progetti

Vertical extension requires neighbor consent after subdivision

52.2002.425Altro tribunale7 feb 2003Annulled

Apri la fonte

Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

A neighbor appealed against a permit allowing the vertical enlargement of one of two houses that had originally been built contiguously on the same parcel and were later subdivided into separate plots. The Administrative Court held that the subdivision created a new boundary and triggered the ordinary setback rule. The prior contiguity did not amount to a continuing consent for later upward building. Because the zoning ordinance clearly required the neighbor's consent for building at the boundary, the government decision and the permit were annulled. Court costs and party compensation were charged to the permit holder.

Massima Omnilex

Art. 18 NAPR; art. 45 NAPR; contiguity agreement and vertical extension after subdivision of a formerly unified parcel. A consent to build in contiguity is to be interpreted restrictively and, as a rule, relates to the concrete project for which it was given, including its horizontal and vertical extent. Where a single building erected on one parcel is later split into separate lots, the new boundary renders the setback rules applicable also to the space above the existing structures. The mere existence of parts of a building within the setback zone does not imply a continuing authorization to raise one part above the neighboring parcel without renewed consent. If the zoning rules do not expressly allow construction on the boundary regardless of the neighbor's will, building closer than the prescribed boundary distance requires the neighbor's consent.

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.2002.425

Data decisione, Autorità: 07.02.2003, TRAM

Incarto n. 52.2002.425

Lugano 7 febbraio 2003

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Werner Walser

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 22 ottobre 2002 di

Contro

la decisione del Consiglio di Stato del 1 ottobre 2002, n. 4669, che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la licenza edilizia 6 giugno 2002 rilasciata dal municipio di __________ a __________ __________ per la ristrutturazione e l'ampliamento verticale della casa esistente al mappale __________ RF;

viste le risposte:

  • 5 novembre 2002 del Consiglio di Stato,

  • 6 novembre 2002 di __________,

  • 14 novembre 2002 del municipio di __________,

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Nei primi anni sessanta la __________ __________ di __________, ha edificato sul vecchio mappale __________ RF di __________ due case unifamigliari contigue. A costruzione ultimata, il mappale è stato oggetto di un frazionamento che ha dato origine alle particelle __________ e __________, oggi di proprietà del ricorrente __________, rispettivamente del resistente __________.

B. Il 21 marzo 2002 __________ ha presentato una domanda di costruzione per sopraelevare la sua abitazione. Il progetto prevede di prolungare di circa 2 m la falda S del tetto, innalzando nel contempo la falda N di circa m 1.70, parallelamente a quella esistente. Il colmo verrebbe così innalzato di 72 cm e traslato orizzontalmente di m 1.80.

Alla domanda si è opposto il vicino __________, obiettando in sostanza che la sopraelevazione in contiguità non poteva essere realizzata senza il suo consenso. In difetto di quest'ultimo, l'intervento disattendeva la distanza di m 3.50 prescritta dall'art. 45 cpv. 6 NAPR verso il confine comune.

Il 6 giugno 2002 il municipio ha rilasciato la licenza edilizia, respingendo l'opposizione.

C. Il 1. ottobre 2002, il Consiglio di Stato ha confermato la provvedimento, respingendo il ricorso contro di esso inoltrato dall'opponente. Il Governo ha in sostanza ritenuto che gli edifici costruiti in contiguità rappresentassero un'unica costruzione, alla quale non sarebbero applicabili le disposizioni sulle distanze. Il consenso dato a suo tempo all'edificazione in contiguità si estenderebbe anche alla sopraelevazione.

D. Contro il predetto giudizio governativo, il soccombente si aggrava ora dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo l'accoglimento del ricorso.

L'insorgente contesta innanzitutto l'interpretazione data dal municipio all'art. 18 NAPR. Questa norma esigerebbe l'accordo del proprietario del fondo contiguo per qualsiasi tipo di intervento e non solo per le nuove costruzioni. L’implicito consenso alla contiguità, dato in occasione del frazionamento del fondo, non gli sarebbe quindi opponibile. Ogni sopraelevazione richiederebbe il rispetto delle distanze dal confine.

E. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato senza formulare particolari osservazioni. Del medesimo avviso è il beneficiario della licenza, secondo il quale la contiguità delle costruzioni esimerebbe l'ampliamento verticale proposto dall’obbligo di rispettare le distanze dal confine. Ad identica conclusione giunge il municipio di __________, il quale aggiunge che un edificio esistente potrebbe comunque essere ristrutturato anche se non conforme alle distanze dal confine, giusta l'art. 21 NAPR.

Considerato, in diritto

  1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva dell’insorgente è certa. Il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm).

  2. Le distanze minime tra edifici fissate dagli ordinamenti edilizi servono anzitutto ad assicurare l'igiene (insolazione, aerazione) e la sicurezza (pericolo d'incendio) delle costruzioni. Le distanze da confine servono invece a suddividere le distanze tra edifici fra i fondi confinanti. A differenza di quelle dal confine, le distanze tra edifici sono per principio sottratte alla libera disposizione delle parti, che non possono accordarsi per ridurle. A meno che la legge applicabile non lo vieti esplicitamente, due proprietari di fondi contermini possono tuttavia convenire di edificare in contiguità, sopprimendo qualsiasi spazio intermedio, in modo da realizzare un'unica costruzione, composta da due o più edifici, addossati l'uno all'altro, senza soluzione di continuità (STA 19.9.2001 in re __________).

L'art. 18 NAPR di __________ permette espressamente a due proprietari di "accordarsi a costruire in contiguità a condizione che vengano rispettate le altre prescrizioni di zona. L'accordo con il confinante si ritiene concluso qualora questi abbia firmato il piano di situazione annesso alla domanda di costruzione".

  1. Nell'evenienza concreta, le case delle parti in lite sono state costruite come un unico edificio, appartenente allo stesso proprietario, all'inizio degli anni sessanta. Le case non erano tenute a rispettare alcuna distanza tra edifici, poiché erano concepite come un unico immobile. Esse non dovevano d'altro canto rispettare alcuna distanza dal confine, perché non esisteva alcun confine dal quale potesse derivare l'obbligo di rispettare una simile distanza. Non esistendo alcun confine fra le case ed appartenendo queste allo stesso proprietario, non è evidentemente stato stipulato un accordo per edificare in contiguità.

Il frazionamento del fondo originario in due distinte particelle, appartenenti a due diversi proprietari, non ha modificato la situazione di fatto preesistente. La creazione di un confine fra le case ha tuttavia modificato il regime edilizio del fondo originario, rendendo applicabili le disposizioni sulle distanze da confine. Il confine tracciato fra le case ha in particolare conferito ad ogni proprietario la facoltà di esigere il rispetto della distanza di m 3.50 dallo stesso, prescritta dall'art. 45 cpv. 6 NAPR per la zona residenziale estensiva (Re).

Questa restrizione della proprietà, scaturita dall'istituzione di un confine, ha reso in linea di massima inedificabile una fascia di terreno larga 7 m a cavallo del confine. L'edificazione all’interno di questa fascia è ammessa soltanto se i proprietari si accordano o per costruire in contiguità o per suddividere diversamente le distanze dal confine, ponendo a carico di uno dei due fondi la distanza dal confine mancante all’altro, in modo che sia comunque rispettata la distanza tra edifici risultante dalla somma delle distanze dal confine.

Il frazionamento del fondo originario e la conseguente formazione di un confine non ha reso inedificabile soltanto la fascia di terreno, larga 7 m, situata a cavallo del confine ed ancora libera da costruzioni, ma ha precluso all’edificazione anche lo spazio sovrastante gli edifici.

Dall’esistenza di parti di costruzione situate all’interno di questa fascia non può essere dedotto alcun accordo fra i proprietari che abiliti uno di loro a sopraelevare, senza il consenso del vicino, la parte di costruzione che insiste sul suo fondo ad una distanza dal confine inferiore a quella prescritta. Di regola, gli accordi fra proprietari di fondi contermini, volti a permettere l’edificazione in contiguità, fanno peraltro riferimento a precisi progetti, che definiscono tanto l’estensione orizzontale, quanto lo sviluppo verticale delle parti di costruzione previste in contiguità. Contrariamente a quanto assume il resistente, la sentenza 21 gennaio 1997 in re Bologna di questo tribunale non giova affatto alla sua tesi difensiva. Nella parte non pubblicata (RDAT 1997 II n. 29), tale giudizio stabilisce in effetti che "le distanze tra edifici prescritte dalle norme di diritto pubblico devono essere rispettate anche nello sviluppo verticale delle costruzioni. Se sussiste contiguità soltanto ai livelli più bassi, la parte di costruzione che si innalza in arretramento per rapporto a quella sottostante deve dunque rispettare - verso edifici situati allo stesso livello

  • le distanze minime fissate da tali norme" (consid. 2 in fine).

A torto il Consiglio di Stato ha confermato la licenza richiamandosi all'autonomia comunale e ad un generico "spirito delle norme che ammettono la contiguità". L'art. 18 NAPR è chiarissimo e non necessita di interpretazione alcuna. Né riserva un margine discrezionale all'autorità decidente. Le deduzioni dell'istanza inferiore potrebbero essere accreditate soltanto se le disposizioni della zona Re, analogamente a quelle dei nuclei, prevedessero in alternativa alla distanza da confine anche la possibilità di edificare a confine, indipendentemente dal consenso del vicino. Non verificandosi questa ipotesi, l'edificazione ad una distanza dal confine inferiore a quella prescritta può essere ammessa soltanto con il consenso del vicino.

  1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va quindi accolto, annullando la licenza edilizia impugnata ed il giudizio governativo che la conferma. La tassa di giustizia e le ripetibili sono poste a carico del resistente secondo soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE, 18, 21, 45 NAPR di Pura, 18, 43, 46, 61, 65 PAmm;

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è accolto.

§. Di conseguenza, sono annullate:

1.1. la decisione 1° ottobre 2002 (n. 4669) del Consiglio di Stato;

1.2. la licenza edilizia 6 giugno 2002 rilasciata da municipio di __________a __________per la ristrutturazione e l'ampliamento della sua casa d'abitazione.

  1. La tassa di giustizia di fr. 1'000.-- è posta a carico del resistente, che rifonderà fr. 1'800.- al ricorrente a titolo di ripetibili.

  2. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Parole chiave

building permitsetback distancecontiguitysubdivisionneighbor consentvertical extensionzoning ordinanceadministrative appeal

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the planned vertical extension could be built without the neighbor's consent and without respecting the 3.50 m boundary distance.

Decisione estratta

No. After subdivision, the former contiguity did not create a continuing right to build upward across the new boundary without the neighbor's consent; the boundary-distance rule applied.

Motivazione estratta

The original houses were built as one continuous structure on one parcel, so no contiguity agreement existed. Subdivision created a new boundary and made boundary-distance rules applicable, including to the space above the existing buildings. An agreement to build in contiguity must be specific; it does not automatically extend to later vertical enlargement.

Questione giuridica chiave

Whether the cantonal government correctly upheld the building permit.

Decisione estratta

No. The government relied on municipal autonomy and a broad reading of the zoning rules, but the ordinance was clear and left no discretion.

Motivazione estratta

The applicable zoning rule expressly required neighbor consent for contiguity. Because the residential zone did not otherwise allow building directly on the boundary regardless of the neighbor's will, the permit could not stand.

Continua la tua ricerca in ChatGPT o Claude

Collega Omnilex per cercare nel corpus legale dal tuo assistente IA.