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Numero d'incarto:
40.2006.25
Data decisione, Autorità:
02.10.2006, TE
Titolo:
Edifici principali: stralcio del correttivo di classe; aumento del correttivo di vetustà; applicazione del reddito accertato; ponderazione
Incarto n.
40.2006.25
Lugano
2 ottobre 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Gianfranco Sciarini
arch. Giancarlo Fumasoli
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
sul ricorso presentato in data 10/11 gennaio 2006 da
RI
1
contro
la
decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente
al mappale no. 793 RFD di __________
esperito il
sopralluogo in data 13 luglio 2006,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1 Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2. Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3 Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 793 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1'936'847.--.
Il
reclamo interposto in data 16 agosto 2004 dalla RI 1 è stato respinto dall’UCS
con decisione del 14 dicembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha riconfermato la propria decisione ribadendo che
tutte le censure sollevate dalla ricorrente sono già state debitamente
considerate nella decisione di stima.
-
Con
ricorso 10/11 gennaio 2006 la RI 1 stabili é insorta innanzi a questo
Tribunale, postulando il mantenimento dello stato attuale del valore di stima,
subordinatamente un adeguamento marginale e comunque moderato. Questo poiché
l’edificio si presenta antiquato nella sua concezione architettonica e non
permette un aumento dei canoni locativi.
-
In
sede di sopralluogo esperito il 13 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che
il mappale in oggetto è costituito:
- dall’edificio sub. B, disposto su tre piani e composto da sei appartamenti di
4 ½ locali ciascuno, da due mansarde con servizio adibite a deposito. Inoltre
nel seminterrato e interrato sono ubicati un magazzino utilizzato dalla ditta E__________
__________ e le cantine. La struttura e le finiture degli appartamenti appaiono
vetusti;
- dall’edificio sub. AFG, composto dal pianterreno, utilizzato dalla ditta E__________
__________ quale negozio, da due ulteriori piani superiori di un appartamento di
4 locali con servizio ciascuno e dalle cantine al piano interrato. Lo stato
generale è vetusto;
- dall’edificio sub. H, composto da un magazzino al piano terreno, un
appartamento di 4 locali e servizio al primo piano e dalle cantine al piano seminterrato.
L’edificio è vetusto e privo di riscaldamento;
- dall’autorimessa sub. I, per quattro posti auto, edificata con strutture di
legno.
- La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame della RI 1 stabili, proprietaria dell’oggetto
stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
6.1. I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2. Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
6.3. Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4. Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).
- In
concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente
(art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst.
e 18 cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.
7.1.Per
l’edificio sub. AFG, il Tribunale non ritiene giustificato il correttivo di
classe del +10% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio
principale. Questo perché, oltre a non essere stato convenientemente
argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per
rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del
sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore
metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi
accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal
regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul
valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale
dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il
correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi
ingiustificato e non sostanziato.
Inoltre, come accertato in sede di sopralluogo, l’edificio, che risale all’anno
1925, si trova essenzialmente nello stato originario, motivo per cui il
correttivo della vetustà deve essere rapportato a valori più corrispondenti
alla situazione reale e pertanto aumentato dal – 32% al – 49%.
7.2.
Anche per l’edificio sub. BL, anch’esso edificato nel 1925, il Tribunale ha
potuto accertare lo stato originale dell’immobile, motivo per cui anche per
questo immobile il correttivo della vetustà deve essere aumentato dal – 36% al
-49%.
7.3.Per
l’edificio sub. H, quanto constatato durante il sopralluogo permette a questo
Tribunale di ritenere le finiture economiche e lo stato di conservazione
classificato quale carente e non normale.
L’anno di edificazione –prima del 1919 (modulo 1, punto n. 2.4.)- e lo stato
originario dell’edificio devono essere correttamente considerati, motivo per
cui il correttivo di vetustà deve essere aumentato dal -36% al -60%, ovvero il
correttivo massimo previsto dall’art. 9 cpv. 1 del Regolamento di applicazione
della Lst.
7.4.
Per quanto attiene invece al valore di reddito il Tribunale, in applicazione
dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei
contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove
determinabili, i redditi accertati, considerato che l’estimo deve corrispondere
al principio basilare secondo cui un bene immobile vale quanto rende (cfr.
Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad
art. 19).
Pertanto, in relazione agli appartamenti – negozio e magazzino presenti nei
vari edifici – deve essere applicato il reddito accertato lordo di fr.
122'216.—annui, suddiviso sui vari subalterni, importo dichiarato dalla
ricorrente in sede di sopralluogo e risultante dalla documentazione prodotta
successivamente.
7.5 Non
si ravvisano infine elementi significativi tali da indurre il Tribunale a
ridurre ulteriormente il valore metrico del terreno. Il valore base di zona, di
fr. 1'200.—, non può essere considerato elevato ed anzi appare prudenziale per
una zona di piano regolatore PP2 situata a ridosso del centro della __________,
con la conseguenza che il relativo parametro deve essere confermato.
Nella fattispecie concreta poi l’autorità di prima istanza ha già applicato un
correttivo del -30% sul valore metrico del terreno per esposizione dello
stesso.
Ciò detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare aumenti a
fr. 849'230.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal legislatore che,
introducendo il principio della media ponderata tra valore metrico e valore di
reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi edificati
considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i fabbricati quanto
il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M art. 7 Reg.). In
pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e costruzione
esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di una
reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.
Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che
entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima
nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore
metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17
cpv. 3 Lst.), l’applicazione della media ponderata può dunque comportare, come
in questo caso, l’aumento del valore del terreno complementare.
7.6. Per
il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.
8.1. Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 793 RFD di __________ stabilito in CHF 1'623'230.-, come da
scheda di calcolo annessa.
8.2. La
tassa di giustizia di CHF 600.— è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 2/3 per l’Ufficio cantonale di stima e di 1/3 per la
ricorrente.
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative
(LPamm.);
dichiara
e pronuncia:
-
Il
ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del
mappale no. 793 RFD di __________ stabilito in CHF 1'623'230.--, come da scheda
di calcolo annessa.
-
La
tassa di giustizia di fr. 600.— è posta per 2/3 a carico dell’Ufficio cantonale
di stima e per il rimanente 1/3 a carico della ricorrente
-
La presente decisione e definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo Enzo
Barenco
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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