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Accessory building and setback distances for building permit

52.2000.219Altro tribunale12 feb 2001Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The heirs’ community appealed against the refusal of a building permit for a portico and storage room on its plot near the Ceresio and the railway line. The court held that the project was not an accessory building because it lacked a subordinate relationship to a principal building and, by its size and facilities, had an independent character. It also rejected reliance on setback derogation through an agreement, since no valid servitude or agreement had been submitted and the draft did not cover the required legal mechanism. The appeal was dismissed and costs of CHF 800 were imposed on the appellants.

Massima Omnilex

Art. 22 NAPR: accessory buildings; Art. 19 NAPR: setback derogation by agreement; Art. 27 NAPR: building line toward the lake. A construction is accessory only if it serves a principal building and remains functionally subordinate; as a rule it should stand on the same parcel, although this is not an absolute requirement. Decisive is the real subordinate relationship, which may be negated by the building’s autonomy, dimensions, and equipment. A setback derogation requires an enforceable agreement presented to the municipality; absent such proof, the permit may be refused. Where a lake setback line is also crossed, the derogation cannot cure the illegality (consid. 3-4).

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AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 52.2000.219

Data decisione, Autorità: 12.02.2001, TRAM

Incarto n. 52.2000.00219

Lugano 12 febbraio 2001

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 20 settembre 2000 della

Comunione ereditaria fu __________ patr. da: avv. __________

contro

la decisione 30 agosto 2000 (n. 3356) del Consiglio di Stato che ha respinto il ricorso dell'insorgente contro la decisione 30 novembre 1999 con cui il municipio di __________ le ha negato il rilascio della licenza edilizia concernente la costruzione di un portico e ripostiglio al mapp. __________ di quel comune;

viste le risposte:

  • 27 settembre 2000 delle __________;

  • 5 ottobre 2000 del municipio di __________;

  • 3 ottobre 2000 del Consiglio di Stato;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. La comunione ereditaria fu __________, composta da __________, __________, __________ e __________, è proprietaria del mapp. __________ di __________, censito quale prato e riva di 295 mq. Il fondo è delimitato, sul lato nord-ovest, dal lago Ceresio e, sul lato opposto, dalla linea ferroviaria del San Gottardo. E' assegnato dal PR alla zona residenziale estensiva a lago (R2-03) ed è gravato, per la maggior parte, da una linea di arretramento delle costruzioni rispetto al lago.

B. a) Il 30 settembre 1999 la comunione ereditaria fu __________ ha inoltrato al municipio di __________ una domanda di licenza edilizia concernente la costruzione di un portico e ripostiglio a confine con il lato sud-est del fondo, ossia verso la linea ferroviaria. Le __________ si sono opposte al rilascio della licenza edilizia invocando la violazione delle distanze da confine e motivi di sicurezza.

b) Raccolto l'avviso, favorevole, del dipartimento del territorio, con decisione 30 novembre 1999 il municipio di __________ ha negato il rilascio della licenza edilizia. Esso ha ritenuto che l'opera in rassegna non poteva essere eretta sul confine poiché non poteva essere considerata costruzione accessoria. Con pronuncia 30 agosto 2000 il Consiglio di Stato ha condiviso tale motivazione, respingendo il ricorso inoltratogli dalla proprietaria il 13 dicembre 1999.

C. Con impugnativa 20 settembre 2000 la comunione ereditaria fu __________ insorge avverso il giudicato governativo dinanzi a questo Tribunale, al quale chiede di riformarlo nel senso di retrocedere gli atti al municipio di __________ affinché quest'ultimo le rilasci la licenza edilizia. L'insorgente sostiene che il manufatto costituisce una costruzione accessoria.

Il Consiglio di Stato ed il municipio di __________ chiedono la reiezione del gravame. Le FFS subordinano il loro consenso ad edificare alla sottoscrizione di una convenzione che hanno sottoposto alla ricorrente. Il Tribunale ha pertanto richiamato tale atto da quest'ultima.

Considerato, in diritto

  1. La competenza del Tribunale è data (art. 21 cpv. 1 LE). Il ricorso è tempestivo (art. 46 cpv. 1 PAmm) e la legittimazione della ricorrente certa (art. 21 cpv. 2 LE; 43 PAmm). Il gravame è pertanto ricevibile in ordine. Può inoltre essere deciso sulla scorta degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 PAmm).

  2. 2.1. Il controverso portico e ripostiglio è progettato sulla linea di confine tra il mapp. __________, di proprietà della ricorrente, e il mapp. __________, di proprietà delle FFS, che ospita la linea ferroviaria. Quest'ultima particella deve essere trattata, per quanto concerne il rispetto delle distanze delle costruzioni previste su mappali confinanti, come un fondo appartenente all'area pubblica, destinato ad attrezzature pubbliche, che richiede l'applicazione delle stesse distanze rispetto a un fondo privato (art. 17 1.a frase NAPR; inoltre art. 54 NAPR; RDAT II-1992 n. 36 consid. 3.2.): in concreto 5 m, giusta l'art. 42 NAPR. La linea ferroviaria non può invece essere assimilata ad una strada (RDAT cit., ibidem): assimilazione che, del resto, peggiorerebbe la situazione della ricorrente, in ragione del principio dell'obbligo di arretramento - per tutte le costruzioni - sancito all'art. 47 NAPR. Il manufatto in esame può pertanto sorgere a confine solo se può essere annoverato tra le costruzioni accessorie giusta l'art. 22 NAPR.

2.2. E' inoltre necessario rilevare che il mapp. __________ è vincolato dal PR da un percorso pedonale, di 2 m di larghezza, che corre lungo il confine con il mapp. __________. Tale percorso, non essendo a tracciato libero, non impone arretramento (cfr. art. 50 NAPR). L'imposizione di questo vincolo sul mapp. __________ non annulla tuttavia l'obbligo di rispettare le distanze dal confine con tale fondo. Al più, come sembrerebbe logico, esso implica il solo spostamento del punto di misurazione della distanza che devono ossequiare le costruzioni progettate al mapp. __________ da un lato (sul confine dei due fondi) all'altro (ove inizia la superficie effettivamente destinata ad attrezzatura pubblica) del percorso pedonale: in altre parole la distanza per le costruzioni da erigere al mapp. __________ viene ridotta, di fatto, a soli 3 m dal confine con il mapp. __________. Questo aspetto non merita comunque approfondimento e soluzione. Anche volendo ammettere, a favore della ricorrente, la menzionata conseguenza derivante dall'imposizione - a carico del mapp. __________ - di un vincolo di percorso pedonale, non sarebbe difatti possibile rilasciarle la licenza edilizia concernente la controversa costruzione imponendo il suo arretramento di soli 3 m rispetto al confine, poiché una buona parte del manufatto sconfinerebbe a quel momento oltre la linea di arretramento delle costruzioni verso il lago, entro la quale non é lecito costruire edifici né principali né accessori (art. 27 NAPR).

  1. 3.1. Giusta l'art. 22 NAPR per costruzioni a carattere accessorio si intendono quelle che non servono all'abitazione o al lavoro ma sono al servizio di una casa d'abitazione, non hanno un fine industriale, artigianale o commerciale e la cui altezza misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto non superi i 3 m. Possono sorgere a confine, purché sia rispettata una distanza di m 4 dagli edifici principali sorgenti su fondi adiacenti.

La definizione di costruzione accessoria data all'art. 22 NAPR corrisponde a quella sviluppata dalla giurisprudenza e dalla dottrina, che considerano accessorie quelle costruzioni che sono poste al servizio di una costruzione principale, sono prive di funzioni autonome ed indipendenti e non superano determinate dimensioni (Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, n. da 849 a 851 ad art. 11 LE, con rinvii alla giurisprudenza). Per rispondere confacentemente a questi requisiti, le costruzioni accessorie devono, in linea di massima, sorgere sullo stesso fondo sul quale è posta la costruzione principale. Tale requisito non è tuttavia assoluto. Determinante è

  • e rimane - il rapporto di subordinazione che deve intercorrere tra la costruzione accessoria e quella al cui servizio essa è posta. Rapporto che può comunque venir compromesso da una diversa intavolazione delle costruzioni a registro fondiario (ibidem).

3.2. Il controverso manufatto, unica costruzione prevista sul mapp. __________, ha forma trapezoidale ed occupa una superficie di 59 mq. Destinato a portico e ripostiglio, esso è altresì dotato di un servizio igienico e di una doccia. Esso è chiuso sui quattro lati (mediante vetrata sul lato verso il lago). E' previsto quale supporto per le attività ricreative, soprattutto di balneazione, delle famiglie dei membri della comunione ereditaria proprietaria, di cui alcuni abitano a __________.

3.3. Sulla scorta delle caratteristiche suddette dev'essere escluso che l'edificio in rassegna possa essere considerato accessorio. Intanto esso sarebbe il solo a sorgere sul mapp. __________. Questa premessa, invero, non appare di per sé determinante. Le abitazioni di proprietà dei coeredi __________ e __________, ai mapp. __________ e __________ rispettivamente (quest'ultima abitata dal figlio __________), sono difatti ubicate a poca distanza: la prima sorge dall'altro lato delle linea ferroviaria, la seconda, dietro la prima, si situa ad una quarantina di metri dal mapp. __________. Dal momento tuttavia che il controverso edificio non è finalizzato a soddisfare le precise necessità di chi risiede in una delle abitazioni appena menzionate, bensì dei membri della comunione ereditaria che è proprietaria del mapp. __________ e dei loro congiunti, esso non si situa - né potrebbe situarsi - in un rapporto di subordinazione rispetto ad un preciso edificio principale. Al riconoscimento della natura accessoria del manufatto si oppongono inoltre, in concreto, le sue rilevanti dimensioni, sia in quanto tali (59 mq di superficie) sia in rapporto a quelle del fondo (l'edificio consuma, da solo, l'intero indice di occupazione della particella) e, infine la sua dotazione di servizi igienici e doccia, che favorisce il carattere indipendente ed abitativo dell'opera.

  1. Il PR di __________, analogamente ad altri PR (cfr. RDAT I-1992 n. 31 consid. 3; II-1992 n. 36 consid. 4), prevede la possibilità di derogare alle distanze che le costruzioni devono osservare dal confine, a condizione che il vicino sia disposto ad assumersi la distanza necessaria ad assicurare quella prescritta per gli edifici. Lo si deduce dall'art. 19 NAPR, secondo cui "quando le distanze minime tra edifici sono garantite da un accordo tra i proprietari confinanti senza modificazione dei confini dei rispettivi fondi, il municipio può rilasciare la licenza edilizia solo con la presentazione di un estratto del registro fondiario attestante l'avvenuta iscrizione della relativa servitù a favore del comune." Nel concreto caso, tanto la ricorrente che le FFS accennano a trattative volte alla sottoscrizione di una convezione che permetta l'erezione del manufatto. Né l'una né l'altra parte hanno tuttavia preventivamente sottoposto all'esame del municipio tale documento, che non é a tutt'oggi stato sottoscritto. Dall'esame della bozza di quell'atto, che il Tribunale ha ricevuto, dietro sua richiesta, dalla ricorrente, risulta inoltre che il suo oggetto non concerne lo sfruttamento delle possibilità di derogare alle distanze dai confini concesse dall'art. 19 NAPR tramite la corrispondente assunzione di una maggior distanza da parte delle FFS nel caso di nuova costruzione. Del resto, a prescindere dall'estrema vicinanza della linea ferroviaria al fondo e, pertanto, dall'oggettiva difficoltà a raccogliere un accordo in tal senso, è quantomeno dubbio che tale disposto possa trovare applicazione nel concreto caso, ove uno dei due fondi interessati, ossia l'area ferroviaria, alla quale dovrebbe oltretutto essere imposto l'onere della maggior distanza da confine per permettere l'erezione del controverso manufatto, non è assoggettata alla disciplina edilizia del PR.

  2. Sulla scorta di quanto precede il ricorso deve pertanto essere respinto. La tassa di giudizio deve essere posta a carico della ricorrente (art. 28 PAmm).

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE, 3, 18, 28, 43, 46, PAmm;

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è respinto.

  2. La tassa di giudizio e le spese, per complessivi fr. 800.--, sono poste a carico della comunione ereditaria ricorrente, e meglio a carico dei coeredi elencati al consid. A, con vincolo di solidarietà.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the proposed portico/storage room qualified as an accessory building that could stand on the boundary.

Decisione estratta

No. Its size, equipment, autonomy, and lack of a clear subordinate link to a principal building excluded accessory status.

Motivazione estratta

Accessory structures must serve a main building, remain functionally subordinate, and usually be on the same plot. Here the building was the only structure on the parcel, served recreational needs of several family members, and included sanitary facilities and a shower, indicating independent use.

Questione giuridica chiave

Whether the permit could be granted by relying on a setback agreement or derogation under the zoning rules.

Decisione estratta

No. No valid servitude or agreement had been submitted, and the draft agreement did not concern the required setback derogation; in any event, applicability was doubtful for railway land not subject to the zoning discipline.

Motivazione estratta

The zoning rule allows reduced setbacks only through an enforceable agreement presented to the municipality. That condition was not met, and the legal basis was uncertain because the neighboring railway land was not governed by the local building regime.

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