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Compensation for loss of two outdoor parking spaces

50.2005.7Altro tribunale21 nov 2005Partially Granted

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Sintesi Omnilex

The appellant challenged the first-instance award on expropriation compensation, arguing that the loss of two outdoor parking spaces should be valued at CHF 59,400. The Administrative Court held that the subjective damage equals the capitalized rental value of the parking spaces, not a combination of valuation methods producing a double recovery. It accepted an annual rent of CHF 1,200 and a capitalization rate of 5.5%, calculated the loss at CHF 43,636, deducted the land value already compensated for the expropriated strip, and increased the lump-sum indemnity for the two parking spaces to CHF 21,236. The appeal succeeded only in part, leading to a cost split and limited party compensation.

Massima Omnilex

Art. 9, 11 let. a, 19 and 52 cpv. 3 Lespr; compensation for expropriation of parking areas by reference to subjective damage. The indemnity for the loss of parking spaces is determined by the capitalized rental value of the facility, unless the objective market value of the expropriated area is higher. The valuation methods for objective and subjective damage may not be combined so as to create an impermissible cumulative compensation. The annual rent may be estimated by experience where market evidence is lacking; the capitalization rate is to be derived from average mortgage rates, adjusted for the destination and age of the object (consid. relevant sections).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 50.2005.7

Data decisione, Autorità: 21.11.2005, TRAM

Titolo: Quantificazione del danno soggettivo patito dall'espropriato per la perdita di due posti auto esterni

Incarto n. 50.2005.7

Lugano 21 novembre 2005

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 27 aprile 2005 di

RI 1 patrocinato da: PA 1

contro

la decisione 29 marzo 2005 (no. 20.2004.18-3) del Tribunale di espropriazione, prolata nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dal comune di CO 1 per acquisire la proprietà di ca. 28 mq del mapp. __________ RFD di __________ in vista della realizzazione di un marciapiede in via __________;

viste le risposte:

  • 17 maggio 2005 del Tribunale di espropriazione;

  • 2 giugno 2005 del CO 1;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

che RI 1 è proprietario del mapp. __________ RF di __________, un fondo sito in zona R6 di complessivi mq 833 sul quale sorgono due stabili, in gran parte adibiti a garage/carroz-zeria; il PT della casa di abitazione al sub. A e lo spazio antistante, adiacente a via __________, sono infatti utilizzati per l'esposizione di veicoli a motore, mentre lo stabile posto sul retro (sub. D) ospita l'officina;

che nel contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi attinenti alla formazione di un marciapiede sul lato a monte di via __________, l'allora comune di __________ - mediante avviso personale 1° luglio 2003 e pubblicazione degli atti - ha promosso l'espropriazione formale del terreno necessario alla realizzazione dell'opera; sono così divenuti oggetto di esproprio anche 28 mq della part. __________, per i quali ha offerto fr. 434.- il mq (ovvero il valore di stima del terreno decurtato del 30%);

che il 5 agosto 2003 il proprietario, dopo aver sottolineato l'importanza dello spazio espositivo esterno nell'ambito della propria attività di garagista, ha notificato una pretesa di fr. 1'200.- il mq per la cessione della striscia espropriata, di fr. 59'400.- per la perdita di tre posti auto e un'ulteriore indennità, non meglio precisata, per la soppressione di 5 arbusti;

che dopo aver concordato l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati per il 27 agosto 2003, all'udienza di conciliazione del 4 novembre 2003 le parti hanno convenuto un risarcimento a corpo di fr. 2'000.- per l'eliminazione delle piante, riconfermandosi per il resto nelle rispettive posizioni avverse;

che il 24 novembre 2003 il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi concernenti la formazione del marciapiede in via __________;

che esaurite le formalità processuali, con sentenza 29 marzo 2005 il Tribunale di espropriazione si è pronunciato sulle indennità dovute al proprietario del mapp. __________, accordandogli fr. 800.- il mq per l'esproprio di ca. 28 mq di terreno e fr. 14'523.- per la soppressione di due posteggi, oltre interessi al 3.5% a contare dall'anticipata immissione in possesso;

che mediante ricorso 27 aprile 2005 RI 1 ha impugnato la predetta pronunzia innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennizzo assegnato dall'istanza inferiore per il sacrificio dei due posti auto venga aumentato e definito in fr. 59'400.-; a mente dell'insorgente, per calcolare correttamente il valore a reddito dello spazio espositivo perso bisogna prendere in considerazione un canone di locazione mensile di almeno 150.- fr. e un tasso di capitalizzazione non superiore al 4%;

che il Tribunale di espropriazione ha proposto la reiezione del gravame e la conseguente conferma della sentenza impugnata riconfermandosi nelle motivazioni ivi contenute; ad identica conclusione è pervenuto il municipio di __________, comune nel quale è nel frattempo confluito per fusione __________, il quale ha avversato le tesi dell'insorgente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse

  • in appresso;

considerato, in diritto

che la competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e 3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr;

che il gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso senza istruttoria sulla scorta degli atti, atteso che le caratteristiche del mappale espropriato e dei luoghi circostanti sono note al tribunale (art. 18 cpv. 1 PAmm);

che giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità, il cui importo è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr); il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr);

che secondo la giurisprudenza (DTF 112 Ib 517 e 536, 106 Ib 228), l'indennità di espropriazione si calcola sia secondo il valore che il diritto espropriato rappresenta per un potenziale acquirente, sia secondo l'interesse speciale dell'espropriato a conservare tale diritto, fermo restando che gli elementi di questi due metodi non possono essere combinati se così facendo si produce un indebito cumulo di indennizzi (DTF 113 Ib 41); in altre parole, l'indennità dovuta viene determinata in base al valore venale (oggettivo) del terreno sottratto o, alternativamente, in base al danno soggettivo subito dall'espropriato se questa variante gli è più favorevole (Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, N. 10 ad art. 19 LFespr; Knapp, Précis de droit administratif, N. 2298);

che in caso di espropriazione di un'area utilizzata come posteggio, il danno soggettivo subito dall'espropriato corrisponde alla perdita del valore a reddito dell'impianto; l'indennità d'esproprio si calcola pertanto in base al frutto capitalizzato prodotto dalla locazione del posteggio, sempre che il valore venale della superficie espropriata adibita a parcheggio non sia superiore (RDAT II-1996 N. 44, 1989 N. 74; STA 18 agosto 1998 in re Stato del Canton Ticino c. G.);

che secondo la miglior dottrina d'estimo, il valore a reddito di costruzioni ed impianti si desume dal loro provento lordo annuo, capitalizzato ad un tasso corrispondente di regola a quello d'interesse medio praticato per le ipoteche di 1° rango aumentato di 0.5-5 punti a dipendenza della destinazione e della vetustà dell'oggetto (Nägeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, p. 87-89);

che nel caso di specie il canone di locazione di uno spazio espositivo come quello di cui trattasi, del tutto affine ad un comune posteggio esterno, può essere generosamente stimato per esperienza in fr. 1'200.- annui; la cifra di fr. 150.- mensili rivendicata dal ricorrente senza alcun supporto probatorio esula dalle reali quotazioni di mercato riscontrabili nella zona di riferimento;

che negli ultimi decenni il tasso di interesse medio applicato in Svizzera sulle ipoteche di 1° rango è stato del 5% circa (cfr. per gli anni 1961-1980 e 1981-1995 Nägeli/Wenger, op. cit., p. 88; per gli anni 1996-2004, Banca Nazionale Svizzera, tabella E2 del bollettino mensile di statistiche economiche consultabile sub www.sbn.ch);

che aggiungendo a questa cifra mezzo punto percentuale per la destinazione a posteggio del terreno espropriato (Nägeli/Wen-ger, op. cit., p. 89) si ottiene un tasso di capitalizzazione del 5.50%;

che il danno soggettivo patito dall'espropriato ammonta dunque a fr. 43'636.- (fr. 21'818.20 per ogni posteggio perso), somma dalla quale va dedotto il valore dello scorporo dedotto in esproprio (fr. 800.-/mq x 28 mq = fr. 22'400.-);

che l'indennità aggiuntiva dovuta al ricorrente per i due posteggi soppressi ammonta dunque a fr. 21'236.-;

che stante quanto precede il ricorso deve essere parzialmente accolto, con la conseguente riforma del dispositivo 1.2. del giudizio impugnato;

che questo esito impone di ripartire la tassa di giudizio tra le parti tenendo conto della preminente soccombenza dell'espropriato (art. 28 PAmm per il rinvio dato dall'art. 50 cpv. 3 Lespr); a quest'ultimo, assistito da un legale iscritto nel registro degli avvocati, vanno riconosciute ripetibili commisurate in funzione del successo assai limitato dell'impugnativa (art. 31 PAmm).

Per questi motivi,

visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70 Lespr; 18, 28, 31, 43 e 46 PAmm;

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza il dispositivo 1.2. della sentenza 29 marzo 2005 (no. 20/2004.18-3) del Tribunale di espropriazione è annullato e riformato come segue:

1.2. fr. 21'236.- a corpo per la soppressione di due posteggi.

  1. La tassa di giudizio di fr. 800.- è posta carico del ricorrente nella misura di fr. 680.- e dell'ente espropriante per la differenza. Quest'ultimo verserà all'espropriato fr. 120.- a titolo di ripetibili.

  2. Intimazione a:

; ;

terzi implicati

  1. CO 1
  2. CO 2

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the compensation for the loss of two outdoor parking spaces should be increased from CHF 14,523 to CHF 59,400.

Decisione estratta

The compensation was underestimated, but not to the amount claimed by the appellant; the additional indemnity was set at CHF 21,236.

Motivazione estratta

For parking spaces, subjective expropriation damage corresponds to the capitalized rental value of the lost facility, provided it does not exceed the objective land value. Using a reasonable annual rent of CHF 1,200 and a capitalization rate of 5.5%, the loss for two spaces was CHF 43,636, from which the land value already compensated for the expropriated strip had to be deducted.

Questione giuridica chiave

How costs and party compensation should be allocated after a partially successful appeal.

Decisione estratta

Because the appeal succeeded only to a limited extent, most of the court fee was imposed on the appellant, and limited party costs were awarded against the expropriating entity.

Motivazione estratta

Costs were allocated according to the appellant's predominant failure, while reimbursement was limited in view of the modest success of the appeal.

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