40.2005.6•Official property valuation partly reduced after site inspection
40.2005.6Altro tribunale2 ago 2005Partially Granted
Estratto da Omnilex
The owners of parcel no. 251 RFD appealed the cantonal valuation office’s decision in a general property revaluation. After a site inspection, the tribunal found that the buildable surface was 856 m², not 840 m², and that the accessory wooden shed warranted a 50% class correction because it had no foundations and was in poor condition. The official valuation was therefore reduced and fixed at CHF 127,181. Costs were mostly charged to the valuation office.
Art. 15, 16, 17 and 20 Lst.; Art. 9 Regolamento sulla stima ufficiale; official valuation of built land and accessory structures: the tribunal applies schematic and prudent valuation criteria, but must verify disputed cadastral data with sufficient precision. Where the buildable surface is uncertain, a fresh survey may be decisive. An accessory building of very simple construction, without foundations and in poor condition justifies a substantial metric-value correction. The appellate court may itself complete the evidentiary record, but this does not relieve the first-instance authority of its duty of investigation. Costs follow the parties’ degree of success under Art. 38 cpv. 4 Lst.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.6
Data decisione, Autorità: 02.08.2005, TE
Titolo: verifica superficie edificabile tramite geometra revisore e riduzione valore metrico dell'edificio accessorio
Incarto n. 40.2005.6
Lugano 2 agosto 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Giorgio Caprara
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 22/25 febbraio 2005 da
ISCE 1 composta da: 1. MIST 1 2. MIST 2 3. MIST 3 tutti rappr. da RA 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 27 gennaio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 251 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 19 luglio 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 22/25 febbraio 2005 dai proprietari del fondo, che verteva pure sul valore ufficiale di stima stabilito per il mapp. no. 678 RFD di __________, è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 27 gennaio 2005.
Per quanto concerne la part. no. 251 RFD di __________, l’autorità di prima istanza, dopo aver esperito un sopralluogo, ha riconfermato la propria decisione e ribadito che dal piano regolatore risulta una superficie edificabile di 950 mq e che il valore attribuito all’edificio accessorio tiene già conto dei fattori negativi elencati nelle motivazioni del reclamo.
Con ricorso 22/25 febbraio 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo Tribunale riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni fatte valere in prima istanza e postulando che venga constatato che la superficie di terreno edificabile, da stimare secondo i relativi parametri, corrisponde in realtà a 840 mq e che l’edificio accessorio, a mente dei ricorrenti senza fondamenta e di struttura in legno molto semplice, venga stimato CHF 2'000.-
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Giusta l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
Nel corso del sopralluogo esperito il 19 luglio 2005, il Tribunale ha accertato che il terreno è pianeggiante e prativo, mentre l’edificio accessorio (sub. A), destinato a deposito di attrezzi agricoli, ha una semplice struttura in legno con rivestimento di facciata in perline. La costruzione, coperta da un tetto a due falde impermeabilizzato unicamente da uno strato di carta bituminosa, non presenta alcuna fondazione, ma è semplicemente posata su degli zoccoli prefabbricati.
Evadendo una precisa richiesta di accertamento formulata in data 16 giugno 2005 da questo Tribunale, il geometra revisore competente ha indicato che la superficie edificabile del mapp. no. 251 RFD di __________ risultante da un rilievo ex-novo e dalla ripresa grafica del piano regolatore è di 856 mq.
Questo Tribunale non può fare a meno di rimarcare come con tale semplice verifica, che, viste le censure sollevate dai ricorrenti, si imponeva, l’UCS avrebbe già potuto e dovuto accertare con precisione l’entità della superficie di terreno inserita in zona edificabile.
Una lacuna, questa, evitabile e quindi censurabile, ritenuto che la competenza del Tribunale di espropriazione di giudicare con pieno potere cognitivo non è finalizzata a sopperire ad eventuali carenze istruttorie né solleva l’autorità di prima istanza dai suoi obblighi di accertamento.
Il valore metrico del terreno in zona edificabile, di 856 mq, viene stabilito in CHF 123'264.- (CHF/mq 144.-, risultante dal valore di base di CHF/mq 180.- per la zona di PR di riferimento dedotto un correttivo del 20% per l’esistenza degli oneri risultanti da Registro fondiario), mentre il terreno rimanente, di mq. 2'293, idoneo all’utilizzazione agricola o orticola ai sensi dell’art. 11 cpv. 1 Lst. e situato nella zona climatica A6 prevista dalla carta delle idoneità agricole, per la quale è stato fissato un valore di stima di 0,40 CHF/mq, viene stimato CHF 917,20.
Il valore di stima ufficiale del mapp. no. 251 RFD di __________ è di conseguenza stabilito in CHF 127'181.-
La scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 ed il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 251 RFD di __________ stabilito in CHF 127'181.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 650.- e le spese, di CHF 100.-, sono poste per 4/5 a carico dell’UCS e per il restante 1/5 a carico dei ricorrenti.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
What is the buildable surface of parcel no. 251 RFD?
The buildable surface is 856 m², as confirmed by the revised survey and cadastral graphic review.
The court relied on a fresh survey ordered during the proceedings and criticized the first-instance authority for failing to verify the area precisely despite the objections raised.
Should the accessory building be valued at CHF 2,000 or with a correction for its poor construction and condition?
The accessory building’s metric value had to be corrected downward by 50% because it lacked foundations, had a simple wooden structure, and was in poor condition.
The on-site inspection showed a very simple, lightly built structure without foundations; this justified a class correction of -50%.
What is the official valuation of parcel no. 251 RFD?
The official valuation is set at CHF 127,181.
The court combined the revised buildable land value, the agricultural remainder value, and the corrected value of the accessory building.
How should the costs be allocated?
Court fees of CHF 650 and expenses of CHF 100 are allocated 4/5 to the valuation office and 1/5 to the appellants.
Costs followed the parties’ respective degree of loss under the applicable cantonal rule.
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