52.2003.234•Cross-zone transfer of building rights invalidates permit
52.2003.234Altro tribunale10 set 2003Granted
Estratto da Omnilex
Adjacent landowners appealed a municipal building permit for a multi-family house granted after a building-rights transfer from a parcel that had moved into another zone. The cantonal administrative court held that the transfer violated Art. 38a LE because it crossed different planning zones with different building regimes. The government could not rely on good faith to validate the transfer, and the permit had to be assessed under the law in force at issuance. The appeals were admitted, the government decision and the building permit were annulled, and the respondent was ordered to pay court costs and party compensation.
Art. 38a LE; transfer of building quantities between parcels in different planning zones is inadmissible. The provision allows transfers only within the same use zone and where planning interests are not impaired. A building permit must be examined according to the law in force at the time of issuance; good faith cannot preserve a transfer already incompatible with the published plan or with the building freeze. If the decisive defect already requires annulment, the court may leave other objections open, particularly where reformatio in peius would be implicated.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2003.234
Data decisione, Autorità: 10.09.2003, TRAM
Incarto n. 52.2003.234-237
Lugano 10 settembre 2003
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi 7 luglio 2003 (a) e 9 luglio 2003 (b) di
(a)
(b)
Patrocinati da avv. __________
contro
la decisione 18 giugno 2003 del Consiglio di Stato (n. 2702) che respinge le impugnative presentate dagli insorgenti avverso la licenza edilizia 3 febbraio 2003 rilasciata dal municipio di __________ a __________ per la costruzione di una casa plurifamiliare sulla part. n. __________ RF;
viste le risposte:
29 luglio 2003 di __________;
19 agosto 2003 del Consiglio di Stato;
25 agosto 2003 del municipio di __________;
ai ricorsi sub a e b
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il 29 novembre 2001 __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire uno stabile d'appartamenti in località __________, su un fondo situato a valle dell'omonima strada privata (part. n. __________ RF; zona R2). L'immobile, strutturato su tre livelli, è costituito da due edifici simmetrici, leggermente disassati, uniti da un corpo centrale, occupato da una piscina e dalle scale.
Al pianterreno (PT), situato a livello della strada, sono previste 6 autorimesse doppie ed un appartamento (attico). I due livelli inferiori sono invece organizzati in quattro appartamenti del tipo duplex. L'indice di sfruttamento (i.s.), stando alla domanda, ammonta a 0.472, a fronte del limite di 0.4 previsto dalle norme di zona. Il "calcolo dei parametri edificatori" fornisce le seguenti indicazioni:
Superficie edificabile (SEf):
part. n. __________ mq 1'840.00
1/7 part. n. _________(strada in coattiva) mq 102.14
totale mq 1'942.14
Superficie utile lorda (SUL): mq 917.53
B. Alla domanda si sono opposti i vicini qui resistenti, proprietari di fondi contermini (__________, part. n. __________; __________ e __________, part. n. __________ e __________), contestando l'intervento soprattutto dal profilo degli indici e delle distanze da confine determinate dalla lunghezza della facciata a valle.
Al fine di rientrare nei limiti dell'i.s. di zona, con convenzione 11 dicembre 2002 l'istante si è fatta cedere dal marito, proprietario della vicina part. n. __________ RF, 217.25 mq di SUL.
C. Raccolto il preavviso favorevole dell'autorità cantonale, il 3 febbraio 2003 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, subordinandola alla condizione di presentare un piano esecutivo della sistemazione esterna (lato sud conforme all'art. 7 cpv. 1 NAPR. Con separata decisione dello stesso giorno il municipio ha inoltre respinto le opposizioni dei vicini, ritenendo che il trasferimento di SUL fosse atto a sanare il sorpasso di i.s.
D. Con giudizio 20 agosto 2002 il Consiglio di Stato ha respinto i ricorsi interposti dagli opponenti contro la predetta licenza, che ha confermato alla condizione che non venga realizzato il previsto locale filtro piscina e deposito attrezzi e che la costruzione raggiunga un'altezza massima pari a m 7.50.
Pur rilevando che la part. n. __________ RF è situata nella zona R3 del PR entrato in vigore il 17 dicembre 2002, il Governo ha ritenuto che il trasferimento di indice al fondo dedotto in edificazione potesse essere avallato perché pattuito quando il fondo era ancora compreso nella zona R2. Lo esigerebbe il principio della buona fede.
Respinte con motivazione sommaria alcune censure secondarie, il Consiglio di Stato ha poi ritenuto che i sorpassi dell'altezza massima ammissibile denunciati dai ricorrenti potessero essere corretti, sopprimendo il locale filtro della piscina ed imponendo di interrare la costruzione in modo da non superare il limite di m 7.50 fissato dalle norme di zona.
E. Contro il predetto giudizio governativo, i soccombenti si aggravano con separati ricorsi davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla controversa licenza edilizia.
a. __________ nega recisamente che il principio della buona fede permetta di tutelare un trasferimento di indice contrario all'art. 38a LE. A maggior ragione se si considera che permetterebbe l'insediamento di un'imponente costruzione in una zona caratterizzata da villette monofamiliari.
b. Analoghe considerazioni sono sollevate dai vicini __________ e __________, che negano anche che i difetti relativi all'altezza possano essere corretti subordinando la licenza alle clausole accessorie imposte dal Consiglio di Stato.
F. All’accoglimento dei ricorsi si è opposto il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.
Ad identica conclusione sono pervenuti il municipio e la beneficiaria della licenza, contestando le tesi degli insorgenti con argomenti che verranno discussi nei seguenti considerandi.
Considerato, in diritto
La legittimazione attiva dei ricorrenti, proprietari di fondi contermini e già opponenti, è certa. Prive di qualsiasi fondamento sono le eccezioni sollevate al riguardo dalla resistente. Il fatto che i ricorrenti, in sede di opposizione, avessero contestato l'intervento dal profilo della superficie edificabile e della lunghezza delle facciate non preclude loro la possibilità di eccepire una violazione dell'i.s. e dell'altezza. Nuove eccezioni sono ammesse anche in questa sede.
I ricorsi, tempestivi, sono dunque ricevibili in ordine.
Avendo il medesimo fondamento di fatto e non richiedendo particolari accertamenti, possono essere evasi con un unico giudizio senza istruttoria (art. 18 PAmm). Il sopralluogo chiesto dai ricorrenti __________ e __________ non appare atto a procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori elementi di fatti rilevanti per il giudizio.
2.2. Nell'evenienza concreta, la prevista edificazione comporta un sostanziale sorpasso dell'i.s. massimo ammesso dall'art. 37 NAPR per la zona R2 (0.472 invece di 0.4). Al fine di rimediare al difetto, con convenzione 11 dicembre 2002, l'istante si è fatta cedere 217.25 mq di SUL dal marito, proprietario della vicina part. n. __________ RF.
Il trasferimento di indice viola chiaramente l'art. 38a LE perché interessa fondi situati in zone diverse (__________: R2; __________: R3), soggetti a regimi edilizi diversi. Manifestamente a torto reputa il Consiglio di Stato che possa essere avallato in ossequio al principio della buona fede, siccome pattuito quando il fondo cedente era ancora incluso nella zona R2.
La deduzione è anzitutto contraria alla natura stessa della licenza edilizia, concepita come un atto amministrativo con il quale l'autorità accerta che l'opera è conforme alle norme di diritto edilizio vigenti al momento in cui viene rilasciata (art. 1 RLE; A. Scolari, op. cit., ad art. 2 LE n. 677).
Non v'è inoltre alcuna buona fede della resistente da proteggere. Al momento in cui ha stipulato la convenzione di trasferimento di indice, essa non poteva invero ignorare che il PR adottato dal consiglio comunale, pubblicato all'albo e pendente per approvazione davanti al Consiglio di Stato, prevedeva di includere la part. __________ nella zona R3. Ma anche se l'avesse ignorato, la conclusione non potrebbe esserle più favorevole. Convenzioni di trasferimento di indici non permettono in nessun caso al proprietario di sottrarsi alle conseguenze derivanti dall'introduzione di un diverso regime edilizio. Il previsto trasferimento di indici era peraltro inammissibile anche prima dell'entrata in vigore del nuovo diritto, perché contrario alle previsioni del piano adottato dal consiglio comunale e pubblicato e quindi soggetto al blocco edilizio sancito dall'art. 66 LALPT: norma, che dalla data di pubblicazione del piano e fino all'approvazione del Consiglio di Stato inibisce qualsiasi intervento edilizio contrario alle previsioni del piano.
Già per questo motivo i ricorsi vanno accolti, annullando il controverso permesso di costruzione ed il giudizio governativo che lo conferma, siccome manifestamente lesivi dell'art. 38a LE.
Invano tenta la resistente di eludere questa inevitabile conclusione, prospettando la possibilità di correggere il difetto mediante trasformazione di un appartamento in locali ad uso comune. La costruzione è già abbondantemente dotata di locali comuni, non computabili come SUL. La trasformazione ipotizzata non sarebbe quindi atta a ricondurre questo parametro nei limiti del consentito. Considerata la struttura dell'edificio, non si tratta inoltre di un emendamento che può essere imposto con facilità, semplicemente subordinando la licenza a clausole accessorie.
Le contestazioni sollevate dalla resistente con riferimento alle clausole imposte dal Consiglio di Stato per ridurre l'altezza dell'immobile, comunque insuscettibili di sovvertire l'esito dei ricorsi in esame, vanno lasciate aperte in ossequio al divieto della reformatio in peius (art. 65 cpv. 4 PAmm).
La tassa di giustizia e le ripetibili, commisurate ai valori in discussione ed al lavoro occasionato al Tribunale cantonale amministrativo, sono a carico della resistente secondo soccombenza.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38a LE; 37 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;
dichiara e pronuncia:
§. Di conseguenza, sono annullate:
1.1. la decisione 18 giugno 2003 del Consiglio di Stato
(n. 2702);
1.2. la licenza edilizia 3 febbraio 2003 rilasciata dal municipio di __________ a __________ per la costruzione di una casa plurifamiliare sulla part. n. __________ RF.
La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è a carico della resistente, che rifonderà fr. 3'000.- ai ricorrenti __________ e __________ a titolo di ripetibili di entrambe le istanze.
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the neighbors had standing and the appeals were admissible
The neighbors, as adjacent landowners and prior objectors, had standing; the appeals were timely and admissible.
New objections could be raised on appeal, and no valid admissibility objection barred review.
Whether the transfer of building rights complied with Art. 38a LE
The transfer was unlawful because it concerned parcels in different planning zones subject to different building regimes.
Art. 38a LE permits transfers only between nearby parcels in the same use zone; the permit exceeded the zone’s permissible exploitation index.
Whether good faith could save the cross-zone transfer
Good faith did not protect the transfer or validate the permit.
A building permit must assess compliance with the law in force at issuance; moreover, the parties knew or should have known that the donor parcel was moving to another zone, and even under prior law the transfer conflicted with the published plan and building freeze.
Whether the height defects could justify upholding the permit with accessory conditions
That argument was left open because the appeals were already successful on the index issue.
The court did not need to decide the height question, and reformatio in peius prevented worsening the respondent’s position.
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