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Numero d'incarto:
40.2005.95
Data decisione, Autorità:
03.01.2006, TE
Titolo:
Correttivo del -90% sul valore metrico del terreno, che risulta di fatto praticamente inedificabile.
Incarto n.
40.2005.95
Lugano
3 gennaio 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Alberto Canepa
ing. Giorgio Caprara
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 9/13 giugno 2005 da
RI
1,
contro
la
decisione su reclamo emessa il 13 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente
al mappale no. 1890 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 27 settembre 2005,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 1890 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 52'410.-
Il
reclamo interposto in data 30 giugno 2004 da Gabriella Grassi è stato respinto dall’UCS
con decisione 13 maggio 2005.
L’autorità
di prima istanza ha in sostanza riconfermato la propria decisione ribadendo che
l’applicazione di un correttivo del -50% per configurazione non adeguata
considera già in modo sufficiente tutti gli aspetti negativi che caratterizzano
il terreno.
-
Con
ricorso 9/13 giugno 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando
che il mappale venga considerato boschivo e valutato come tale e, comunque e in
tutti i casi, che il relativo valore di stima venga ridotto sensibilmente.
-
Nel
corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha constatato
che il terreno presenta numerosi affioramenti di roccia. Sul lato verso la
strada sorgono due posteggi coperti con aperture sui lati.
-
La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto stimato
e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.). Il valore metrico del
fondo edificato comprende invece il valore del fabbricato più il valore del
terreno. Quest’ultimo può essere ridotto a dipendenza della razionalità del suo
sfruttamento (art. 17 cpv. 3 Lst.).
6.2.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Nella
fattispecie concreta il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo
del -90% sul valore metrico di tutto il terreno, che risulta di fatto praticamente
inedificabile. Ciò è dato, oltre che dalla presenza di diversi affioramenti di
roccia (cfr. fotografie agli atti), dalla configurazione particolare del
terreno, stretto e allungato, in combinazione con l’obbligo di osservare una
distanza di 10 metri dal limite del bosco in caso di edificazione (art. 6 punto
6 delle NAPR del Comune di __________) e con le prescrizioni di PR generali e
specifiche per la zona residenziale estensiva (art. 47, 6 e 39 NAPR).
Nella
determinazione dell’entità del correttivo è stato inoltre considerato che su
una ristretta porzione di terreno, a confine con la strada, è stata comunque
edificata una tettoia che funge da posteggio.
7.2.
Per
quanto attiene al valore dell’edificio accessorio sub. C, una semplice tettoia
senza alcuna chiusura sui lati destinata a parcheggio, il Tribunale ritiene
corretta l’applicazione del solo valore metrico, ritenuto che la costruzione
non può essere considerata quale fonte di reddito.
7.3.
Non
rientra infine nelle competenze di questo Tribunale determinare se la
particella è o meno di natura boschiva: a tal proposito deve essere semmai
formulata all’indirizzo del Consiglio di Stato una specifica richiesta di
accertamento del limite forestale.
8.1.
Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore di stima del mapp. no. 1890 RFD
di __________ stabilito in CHF 14'610.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore
ufficiale di stima del mappale no. 1890 RFD di __________ stabilito in CHF
14'610.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di
stima.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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