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Numero d'incarto:
40.2005.72
Data decisione, Autorità:
10.03.2006, TE
Titolo:
Il terreno eccedente risulta pienamente edificabile in base alle NAPR - i fattori negativi sono già stati considerati nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella specifica zona di PR - disparità di trattamento negata in concreto.
Incarto n.
40.2005.72
Lugano
10 marzo 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Claudio Morandi
ing. Giorgio Caprara
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 9/10 maggio 2005 da
RI
1,
contro
la
decisione su reclamo emessa il 19 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente
al mappale no. 356 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 15 novembre 2005,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 356 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 133'048.-
Il
reclamo interposto in data 28 giugno 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dall’UCS con decisione 19 aprile 2005.
L’autorità
di prima istanza ha in sostanza apportato un correttivo del -10% sul valore
metrico del terreno per l’esistenza
di un onere di passo con ogni veicolo a favore dei mapp. nr. 355, 357, 847 e
923, confermando per il resto la propria decisione.
Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 127'324.-
- Con
ricorso 9/10 maggio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando
che la parte di terreno considerata eccedente venga valutata CHF/mq 15.-/20.-
Ciò
poiché tale superficie è costituita parzialmente da una strada-posteggio e
presenta una pendenza di ca. il 100% che preclude qualsiasi edificazione
futura. Il terreno è inoltre instabile, tanto che per poterlo stabilizzare si è
dovuto procedere alla posa di pali di ferro con relative bande di contenimento e
a un rimboschimento. Oltre a ciò la posizione in cui è edificata la casa non
permette ulteriori elevazioni o aggiunte.
Il
ricorrente lamenta inoltre una disparità di trattamento laddove per i fondi nr.
363 e 369, che, a differenza del mappale no. 356 presentano delle superfici di
terreno eccedente di perfetta fattura, è stato stabilito un valore di stima
decisamente inferiore.
-
Nel
corso del sopralluogo esperito il 15 novembre 2005 il Tribunale ha constatato
che in direzione est, a circa dieci metri dall’edificio, il terreno presenta
una scarpata con una pendenza di ca. il 100% che confina con la strada
d’accesso sottostante. Questa parte di terreno, sulla quale vi sono alcune
piante, è stata stabilizzata con dei pali di ferro e delle bande di
contenimento
-
La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e
destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
6.3.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Nella
fattispecie concreta il Tribunale respinge il ricorso poiché, malgrado la forte
pendenza, il terreno eccedente, di 734 mq, risulta manifestamente e pienamente
edificabile nel rispetto dei parametri di piano regolatore previsti per la zona
residenziale semi-estensiva –R3- (art. 45 NAPR).
L’instabilità di tale porzione di terreno, che
comunque non ne preclude minimamente le potenzialità edificatorie, è dovuta
essenzialmente al fatto che si tratta di terreno di riporto e non ad altri
fattori tali da giustificare l’applicazione di un ulteriore correttivo sul
valore metrico. Del resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni
presenti nella specifica zona residenziale semi-estensiva del PR di __________,
già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali
terreni è stato fissato in CHF/mq 65.-, valore decisamente prudenziale rispetto
al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera
contrattazione.
7.2.
La lamentata disparità di trattamento per rapporto
alle valutazioni effettuate dall’UCS per i terreni eccedenti appartenenti ai
mappali nr. 363 e 369 non sussiste. In effetti i correttivi del -40% applicati
sul valore metrico di entrambi sono dovuti esclusivamente al fatto che le loro
superfici, rispettivamente di mq 180 e 269, sono talmente esigue da precluderne
di fatto l’edificabilità. Ciò che non è il caso per il terreno eccedente del
mapp. no. 356, che ha una superficie di mq 734.
7.3.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non
prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo
sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente
conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di
conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale
no. 356 RFD di __________ confermato in CHF 127'324.-, come da scheda di
calcolo annessa.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente, parte
soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore
ufficiale di stima del mappale no. 356 RFD di __________ confermato in CHF
127'324.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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