52.1995.84•Illegal skylights justified demolition order; fee reduced
52.1995.84Altro tribunale31 mar 1995Partially Granted
Estratto da Omnilex
The appellant challenged the cantonal government's decision upholding the municipality's refusal of a retrospective permit for three unauthorized skylights and the accompanying removal order. The court held that the neighboring owner was entitled to object, that the skylights materially increased attic usability and therefore created an unlawful situation, and that removal was the only suitable remedy. The appellant's good-faith argument failed. The court nevertheless found the examination fee unlawful under the pre-amendment fee rule and reduced it from CHF 50 to CHF 4. The appeal was therefore only partially upheld, with costs placed on the appellant.
Art. 43 LE, Art. 44 LE; retrospective legalization and restoration measures in building law. An unauthorized structural alteration must be removed where it constitutes a material breach and is not eligible for retrospective approval; decisive are the objective characteristics of the works and their effect on usability, not the owner's declared purpose. Where an intervention increases the objective and probable habitability of an attic contrary to approved plans, a restoration order is proportionate if it is the only measure preventing abusive use. A monetary substitute under Art. 44 LE is excluded unless restoration is impossible or disproportionate. Fees for building applications are governed by the legality principle and may not exceed the amount authorized by the applicable statute in force at the time (consid. 1-5).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.1995.84
Data decisione, Autorità: 31.03.1995, TRAM
Incarto n. 52.95.00084 DP 51/95 leo
Lugano 31 marzo 1995
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna e Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso del 7 febbraio 1995 di
rappr. da: avv. __________
contro
la decisione 17 gennaio 1995 del Consiglio di Stato (n. 263) che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la risoluzione 9 settembre 1994 con cui il Municipio di __________ si rifiuta di rilasciarle la licenza in sanatoria per la posa di tre lucernari nel tetto della sua casa d'abitazione (part. n. __________ RFD) e le ordina nel contempo di rimuoverli;
viste le risposte:
16 febbraio 1995 del Consiglio di Stato;
24 febbraio 1995 del Comune di __________;
2 marzo 1995 del Dipartimento del territorio;
9 marzo 1995 di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
che con decisione 27 luglio 1992 il Municipio di __________ ha rilasciato a __________ il permesso di sopraelevare la sua casa d'abitazione, dotandola di un capiente solaio e di un tetto a due falde in sostituzione del tetto piano; la licenza era assoggettata alla condizione che il solaio non venisse utilizzato a scopo abitativo;
che con giudizio 31 marzo 1993 il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto l'impugnativa inoltrata dal vicino __________ contro tale licenza, subordinandola ad ulteriori condizioni volte ad impedire un'utilizzazione abusiva del sottotetto; il Governo ha in particolare imposto di munire di vetri opachi le ampie aperture previste nei due timpani del tetto e di ridurne il diametro da 120 cm a 60 cm;
che con sentenza 20 settembre 1993 questo Tribunale ha parzialmente accolto il ricorso del vicino opponente, imponendo, a titolo di ulteriore condizione della licenza, di abbassare di un metro il filo superiore del cornicione di gronda della falda del tetto rivolta a verso valle;
che in sede di esecuzione dei lavori, invece delle due aperture circolari previste nei timpani laterali, la ricorrente ha aperto nel tetto tre ampi lucernari (cm 160 x 94) non previsti dai piani approvati;
che con decisione 9 settembre 1994, alla quale ha applicato una tassa di fr. 800.--, il Municipio d __________ si è rifiutato di rilasciare alla ricorrente un permesso in sanatoria per i lucernari posati abusivamente; con lo stesso provvedimento ne ha inoltre ordinato la rimozione;
che con giudizio 17 gennaio 1995 il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il ricorso inoltrato da __________ contro la predetta decisione, riducendo la tassa d'esame a fr. 50.--, ma confermando il diniego della licenza e l'ordine di ripristino;
che contro il predetto giudizio governativo la soccombente insorge ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il rilascio della licenza rifiutata; contestata la legittimazione attiva del vicino opponente, l'insorgente nega che l'apertura di tre lucernari sia atta a rendere abitabile il sottotetto; l'ordine di rimozione sarebbe comunque ingiustificato, stante che il sindaco del comune e titolare dell'impresa di costruzioni che ha posato i lucernari avrebbe rassicurato l'insorgente in punto alla legittimità dell'intervento; il provvedimento sarebbe in ogni caso sproporzionato; la tassa d'esame della domanda di costruzione andrebbe inoltre ridotta a fr. 4.--;
che all'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato, il Municipio di __________ ed il vicino __________, che postulano la conferma del giudizio impugnato senza formulare particolari osservazioni;
Considerato, in diritto
che il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine giusta gli art. 45 e 21 LE, pacifiche essendo la competenza del Tribunale cantonale amministrativo e la legittimazione attiva dell'insorgente;
che il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm); le prove chieste dall'insorgente (visita in luogo, testi) non appaiono invero idonee a procurare a questo Tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio; la situazione dell'oggetto della contestazione è in effetti nota dal precedente giudizio, mentre l'audizione del sindaco/impresario non è in nessun caso atta a dimostrare la buona fede dell'insorgente;
che contrariamente a quanto assume l'insorgente, il resistente __________ era legittimato ad opporsi al rilascio della licenza in contestazione: in quanto proprietario di un fondo confinante con quello della ricorrente, egli apparteneva infatti a quella limitata e qualificata cerchia di persone la cui situazione risulta collegata con l'oggetto della risoluzione impugnata da un rapporto sufficiente stretto ed intenso; in questa veste egli era inoltre portatore di un interesse attuale concreto e diretto ad opporsi al rilascio di un permesso suscettibile di determinare un aumento dello sfruttamento sul fondo vicino;
che giusta l'art. 43 LE il municipio ordina la demolizione o la rettifica delle opere eseguite senza permesso ed in contrasto con la legge, i regolamenti edilizi ed i piani regolatori; l'ordine di ripristino, notoriamente, presuppone l'esistenza di una violazione materiale del diritto, ovvero la realizzazione abusiva di opere insuscettibili di conseguire il rilascio di un permesso in sanatoria;
che, in concreto, si tratta di verificare se nella posa dei controversi lucernari siano ravvisabili gli estremi di una violazione materiale del diritto; a tale scopo occorre in particolare stabilire se siano atti a rendere abitabile il sottotetto, determinando un sorpasso dell'indice di sfruttamento;
che a norma dell'art. 38 cpv. 2 LE non sono computate come SUL tutte le superfici non utilizzate e non utilizzabili per l'abitazione o per il lavoro, come "le cantine, i solai, gli essiccatori e le lavanderie delle abitazioni"; determinanti non sono le indicazione date dal proprietario circa la prevista utilizzazione dei singoli vani e delle relative superfici, ma le caratteristiche intrinseche dei locali e l'oggettiva possibilità di utilizzarli a scopi abitativi o lavorativi (STA 30.11.1990 in re R.; 24.8.1982 in re R./W.);
che, realizzando nel tetto tre lucernari di complessivi 4,14 mq (1,60 x 0,94 x 3), la ricorrente ha dotato il solaio di aperture 7 volte più ampie delle due aperture circolari previste inizialmente; aperture che il Consiglio di Stato, con giudizio 31 marzo 1993, aveva imposto di ridurre ad un diametro di 60 cm l'una (superficie totale: 0,3 x 0,3 X 3,14 x 2 = 0,56 mq);
che con questa modifica abusiva l'illuminazione naturale del sottotetto è aumentata in misura tale da consentirne un'utilizzazione a scopo abitativo: destinazione, questa, che non appare solo oggettivamente possibile, ma addirittura probabile, considerate le dimensioni e la struttura del vano (alto più di due metri sui lati ed oltre tre metri in corrispondenza del colmo del tetto);
che, contrariamente a quanto assume l'insorgente, l'inabitabilità del sottotetto non era soltanto assicurata dalle esigue dimensioni della scala che lo collega all'abitazione sottostante, ma anche e soprattutto dalle dimensioni altrettanto esigue delle finestre circolari previste sui lati; dimensioni che il Consiglio di Stato aveva ridotto in modo massiccio proprio allo scopo di prevenire un'utilizzazione abusiva del sottotetto;
che, così stando le cose, la violazione materiale rimproverata all'insorgente appare incontestabile;
che altrettanto incontestabile è la legittimità dell'ordine di ripristino impartito all'insorgente; esso appare invero come l'unica misura atta ad impedire che il sottotetto venga abusivamente utilizzato a scopo abitativo;
che invano l'insorgente protesta la sua buona fede richiamandosi alle assicurazioni datele dal sindaco/impresario costruttore in punto alla legittimità dell'intervento; dopo il giudizio 31 marzo 1993 del Consiglio di Stato che le imponeva di ridurre drasticamente le dimensioni delle aperture laterali previste inizialmente (allo scopo dichiarato di prevenire un'utilizzazione abusiva del sottotetto) l'illegittimità dell'intervento non poteva sfuggirle: la stessa ricorrente ammette in effetti di aver interpellato "per scrupolo personale" un tecnico del Dipartimento del territorio, che le "confermò la necessità di inoltrare una regolare domanda di costruzione";
che inaccoglibile è la richiesta di sostituire l'ordine di ripristino con una sanzione pecuniaria fondata sull'art. 44 LE; questa alternativa presuppone infatti che la misura del ripristino risulti impossibile o sproporzionata: presupposto, questo, che appare del tutto insoddisfatto;
che giusta l'art. 19 LE in vigore sino al 14 marzo 1995 per l'esame delle domande di costruzione è dovuta una tassa dell'uno per mille della spesa prevista, al massimo fr. 5'000.--;
che la legge non fissava una tassa minima; quest'ultima è stata introdotta soltanto con la modifica di legge del 6 febbraio 1995;
che in concreto la spesa prevista per i tre lucernari ammontava a fr. 4'000.--; per il principio di legalità dell'amministrazione, il municipio non poteva quindi prelevare una tassa superiore a fr. 4.--;
che, di conseguenza, anche la tassa di fr. 50.-- applicata dal Consiglio di Stato prima dell'entrata in vigore della modifica di legge viola il diritto; su questo punto il ricorso va senz'altro accolto, riformando il giudizio governativo impugnato;
che la tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza;
visti gli art. 21, 38, 43, 44, 45 LE; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm,
dichiara e pronuncia:
§. Di conseguenza, la decisione 17 gennaio 1995 del Consiglio di Stato (no. 263) è riformata nel senso che la tassa d'esame della domanda di costruzione in sanatoria presentata dalla ricorrente al municipio di __________ è ridotta fr. 4.-.
Le spese e la tassa di giustizia di fr. 600.-- (seicento) sono a carico della ricorrente, che rifonderà fr. 200.-- (duecento) al Comune di __________ e fr. 50.-- (cinquanta) al resistente __________ a titolo di ripetibili.
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo:
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the neighboring owner had standing to oppose the building permit
The neighbor had standing because, as a bordering landowner, he had a sufficiently close and concrete interest in preventing increased use of the adjacent property.
A bordering owner belongs to the limited circle of persons whose situation is sufficiently affected by the challenged permit.
Whether the three skylights constituted a material breach preventing retrospective legalization
Yes. The skylights made the attic objectively and probably suitable for residential use, thereby increasing exploitation beyond what had been approved.
The large openings were far bigger than the approved ones and increased natural light to a degree that enabled living use; attic characteristics, not the owner's declared intent, are decisive.
Whether the demolition/removal order was lawful and proportionate
Yes. Removal was the only adequate measure to prevent abusive residential use of the attic.
Because the unauthorized alteration was materially unlawful and legalization was unavailable, a restoration order was justified; good faith could not be relied upon after earlier warnings and conditions.
Whether a monetary sanction could replace the restoration order
No. A fine or monetary substitute was unavailable because restoration was neither impossible nor disproportionate.
Article 44 LE applies only if restoration is impossible or excessive, which was not the case.
Whether the examination fee for the retrospective building application was lawful
No. Under the pre-14 March 1995 fee rule, the fee could not exceed the one-per-thousand levy on the planned costs; the lawful amount was CHF 4.
With planned costs of CHF 4,000 and no statutory minimum then in force, the municipality could not charge more than CHF 4; the government’s CHF 50 fee violated legality.
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