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Numero d'incarto:
40.2006.9
Data decisione, Autorità:
29.08.2006, TE
Titolo:
Casa di vacanza ai monti: valore di reddito riportato su soli 3 mesi.
Incarto n.
40.2006.9
Lugano
29 agosto 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Giorgio Caprara
arch. Giancarlo Fumasoli
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 31 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 da
ISCE
1, composta da:
MIST 1,
MIST 2,
MIST 3,
MIST 4,
tutti
rappr. da RA 1,
contro
la
decisione su reclamo emessa il 5 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
di __________,
relativamente
al mappale no. 2443 RFD di __________,
esperito sentiti
i ricorrenti in data 11 luglio 2006,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 2443 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 26'003.-.
Il
reclamo interposto in data 25 agosto 2004 dai proprietari è stato parzialmente
accolto dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.
L’autorità
di prima istanza ha in sostanza aumentato il correttivo della vetustà dal -53%
al -60%, ovvero il massimo previsto dall’art. 9 del Regolamento di applicazione
della Lst. nonché ridotto il reddito annuo presunto dell’edificio da CHF
3'662.- a CHF 2'008.50, valore poi riportato su un periodo di soli sei mesi.
Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 16’003.-.
- Con
ricorso 31 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 i proprietari sono insorti innanzi a
questo Tribunale postulando la riduzione del valore ufficiale di stima da CHF
16'003.- a CHF 10'503.-.
Ciò
per le ragioni già ampiamente elencate in sede di reclamo, ulteriormente
confermate dalle chiusure di importanti servizi delle FFS e dell’esercito, di
uno dei più importanti alberghi presenti nel Comune (__________) e dalla
continua diminuzione di popolazione.
-
Nel
corso dell’audizione dei ricorrenti che ha avuto luogo l’11 luglio 2006 il
Tribunale, con il loro accordo, ha rinunciato al sopralluogo e ha richiamato dal
Municipio di __________ la documentazione relativa all’inventario dei rustici.
-
La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto
stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può
riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate
(art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato
tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media
ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
6.3.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In
concreto, il Tribunale accoglie il ricorso poiché le caratteristiche
costruttive del rustico, che manca delle più elementari infrastrutture, si
trova in zona di pericolo naturale ed è raggiungibile unicamente nella stagione
estiva tramite un sentiero di montagna non permettono di riportare il valore di
reddito su un periodo di tempo superiore a tre mesi.
7.2.
Per
il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.
8.1.
Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
2443 RFD di __________ stabilito in CHF 10'003.-, come da scheda di calcolo
annessa.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore
ufficiale di stima del mappale no. 2443 RFD di __________ stabilito in CHF
10'003.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di
stima.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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