52.2003.68•Building permit upheld; attic excluded from floor area
52.2003.68Altro tribunale10 apr 2003Dismissed
Estratto da Omnilex
Neighbors challenged a municipal building permit for a single-family house, arguing that the attic should count toward usable floor area, that the house violated a height servitude, and that the Government had denied their right to be heard by refusing a site visit. The Administrative Court held that the evidence requests were unnecessary, that the respondents still had an interest in the permit, and that the attic could be excluded from SUL under the conditions imposed by the Government to prevent habitation. It also held that the easement-based height limit was irrelevant in the permit procedure. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellants.
Art. 38 LE; exclusion of attic space from usable floor area and objective criteria for habitability; Art. 40 LE and Art. 35 NAPR; building height for permit purposes is determined by statutory zoning rules and the legal measurement method, not by a private easement. A denial of requested evidence does not violate the right to be heard if the evidence is objectively irrelevant; any lack of reasons may be cured on appeal. Attics may be left outside SUL where construction conditions sufficiently preclude residential use, and large dimensions alone do not compel inclusion where such use remains unrealistically prevented.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2003.68
Data decisione, Autorità: 10.04.2003, TRAM
Incarto n. 52.2003.68
Lugano 10 aprile 2003
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Werner Walser
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 24 febbraio 2003 di
contro
la decisione 4 febbraio 2003 del Consiglio di Stato (n. 475), che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la licenza edilizia 19 luglio 2002 rilasciata dal municipio di __________ a __________ e __________ __________ __________ per la costruzione di una casa d'abitazione monofamiliare (part. n. __________ RF);
viste le risposte:
11 marzo 2003 del municipio di __________;
11 marzo 2003 del Consiglio di Stato;
17 marzo 2003 di __________ e __________ e della ditta __________ __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il 27 marzo 2002 __________ e __________ __________ __________ hanno chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire una casa d'abitazione monofamiliare in località __________ (part. n. __________; zona __________). L'edificio, articolato su quattro livelli (cantina, pianterreno, 1° piano, solaio), due dei quali abitabili, è alto m 6.40 (facciata SE), rispettivamente m 6.82 (facciata NW) dal terreno sistemato.
All'intervento si sono opposti alcuni vicini, fra cui i ricorrenti, ravvisandovi un sorpasso dell'i.s. di zona, conseguente al mancato computo della superficie del solaio (mq 70) nella SUL, nonché una violazione della servitù d'altezza, gravante il fondo a favore della part. 833, di proprietà dell'opponente __________.
Raccolto il preavviso del Dipartimento del territorio ed esperito invano un tentativo di conciliazione, il 19 luglio 2002 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo le opposizioni.
B. Con giudizio 4 febbraio 2003 il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il ricorso contro di essa inoltrato dagli opponenti, confermando la licenza alla condizione che fossero apportate al progetto alcune modifiche, destinate a garantire l'inabitabilità del solaio.
Il Governo ha in sostanza ritenuto che con alcuni accorgimenti, di cui si dirà più avanti, la superficie del solaio fosse esclusa dal computo della SUL. La violazione del limite d'altezza, iscritto come servitù a carico del fondo dedotto in edificazione, andrebbe invece fatta valere davanti al competente giudice civile.
C. Contro il predetto giudizio governativo, i soccombenti si aggravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia riformato nel senso che la controversa licenza è annullata.
I ricorrenti sostengono anzitutto che i resistenti non avrebbero più interesse alla licenza in discussione, avendo nel frattempo iniziato i lavori sulla base di una nuova licenza rilasciata loro il 25 novembre 2002. Rievocati i fatti salienti, essi rimproverano poi al Governo di aver violato il loro diritto di essere sentiti, per essersi rifiutato, senza indicarne il motivo, di esperire il sopralluogo richiesto.
Nel merito, gli insorgenti ribadiscono invece che la superficie del solaio sarebbe computabile come SUL, sia perché vengono lasciate finestre sufficientemente grandi da renderlo abitabile, sia perché sovradimensionato per rapporto alle esigenze di una casa monofamiliare. Errato sarebbe di riflesso anche il numero di posteggi previsto dal progetto (3).
Lesiva del diritto sarebbe infine l'altezza dell'immobile, misurata a partire dal terreno sistemato, invece che dal livello medio del terreno come previsto dalla servitù di limitazione dell'altezza ad 8.00 m, che lo grava a favore della proprietà della ricorrente __________.
D. All'accoglimento del ricorso si sono opposti il Consiglio di Stato, il municipio ed i beneficiari della controversa licenza, contestando più o meno diffusamente le tesi degli insorgenti.
Considerato, in diritto
1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti senza istruttoria (art. 18 PAmm). Le prove chieste dagli insorgenti (sopralluogo, testi, perizia) non sono atte a procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.
Negandone l'assunzione in base ad un'implicita valutazione anticipata negativa della loro rilevanza, il Consiglio di Stato non ha violato il diritto di essere sentito dei ricorrenti, dando implicitamente per scontato che le prove fossero inconcludenti. Al Governo si può unicamente rimproverare di non aver motivato il rifiuto. Il difetto di motivazione è stato tuttavia sanato dalle giustificazioni, peraltro evidenti, addotte in questa sede con la risposta.
Vanno quindi disattese le censure sollevate al riguardo dagli insorgenti.
Del tutto infondata è l'eccezione di mancanza d'interesse al conseguimento della controversa licenza, che i ricorrenti sollevano con riferimento al fatto che i resistenti hanno iniziato i lavori in forza di un'altra licenza rilasciata nel frattempo. Il fatto che i resistenti abbiano iniziato i lavori di costruzione sulla base di un progetto che tiene conto delle contestazioni degli opponenti non significa ancora che non abbiano interesse a terminarli sulla base del progetto in contestazione.
3.1. È considerata SUL la superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, che è o può essere utilizzata per l'abitazione o il lavoro (art. 38 cpv. 1 LE). La superficie dei solai è generalmente esclusa dal computo della SUL. Determinanti non sono le indicazioni date dal proprietario, ma le caratteristiche intrinseche del locale e la possibilità oggettiva di utilizzarlo a scopi abitativi o per il lavoro (Scolari, Commentario, II ed., ad art. 38 LE, n. 1126).
3.2. Controversa è in concreto la questione a sapere se la superficie dell'ampio solaio (70 mq), previsto nel sottotetto possa essere utilizzata a scopi abitativi e debba quindi essere computata nella SUL. Ipotesi, questa, che se fosse accreditata, determinerebbe un sorpasso dell'i.s. ammesso dalle norme di zona.
Il sottotetto, raggiungibile attraverso una comoda scala ed alto m 2.12 in corrispondenza del colmo, è dotato di due ampie finestre (m 1.60 x 1.30) sulla facciata SW e di quattro finestrelle sulla facciata NE. Anche se non raggiunge l'altezza minima di m 2.50, prescritta dall'art. 6 cpv. 3 NAPR per i locali abitabili, non si può a priori escludere che venga utilizzato a scopi abitativi (locale gioco per bambini, studio, ecc.).
Per escludere una simile eventualità, il Consiglio di Stato ha subordinato la licenza alle seguenti condizioni: (a) mantenimento del solaio allo stato grezzo, (b) riduzione a cm 60 x 160 delle due aperture previste sulla facciata SW, (c) divieto di posare serpentine o corpi riscaldanti, (d) obbligo di posare l'isolazione termica sul pavimento e non al tetto (e) chiusura delle quattro finestrelle sulla facciata NE, (f) divieto di formare lucernari o abbaini nel tetto.
Il Governo ha limitato soltanto l'altezza delle aperture della facciata SW, lasciando invariata la larghezza per motivi estetici. I ricorrenti ritengono insufficiente la riduzione imposta. Reputano in sostanza che grazie a queste finestre il locale potrebbe ancora essere utilizzato a scopi abitativi.
Le obiezioni vanno disattese. È ben vero che in un precedente giudizio (STA 6.9.2000 in re G.M. e llcc), riguardante un caso analogo, il Tribunale cantonale amministrativo ha imposto di ridurre a cm 60x60 le dimensioni della superficie vetrata di due porte-finestre, al fine di escludere un'utilizzazione abusiva del sottotetto. In quel caso, tuttavia, il sottotetto era molto più alto (m 3.00 al centro). Occorrevano quindi provvedimenti particolarmente incisivi per impedire che si prestasse ad un uso abitativo. Nel caso in esame, l'insieme delle condizioni imposte dal Consiglio di Stato appare invece sufficiente. Non v'è dunque motivo per inasprirle, limitando ulteriormente le dimensioni delle aperture. Tanto meno quando si consideri che le finestre sono munite di sbarre orizzontali, che limitano ulteriormente il passaggio della luce.
3.3. Da respingere è pure la pretesa dei ricorrenti di computare comunque la superficie del solaio nella SUL, siccome sovradimensionato per rapporto alle esigenze di una casa monofamiliare. La giurisprudenza ha invero ammesso la possibilità di limitare la superficie dei locali utilizzati come deposito e quindi non computabile nella SUL, quando le dimensioni appaiono sproporzionate rispetto alle consuetudini (STA 24.8.1992 in re Ruben; ZBl 1980, 362; Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Zürcher Schriften zum öffentlichen Recht, pag. 58).
Non è tuttavia inusuale che le case monofamiliari abbiano un sottotetto esteso quanto l'edificio, anche quando dispongono di un piano cantina di uguali dimensioni. Non si giustifica pertanto imporre di renderlo parzialmente inagibile, subordinando la licenza alla condizione di erigere un muro che ne riduca l'estensione.
In concreto, la costruzione, alta al massimo m 6.82 in facciata, rispettivamente m 8.12 al colmo, rientra ampiamente nei limiti d'altezza fissati dall'art. 35 NAPR, sia per rapporto al terreno sistemato, sia - addirittura - per rapporto al terreno naturale.
Perfettamente giustificato è dunque il rinvio dei ricorrenti al competente foro civile.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38, 40, 41 LE; 35 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;
dichiara e pronuncia:
Il ricorso è respinto.
La tassa di giustizia di fr. 1'500.- è a carico dei ricorrenti in solido, che rifonderanno alla stessa condizione fr. 1'500.- ai resistenti __________ e __________ __________ __________ a titolo di ripetibili.
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the appeal was still moot because construction had started under a later permit
The respondents still had an interest in the challenged permit; starting works under another permit did not eliminate that interest.
Commencing construction on a revised project does not mean the permit under appeal is no longer useful for completion of the disputed project.
Whether the refusal to order an on-site inspection violated the right to be heard
No violation occurred; the evidence requests were properly refused as unnecessary, and the lack of reasons was cured in appeal proceedings.
The requested evidence could not provide further relevant facts; the appellate response supplied adequate reasons.
Whether the attic had to be counted in usable floor area (SUL)
The attic could be excluded from SUL if the imposed conditions made residential use objectively unlikely.
Although the attic was accessible and sufficiently open, the combined conditions on openings, heating, insulation, and roof modifications were considered enough to prevent habitation.
Whether the attic was too large to be excluded from SUL because it exceeded normal storage needs
No partial inoperability had to be imposed; the size was not so disproportionate as to require counting it in SUL.
Large attics are not unusual in single-family homes, even above full basements.
Whether the building exceeded the height limit because the easement measured height from average natural ground level
For the building permit, only the zoning rules and statutory measurement method mattered; the easement height limit was irrelevant in this proceeding.
The structure remained well within the zoning height limits measured from the developed ground.
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