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Conditional approval of building permit for boundary distance

52.2002.45Altro tribunale2 apr 2002Partially Granted

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

A neighbor challenged a municipal permit for two single-family houses connected by a small wall, arguing that either the inter-building distance or the increased boundary distance was not met. The Administrative Court held that the two houses could be treated as one contiguous building complex, so the inter-building distance was satisfied. However, the boundary distance for the southern house was slightly short. The court considered the defect minor and confirmed the permit conditionally, requiring the western corner of the southern house to be set back at least 3.66 m from the boundary. The government decision was annulled and the appeal was partially allowed, with court costs split between the parties.

Massima Omnilex

Art. 14.1-14.2 NAPR; boundary-distance calculation for façades exceeding 16 m; contiguity of connected buildings: where two constructions are joined by a structural link forming an integrated complex, the inter-building distance is assessed on that basis. For the boundary setback, the façade length is determined by the circumscribed rectangle parallel to the boundary, excluding portions set back more than 6 m. If the resulting minimum distance is only marginally missed, the permit may be upheld subject to a curative condition requiring a limited shift of the building (consid. 2-3).

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AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 52.2002.45

Data decisione, Autorità: 02.04.2002, TRAM

Incarto n. 52.2002.00045

Lugano 2 aprile 2002

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 31 gennaio 2002 di

patr. da: avv. __________

contro

la decisione 16 gennaio 2002 del Consiglio di Stato (n. 177) che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la licenza edilizia 3 ottobre 2001 rilasciata dal municipio di __________ a __________ per l'edificazione di due case monofamigliari sulla part. n. __________ RF;

viste le risposte:

  • 11 febbraio 2002 del Municipio di __________;

  • 18 febbraio 2002 di __________;

  • 20 febbraio 2002 del Consiglio di Stato;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Il 10 maggio 2001 __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire due case monofamigliari in località __________ (part. n. __________ RF; zona R2). Il progetto prevede di costruire due edifici identici con una pianta a forma di "L", disposti simmetricamente sullo stesso piano e collegati fra loro da una parete lunga m 2.50 ed alta altrettanto, che unisce l'angolo S dell'edificio N all'angolo N dell'edificio S.

part. __________

part. __________

Alla domanda si è opposto il vicino qui ricorrente, proprietario del fondo sovrastante (part. n. __________ RF), contestando l'insufficiente distanza tra gli edifici, subordinatamente l'insufficiente distanza dal confine verso il suo fondo, da aumentare in funzione dell'ingombro prescritto dagli art. 14.1 e 14.2 NAPR per facciate di lunghezza superiore a 16 m.

B. Raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 3 ottobre 2001 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione del vicino.

C. Con giudizio 16 gennaio 2002 il Consiglio di Stato ha confermato la licenza, rigettando a sua volta l'impugnativa contro di essa inoltrata da __________.

Il Governo ha in sostanza ritenuto che le due case, unite fra loro da un'unica autorimessa sotterranea, fossero da considerare alla stregua di edifici contigui, ossia come un'unica costruzione. Il supplemento di distanza dal confine prescritto dall'art. 14.1 NAPR non sarebbe tuttavia applicabile, perché le facciate delle due case non formerebbero un tutt'uno.

D. Contro il predetto giudizio il soccombente si aggrava davanti a questo tribunale, chiedendogli di annullarlo assieme alla controversa licenza.

Narrati i fatti salienti, l'insorgente ripropone in questa sede le censure sollevate senza successo davanti alle precedenti istanze. O si è in presenza di due distinte costruzioni, argomenta, ed allora non è rispettata la distanza minima tra edifici. Oppure si configura il complesso alla stregua di un unico edificio, ma allora non è rispettata la distanza minima verso il suo confine risultante dall'applicazione dell'art. 14.1 NAPR, che impone un supplemento in caso di facciate lunghe più di 16 m.

E. All'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato ed il municipio di __________, che non formulano osservazioni.

Ad identica conclusione perviene il beneficiario della licenza, che contesta succintamente le tesi dell'insorgente.

Considerato, in diritto

  1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo discende dall'art. 21 LE. Certa è la legittimazione attiva del ricorrente, proprietario di un fondo contermine e già opponente. Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.

Il giudizio può essere reso sulla base degli atti (art. 18 PAmm). Il sopralluogo chiesto dal ricorrente, non appare atto a procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio: le questioni controverse (contiguità, lunghezza delle facciate) vanno peraltro decise in base ai piani allegati alla domanda di costruzione.

  1. Distanza tra edifici

Le due costruzioni, unite da un muro in corrispondenza degli angoli S e N, possono essere considerate contigue. Anche se esile ed alto soltanto un piano, il manufatto di collegamento forma in effetti un tutt'uno con la facciata SW dell'edificio N e con la facciata NE dell'edificio S, ad esso adiacenti. Costituendo le due case un unico complesso edilizio, non appare pertanto disattesa la distanza tra edifici prescritta degli art. 14 e 15 NAPR. Su questo punto le conclusioni tratte dalle precedenti istanze meritano di essere confermate.

  1. Distanza dal confine

3.1. L'art. 14 NAPR prescrive una distanza dal confine di m 3.00 per edifici alti sino a 10.00 m con facciate di lunghezza non superiore a 16.00 m. Per facciate di lunghezza superiore, soggiunge l'art. 14.1 NAPR, la distanza dal confine è aumentata di 0.50 m ogni metro o frazione di maggior lunghezza della facciata fino a che la distanza raggiunge la misura uguale a 2/3 dell'altezza dal fabbricato. Per facciate di lunghezza superiore a 30 m, la distanza minima dal confine deve essere pari all'altezza del fabbricato.

Le modalità di computo della lunghezza della facciata (ingombro) sono definite dall'art. 14.2 NAPR. "Quale lunghezza della facciata", dispone tale norma, "si intende la misura del lato del rettangolo parallelo al confine che inscrive la costruzione stessa". "Tale misura", conclude la norma, "non è calcolata per le parti arretrate oltre i 6.00 m".

3.2. Nell'evenienza concreta, il lato del rettangolo parallelo e prospiciente al confine verso il fondo del ricorrente che iscrive il complesso formato dalle due costruzioni contigue è lungo m 29.00. La porzione del complesso che fronteggia il confine (obliquo) verso la part. n. __________ non entra in considerazione perché non costituisce ingombro per il fondo del ricorrente.

Alcune delle parti delle facciate rivolte verso il confine del fondo del ricorrente, essendo disposte obliquamente rispetto ad esso, sono tuttavia arretrate oltre 6.00 m dal lato del rettangolo che circoscrive la porzione del complesso entrante in considerazione ai fini dell'applicazione dell'art. 14.1 NAPR.

La lunghezza di 29.00 m accertata va quindi ridotta in misura corrispondente alla proiezione delle parti arretrate oltre 6.00 m dal lato del suddetto rettangolo. Computando soltanto la proiezione delle parti di facciata arretrate meno di 6.00 da tale lato, la relativa lunghezza si riduce a m 19.00.

part. __________

part.

29.00

6.50 12.50

Ne consegue che la distanza dal confine prescritta dall'art. 14 NAPR deve essere aumentata di tre volte (m 19.00 - 16.00 = m 3) il supplemento unitario (m 0.50 x 3 = + m 1.50), ma non oltre la misura pari a 2/3 dell'altezza, ossia m 3.66 (= 2/3 di m 5.49).

Allo stesso risultato si giungerebbe qualora si volesse prendere in considerazione il rettangolo che circoscrive l'intera costruzione, computando anche la porzione della facciata SW della casa S che fronteggia la part. n. 643.

12.50 12.50

m 38.00

In questo caso, la lunghezza complessiva (m 12.50 x 2 = m 25.00) delle facciate arretrate meno di 6.00 m dal lato del suddetto rettangolo darebbe luogo ad un supplemento di distanza pari a nove volte (m 25.00 - 16.00 = 9.00) il supplemento unitario (m 0.50). La distanza dal confine prescritta dall'art. 14 NAPR si fisserebbe comunque a m 3.66, pari a 2/3 dell'altezza, poiché la lunghezza complessiva delle facciate rimane al di sotto del limite di 30.00 m, oltre il quale fa stato la distanza minima di 10.00 m.

Orbene, tale distanza è rispettata dall'edificio N, il cui angolo W si situa a m 3.89 dal confine. È invece disattesa dall'angolo W dell'edificio S, che verrebbe invece a sorgere a circa m 3.30 dallo stesso.

Il difetto è tuttavia minimo e non comporta l'annullamento del permesso, poiché può essere facilmente corretto, subordinando la licenza alla condizione di spostare la costruzione di m 0.36 (= 3.66 - 3.30) verso E, in modo da rispettare la distanza dal confine maggiorata secondo le disposizioni degli art. 14.1 e 14.2 NAPR.

  1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va parzialmente accolto, annullando la decisione governativa e riformando la licenza edilizia.

La tassa di giustizia è suddivisa fra le parti, proporzionalmente al rispettivo grado di soccombenza. Tenuto conto dell'esito del ricorso e dalla mole di lavoro svolta dai rispettivi patrocinatori, le ripetibili sono invece compensate.

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE; 14, 15 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza:

1.1. la decisione 16 gennaio 2002 del Consiglio di Stato (n. 177) è annullata;

1.2. la licenza edilizia 3 ottobre 2001 rilasciata dal municipio di __________ a __________ per l'edificazione di due case monofamigliari sulla part. n. __________ è confermata alla condizione che l'angolo W della casa S disti almeno m 3.66 dal confine verso la part. n. __________.

  1. La tassa di giustizia di fr. 1'500.-- è a carico del ricorrente nella misura di fr. 1'000.-- e del resistente per la differenza.

  2. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

building permitboundary distanceinter-building distancecontiguous buildingsfaçade lengthsetback conditionplanning lawcost allocation

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the two connected houses must be treated as contiguous buildings for the inter-building distance rules.

Decisione estratta

The two constructions, linked by a wall between two corners, may be treated as contiguous and form one building complex; the required distance between buildings is not violated.

Motivazione estratta

The connecting element integrates with the adjacent façades and the two houses therefore constitute a single complex; prior decisions on this point are confirmed.

Questione giuridica chiave

Whether the project respects the increased boundary distance under Arts. 14.1 and 14.2 NAPR.

Decisione estratta

The boundary distance is insufficient for the western corner of the southern house, but the defect is minor and can be cured by moving the building 0.36 m east; the permit is upheld conditionally at a minimum boundary distance of 3.66 m.

Motivazione estratta

For the relevant façade length, the calculated minimum distance rises to 3.66 m; one corner falls short at about 3.30 m, but the shortfall can be corrected by a limited shift of the structure.

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