede di domanda di costruzione, del proprietario che la mette a disposizione è di per sé sufficiente (RDAT 1991 II n. 38; Adelio Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 38a LE n. 1155).
3.3. Nel caso concreto, il trasferimento di quantità edificatorie pattuito dal ricorrente con il vicino per rimediare alla mancanza di superficie verde sul suo fondo è di principio ammissibile. I fondi appartengono infatti alla stessa zona e sono ampiamente confinanti. Il trasferimento non intralcia la pianificazione e non compromette l'uso razionale del territorio. Esso non soddisfa tuttavia i requisiti minimi posti dall'art. 12 cpv. 1 NAPR circa la conformazione dell'area verde. L'accordo di cessione di quantità edificatorie stipulato dal ricorrente con il vicino non prevede infatti che la superficie verde ceduta sia effettivamente messa a disposizione e venga resa direttamente accessibile a tutti gli utenti dell'edificio. I fondi, in assenza di esplicite indicazioni in tal senso risultanti dall'accordo, rimarrebbero separati dalle attuali opere di recinzione (un muretto alto circa 50 cm ed una rete metallica un po' più alta), che continuerebbero precludere agli utenti dell'edificio del ricorrente qualsiasi possibilità di accedervi e fruirne.
La tassa di giustizia e le ripetibili sono poste a carico del ricorrente secondo soccombenza (art. 31 PAmm).
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38a LE, 39 RLE; 12 NAPR, 8.3 NAPP di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;
dichiara e pronuncia:
Il ricorso è respinto.
La tassa di giustizia di fr. 1'000.- è a carico del ricorrente, che rifonderà alla resistente fr. 1'000.- a titolo di ripetibili.
Intimazione a:
terzi implicati
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster
Estratto da Omnilex
Whether the appeal against the State Council's annulment of the building permit is admissible and well founded.
The appeal is admissible but unfounded; the State Council's decision is upheld.
The court found that the proposed transfer of building quantities could not satisfy the zoning rules because the green area would not be actually created, directly accessible to all users, or formed as required by the local regulations.
Whether green-area requirements under the local planning rules can be satisfied by transferring building quantities from an adjacent parcel.
In principle yes, a transfer of building quantities may also concern land reserved for green area, provided the legal and planning conditions are met.
A transfer under Art. 38a LE does not require a real transfer of ownership or a private-law easement; the landowner's consent given in the building application is sufficient. However, the arrangement must still ensure compliance with the requirements of the zoning rules, including actual accessibility and unitary green-area formation.
Collega Omnilex per cercare nel corpus legale dal tuo assistente IA.