52.1995.117•Building permit upheld with conditions on attic use
52.1995.117Altro tribunale31 mar 1995Dismissed
Estratto da Omnilex
The Ticino Administrative Court dismissed cross-appeals against a building permit for a two-family house in zone R3. It upheld the Government’s requirement to remove attic balconies and openings to ensure the attic remained objectively unusable and therefore not countable as floor area. It also confirmed the height analysis and rejected the argument that the building had to be shifted north for boundary-distance reasons. The court held that the 'three-floor residential zone' label was only indicative. Costs of CHF 1,200 were split among the appellants, and no party compensation was awarded.
Art. 38 LE; Art. 19 NAPR; attic space and zoning compliance: for the calculation of floor area, decisive are the objective characteristics of the rooms, not their actual use; spaces such as attics are excluded only if they are objectively unsuitable for habitation or work. Conditions attached to a building permit may validly require the elimination of openings or balconies to prevent abusive residential use, provided the measures remain proportionate. The height limit must in principle be respected over the whole facade, attics being counted in the height calculation, save for technical volumes or access areas to subterranean premises (consid. 3-4).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.1995.117
Data decisione, Autorità: 31.03.1995, TRAM
Incarto n. 52.95.00117 DP 70/95 52.95.00134 DP 72/95 leo
Lugano 31 marzo 1995
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna e Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso del 28 febbraio 1995 e 6 marzo 1995 di
__________ e __________, rappr. da: avv. __________
rappr. da: avv. __________
contro
la decisione 14 febbraio 1995 del Consiglio di Stato (n. 895) che conferma sub condicione la licenza edilizia 21 ottobre 1994 rilasciata dal Municipio di __________ ai ricorrenti __________ per la costruzione di una casa d'abitazione bifamigliare sulle part. n. __________ e __________ RFD;
viste le risposte:
13 marzo 1995 del Consiglio di Stato,
14 marzo 1995 del Dipartimento del territorio,
17 marzo 1995 di __________,
20 marzo 1995 del Municipio di __________,
al ricorso di __________ e __________;
13 marzo 1995 del Consiglio di Stato,
14 marzo 1995 del Dipartimento del territorio,
22 marzo 1995 del Municipio di __________,
23 marzo 1995 di __________ e __________,
al ricorso di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il 20 luglio 1994 __________ e __________ hanno chiesto al Municipio di __________ il permesso di costruire una casa d'abitazione bifamigliare sulle part. n. __________ e __________ RFD (zona R3). L'edificio, stando al progetto, verrebbe strutturato su quattro livelli: uno, parzialmente interrato (piano cantina), adibito ad autorimessa, magazzino per attrezzi e locale tecnico, due riservati all'abitazione (pianoterreno, I. piano) ed uno ancora (sottotetto) destinato a lavanderia/stenditoio.
Alla domanda si è opposto il vicino __________, contestando l'altezza del terrapieno circostante lo stabile ed il piano mansardato, a suo avviso, computabile quale SUL in quanto destinabile all'abitazione.
B. Raccolto il preavviso favorevole dell'autorità cantonale, il 21 ottobre 1994 ha rilasciato la licenza richiesta, assortendola a diverse condizioni volte soprattutto ad impedire un'utilizzazione abusiva del sottotetto.
C. Con giudizio 14 febbraio 1995 il Consiglio di Stato ha evaso a sensi dei considerandi il ricorso inoltrato dall'opponente contro la licenza, confermandola alla condizione di eliminare i due balconi ed alcune delle aperture previste nel sottotetto.
Dopo aver rilevato che in corrispondenza dei balconi previsti al piano sottotetto l'altezza della costruzione supera il limite ammesso dalle NAPR (10 m), il Consiglio di Stato ha ritenuto che lo stabile disattendesse anche la distanza prescritta dal confine S dei fondi (m 5,35 invece di 5,50).
Prescindendo da quest'ultimo rilievo, il Governo si è tuttavia limitato ad imporre le modifiche di cui si è detto sopra, essenzialmente volte ad assicurare l'inabitabilità dei vani sottotetto.
D. Contro il predetto giudizio governativo insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo tanto i rilasciatari della licenza, quanto l'opponente __________.
a) __________ e __________ contestano le deduzioni del Consiglio di Stato a proposito dell'altezza dell'edificio in corrispondenza del balcone previsto a livello del sottotetto nell'angolo NW. Il sorpasso conseguente all'arretramento della falda del tetto sarebbe irrilevante.
Rilevano inoltre di aver notificato al municipio uno spostamento della costruzione verso N al fine di sanare il difetto relativo alla distanza dal confine S.
b) __________ a nega invece che i numerosi difetti rilevati dal Consiglio di Stato possano essere emendati subordinando la licenza alle condizioni di cui si è detto sopra. Lo spostamento dello stabile verso N non potrebbe essere autorizzato con procedura di semplice notifica. Nonostante le ulteriori clausole accessorie imposte dal Consiglio di Stato, il piano mansardato rimarrebbe comunque abitabile e quindi computabile nella SUL.
E. All'accoglimento dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato che non formula osservazioni.
Il Dipartimento del territorio ed il Municipio di __________ si rimettono invece al giudizio di questo Tribunale.
Considerato, in diritto
Le impugnative sono dunque ricevibili in ordine.
Date le circostanze, possono essere evase con un unico giudizio (art. 51 PAmm) senza istruttoria (art. 18 PAmm).
2.1. Giusta l'art. 19 cifra 3 NAPR di __________, al quale rinvia l'art. 45 NAPR, disciplinante l'edificazione nella zona R3, la distanza minima dal confine è di m 4 per edifici alti più di 9 m e con facciate di lunghezza non superiore a 15 m.
Se la lunghezza della facciata supera i 15 m, soggiunge la cifra 4 della stessa norma, "la distanza dal confine deve essere aumentata di 30 cm per ogni m o frazione sino ad un massimo di metà delle altezze".
2.2. In concreto, la costruzione avversata, lunga m 19,40 ed alta 10 m, verrebbe a sorgere a m 5,35 dal confine S. Richiamandosi all'art. 19 NAPR, il Consiglio di Stato ha ritenuto che la distanza minima di 4 m dovesse essere aumentata di m 1,50 in considerazione della lunghezza della facciata.
La deduzione non può essere condivisa, poiché non tien conto del fatto che il supplemento è prescritto soltanto sino ad un massimo di metà dell'altezza, ovvero, in concreto, sino ad un massimo di 5 m.
Ne discende che contrariamente all'assunto del Consiglio di Stato (rimasto peraltro senza conseguenze a livello di dispositivo), la costruzione non dev'essere spostata verso N.
3.1. Secondo l'art. 38 cpv. 2 LE non vengono computate come SUL tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l'abilitazione o il lavoro come le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni. Decisive ai fini dell'inclusione di una determinata superficie nel computo della SUL sono le caratteristiche oggettive dei locali. Poco importa che un locale venga utilizzato o meno per l'abitazione: determinante è la possibilità oggettiva di utilizzarlo per questo scopo (RDAT 1991 I N. 32).
3.2. Controversa, nel caso in esame, è la questione a sapere se gli ampi vani del sottotetto, destinati a lavanderia, solaio e stenditoio, siano computabili come SUL.
Allo scopo di assicurarne l'inabilità il municipio ha imposto a titolo di condizione della licenza di lasciarli allo stato grezzo, senza allacciamenti al riscaldamento ed all'acqua potabile.
Il Consiglio di Stato ha inasprito le condizioni imponendo l'eliminazione delle aperture e dei balconi previsti negli angoli SW e NE (con conseguente prolungamento delle falde del tetto).
La condizione, contrariamente a quanto assumono le parti per motivi diametralmente opposti, merita di essere confermata.
Considerata la struttura dei locali del sottotetto, in buona parte alti più di 2 m, l'eliminazione dei balconi e delle finestre appare invero come una cautela doverosa per renderli oggettivamente inabitabili e prevenire utilizzazioni abusive. Gli stessi ricorrenti, __________, pur chiedendo l'annullamento del giudizio impugnato, non sollevano peraltro particolari contestazioni in relazione all'obbligo di sopprimere i balconi. L'unica contestazione che sollevano concerne infatti l'altezza e si riferisce al balcone nell'angolo SW. L'obbligo di eliminare questo manufatto per assicurare l'inabitabilità del sottotetto è rimasto del tutto incontestato. L'obbligo di sopprimere il balcone nell'angolo NE è addirittura accettato.
La condizione in esame, contrariamente a quanto assume il ricorrente __________, non procede d'altro canto da uno stravolgimento del principio di proporzionalità. Le modifiche imposte sono tutto sommato contenute entro limiti ragionevoli, non toccano la situazione dei vicini, non alterano in misura apprezzabile l'aspetto esterno dell'edificio e sono facilmente realizzabili.
Sotto questo profilo, entrambi i ricorsi vanno quindi respinti.
I ricorrenti __________ contestano anche l'obbligo di prolungare la falda del tetto nell'angolo SW sino alla quota della gronda del resto della facciata.
A torto, perché i limiti di altezza delle costruzioni devono di principio essere rispettati su tutta la lunghezza della facciata. Computabili nell'altezza sono anche gli attici (cfr. art. 43 RLE). Eccezioni sono ammesse soltanto per corpi tecnici o per la formazione di aree di disimpegno volte a permettere l'accesso a locali sotterranei (cfr. Scolari, Commentario della LE, ad art. 13-14 N. 12 seg.).
Anche su questo punto il giudizio governativo va quindi confermato.
Richiamandosi all'art. 44 RLE il ricorrente __________ contesta infine il numero dei piani della costruzione avversata.
La censura è infondata, poiché l'art. 45 NAPR di __________ non stabilisce in modo vincolante il numero massimo di piani. Il marginale "zona residenziale a 3 piani" ha una valenza meramente indicativa.
Dato l'esito, la tassa di giustizia va suddivisa fra le parti in egual misura.
Le ripetibili si ritengono invece compensate.
Per questi motivi;
visti gli art. 21, 38, LE; 19, 45 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm,
dichiara e pronuncia:
I ricorsi sono respinti.
Le spese e la tassa di giustizia di fr. 1'200.-- (milleduecento) è posta per metà a carico del ricorrente __________ e per l'altra metà, in solido, a carico di __________ e __________.
Non si assegnano ripetibili.
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo:
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the building complied with the minimum setback from the southern boundary
The project did not need to be shifted north; the Government had misapplied the setback supplement because it is capped at half the building height.
The 30 cm-per-meter supplement under Art. 19 NAPR applies only up to half the height, here 5 m. The project already respected that limit.
Whether the attic/sottotetto had to be counted as usable floor area
The attic was not to be treated as floor area if left raw and deprived of heating, potable water, openings, and balconies, because these measures made it objectively unusable for habitation.
Under Art. 38 LE, objective characteristics govern. Eliminating windows/balconies was a necessary and proportionate safeguard against abusive residential use.
Whether the height limit was violated by the roof/facade design
The height limit had to be respected along the whole facade, and the required extension of the roof slope was properly imposed.
Height calculations include attics; exceptions exist only for technical volumes or access zones to underground spaces.
Whether the number of floors exceeded the zoning rules
The designation 'residential zone with 3 floors' was only indicative and did not impose a binding maximum number of floors.
Art. 45 NAPR did not set a binding floor cap.
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