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Numero d'incarto:
40.2006.4
Data decisione, Autorità:
29.08.2006, TE
Titolo:
Omessa determinazione del valore di reddito: decisione annullata e incarto rinviato all'autorità di prima istanza per un nuovo giudizio.
Incarto n.
40.2006.4
Lugano
29 agosto 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Giorgio Caprara
arch. Giancarlo Fumasoli
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 da
RI
1,
contro
la
decisione su reclamo emessa il 5 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
di __________,
relativamente
al mappale no. 1474 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 11 luglio 2006,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 1474 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 140'616.-.
Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.
L’autorità
di prima istanza ha in sostanza aumentato il valore metrico a nuovo
dell’edificio da CHF/mc 79.- a CHF/mc 115.- applicando peraltro un coefficiente
dello 0.50 per il calcolo del valore venale.
Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 100'616.-
- Con
ricorso 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 RI 1 è insorto innanzi a questo
Tribunale postulando una forte diminuzione del valore di stima, da riportare
almeno al valore di CHF 74'281.50, che corrisponde a quanto stabilito con la
precedente stima.
Ciò
poiché l’aumento di stima risulta del tutto ingiustificato sia per rapporto
alla specifica realtà di __________, confrontato con un mercato immobiliare
praticamente inesistente e con la conseguente forte riduzione dei valori
commerciali dei fondi, sia per rapporto alla realtà di un centro come Lugano,
dove le nuove stime hanno generalmente ridotto i valori di riferimento
generando una palese e marcata disparità di trattamento. Inoltre, il riale che
scorre a confine con la proprietà provoca importanti problemi di sicurezza che
appaiono sinora irrisolti.
- Nel
corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che
il sub. A è un edificio di due piani destinato a deposito-magazzino. Il piano
inferiore è direttamente accessibile con degli autoveicoli, mentre quello
superiore lo è unicamente tramite una scalinata.
La
struttura della costruzione è in cemento armato con carpenteria in acciaio. La
copertura è in lamiera grecata.
Il
letto del riale __________ si trova per circa metà sul mappale del ricorrente
che, secondo quanto sostenuto da quest’ultimo, si trova pure in zona valangaria
rossa.
- La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e
destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
6.3.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).
- In
concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la
decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per un
nuovo giudizio.
Ciò
poiché l’UCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito dell’edificio principale
sub. A, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza peraltro
fornire alcuna concreta spiegazione in merito. A fronte dei contenuti
inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto
inspiegabile oltre che errata, tanto più che si è in presenza di una
costruzione di due piani di ben 2'532 mc adibita a deposito/magazzino. L’estimo
deve infatti corrispondere al principio basilare secondo cui un bene
immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995
concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).
Ora,
anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande del
ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38
cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa
sede, ritenuto che oltre a ciò, come detto, l’autorità di prima istanza non è
nemmeno entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad operare una
tale scelta.
Pertanto,
ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in
virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che
l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente
incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito del sub. A e
omettendo di motivare perlomeno succintamente questa sua scelta, violando così
l’art. 26 cpv. 1 LPamm., la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio.
Diversamente il ricorrente si vedrebbe ingiustamente preclusa un’istanza di
giudizio.
8.1.
Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.
Di conseguenza, la decisione __________ è annullata
e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i
dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
-
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dell’Ufficio cantonale di stima.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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