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Method for measuring building height with sloped roof

52.2002.471Altro tribunale1 apr 2003Granted

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Sintesi Omnilex

The Cantonal Administrative Court upheld the appeal against the Cantonal Government’s annulment of a municipal building permit for enlarging a single-family house. The dispute turned on how to measure the building’s height under the cantonal construction law and the municipal zoning regulations. The court held that the legal measuring point is the top of the eaves cornice or parapet at the outer perimeter, so the sloping roof itself is not included unless a specific provision says otherwise. On that basis, the project remained within the 7.50 m limit, the government decision was annulled, and the permit was confirmed. Court costs of CHF 800 were imposed on the respondent.

Massima Omnilex

Art. 40 LE; measuring height of buildings with sloping roofs; the basic height is measured from the corrected ground level to the upper edge of the eaves cornice or parapet at the outer perimeter of the building. Roof surfaces and other vertical roof elements are not included in the general height calculation unless a special rule expressly provides for them. Cantonal or municipal law may impose additional limits on ridges, eaves, or roof slopes, but absent such provisions the communal height limit must be applied according to the statutory measuring method (consid. 2-3).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.2002.471

Data decisione, Autorità: 01.04.2003, TRAM

Incarto n. 52.2002.471

Lugano 1 aprile 2003

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Stefano Bernasconi, vicepresidente, Werner Walser, Raffaello Balerna, quest'ultimo in sostituzione del giudice Lorenzo Anastasi, astenuto;

segretario:

Stefano Rossi, vicecancelliere

statuendo sul ricorso 26 novembre 2002 della

contro

la decisione 5 novembre 2002 (no. 5203) del Consiglio di Stato, che annulla la licenza edilizia 11 luglio 2002 rilasciata dal municipio di __________ alla __________ per l’ampliamento della casa monofamigliare esistente al mappale __________ RFD di __________ di proprietà di __________ e __________;

viste le risposte:

  • 9 dicembre 2002 di __________;

10 dicembre 2002 del Consiglio di Stato;

2 gennaio 2003 del comune di __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Il 4 settembre 2001 la __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di ampliare l’abitazione di __________ e __________ (part. no. __________ RFD, zona R2a), una casa monofamiliare dotata di un tetto a due falde asimmetriche. Il progetto prevedeva di prolungare di circa 2 m la falda N del tetto, accorciando nel contempo di circa 1.70 m quella S e innalzandola di circa m 2.10, parallelamente a quella esistente. Il colmo sarebbe quindi risultato più alto di circa 1 m e traslato verso S di m 1.80, permettendo l'ingrandimento della camera al piano mansardato e l'aggiunta di un nuovo bagno, così come la creazione di un balcone non sporgente rivolto a S.

Alla domanda di costruzione si sono opposti i vicini __________ e __________ (proprietari dei contermini mappali __________ e __________), il primo contestando l'altezza dell'edificio, superiore di un metro a quella massima consentita di m 7.50, il secondo l'estetica dell'intervento, che avrebbe alterato le caratteristiche architettoniche della casa interessata, contigua e identica alla sua.

In esito all'esperimento di una conciliazione, il 29 aprile 2002 la __________ ha in parte modificato il progetto, contenendo in particolare la sopraelevazione della falda S del tetto in m 1.76. __________ si è tuttavia opposto anche a questa variante, ribadendo le sue censure di natura estetica e criticando l'altezza della costruzione.

Raccolto il preavviso favorevole dell'autorità cantonale, l'11 luglio 2002 il municipio di __________ ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l’opposizione di __________.

B. Con giudizio 5 novembre 2002 il Consiglio di Stato ha annullato il permesso, accogliendo l’impugnativa contro di esso presentata dall’opponente.

In sostanza il Governo ha ritenuto che la variante non rispettasse l’altezza massima degli edifici (m 7.50) prescritta dalle NAPR di __________, atteso che l’altezza della costruzione doveva essere calcolata “dal terreno sistemato al livello superiore (punto più esterno) raggiunto dalla gronda (teorica) in corrispondenza del filo della facciata”. Donde un'altezza dell'edificio di m 8.20 comportante l'annullamento della controversa licenza siccome lesiva dell’art. 39 NAPR.

C. Contro il predetto giudizio governativo la __________ si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, postulando l’annullamento.

L’insorgente contesta il calcolo dell’altezza adottato dal Governo. L’altezza dell’edificio andrebbe misurata dal terreno sistemato al punto più alto del cornicione di gronda o dal parapetto e nel caso concreto misurerebbe di conseguenza m. 7.25, risultando perfettamente entro i limiti sanciti dalle NAPR.

D. All’accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni, e __________, il quale adduce motivazioni che verranno riprese ove necessario più avanti.

Il municipio di __________ condivide invece l'impugnativa, richiamandosi al contenuto della risposta inoltrata al Consiglio di Stato.

Considerato, in diritto

  1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall’art. 21 LE. La legittimazione attiva dell’insorgente è certa. Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine. Il giudizio può quindi essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm).

  2. L'altezza è uno dei parametri mediante i quali vengono definite le possibilità edificatorie di un fondo. I limiti d'altezza servono a contenere le ripercussioni che gli ingombri verticali delle costruzioni ingenerano sui fondi contermini e sul paesaggio.

Di principio, l'altezza delle costruzioni è limitata in funzione dell'altezza delle facciate. Lo si deduce chiaramente dall'art. 40 cpv. 1 LE, che impone di misurare l'altezza degli edifici dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Criterio di misurazione, questo, che esclude dal computo gli ingombri costituiti dai tetti a falde, considerando che l'impatto esercitato sui fondi circostanti e sul quadro del paesaggio dagli ingombri verticali degli edifici è determinato anzitutto dallo sviluppo delle loro facciate verso l'alto.

Ciò non significa che gli ingombri costituiti dai tetti a falde sfuggano a qualsiasi limite d'altezza. Anche l'altezza dei tetti può essere limitata, sia direttamente, fissando l'altezza massima dei colmi e delle gronde, sia indirettamente, stabilendo pendenze massime delle falde.

  1. 3.1. Il punto di misurazione superiore dell’altezza delle costruzioni è determinato dal chiaro tenore dell’art. 40 LE. Se il tetto è a falde fa stato il filo superiore del cornicione di gronda. Per principio, questo punto di misurazione si situa in corrispondenza del perimetro esterno delle costruzioni, riferimento quest’ultimo, al quale viene fatto capo anche per misurare le distanze (RDAT II-1996 n. 35).

Effettivamente, il punto superiore di misurazione può non corrispondere con gli ingombri verticali esistenti (gronde, colmi, corpi tecnici). In questi casi le eventuali sporgenze sono prese in considerazione soltanto nel caso in cui una norma lo imponga. La legislazione cantonale prevede quest’eventualità limitatamente ai soli attici (cfr. l’art. 43 RLE), per il resto i comuni sono liberi di prevedere o meno dei parametri edilizi volti a contenere ulteriormente l’ingombro verticale.

3.2. Nell’evenienza concreta, le NAPR di __________ indicano che nella zona R2a l'altezza massima degli edifici non può essere superiore a m 7.50 (cfr. art. 39 NAPR). Il comune non ha regolamentato in modo specifico né l’altezza dei colmi, né quella delle gronde, limitandosi a stabilire per i tetti una pendenza massima del 50% (art. 30 cifra 1 NAPR). Fatta eccezione per i corpi tecnici, che fruiscono di un disciplinamento particolare (vedi art. 21 NAPR), le costruzioni non soggiacciono a ulteriori restrizioni di altezza.

3.3. La pendenza del tetto in contestazione rispetta quella massima prescritta (fatto peraltro non contestato).

Quanto all'altezza dell'edificio, essa va calcolata giusta i parametri dei combinati art. 40 LE e 39 NAPR, pertanto dal terreno sistemato al filo superiore del cornicione di gronda del perimetro esterno dell’edificio. Dai piani allegati, in corrispondenza della facciata sud, l’altezza così misurata risulta chiaramente inferiore ai 7.50 m. previsti dall’art. 39 NAPR. Il progetto non comporta dunque alcuna contraddizione con le norme vigenti ed è conforme al piano regolatore.

  1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va accolto e il giudizio del Consiglio di Stato annullato. La tassa di giustizia segue la soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 40, 41 LE; 43 RLE; 2, 3,18, 28, 31, 43, 46, 61 PAmm; 30, 39 NAPR di __________;

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è accolto.

§. Di conseguenza:

1.1 la decisione 5 novembre 2002 del Consiglio di Stato (n. 5203) è annullata,

1.2 la licenza edilizia 11 luglio 2002 rilasciata al ricorrente dal municipio di __________ è confermata.

  1. La tassa di giustizia di fr. 800.-- è posta a carico del resistente __________.

  2. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il vicepresidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

How must the height of a building with a sloped roof be measured under the applicable rules?

Decisione estratta

The height must be measured from the corrected ground level to the upper edge of the eaves cornice or parapet along the outer perimeter; roof slopes are not counted unless a specific rule provides otherwise.

Motivazione estratta

Art. 40 LE sets the measuring point at the top of the eaves cornice or parapet, which excludes the sloping roof mass from the basic height calculation. Additional limits on roof elements exist only if expressly provided; here the municipality regulated only maximum roof slope, not eaves or ridge height.

Questione giuridica chiave

Was the planned extension compatible with the zoning height limit of 7.50 m?

Decisione estratta

Yes. Measured according to the correct method, the building remained below 7.50 m and complied with the zoning rules.

Motivazione estratta

The Government used an incorrect reference point, while the plans showed that the height at the south facade was clearly under the legal maximum. The project therefore did not contradict the applicable norms or the zoning plan.

Questione giuridica chiave

Should the cantonal government's annulment of the permit be upheld?

Decisione estratta

No. The government decision was unlawful and had to be annulled.

Motivazione estratta

Because the height calculation was incorrect and the project complied with the relevant regulations, the basis for annulling the permit fell away.

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