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Official land valuation reduced by 20% for steep slope

40.2005.59Altro tribunale16 ago 2005Granted

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Sintesi Omnilex

RI 1 challenged the cantonal valuation of parcel no. 645 RFD after the Ufficio cantonale di stima rejected her objection. Following a site inspection, the Tribunal of Expropriation found the land to be significantly steeper than adjacent plots, with only a very narrow flat section and additional noise exposure. It therefore accepted the appeal, applied a 20% downward correction to the reference land value, and fixed the official valuation at CHF 287,747. Court costs of CHF 500 were imposed on the valuation office.

Massima Omnilex

Art. 37, 15 cpv. 2-3, 16 cpv. 1-2, 17, 18 cpv. 1, 20 and 38 cpv. 4 Lst.; official valuation of built land; adjustment for comparative site characteristics. In the official valuation scheme, built plots are assessed as an economic unit, and the land component may be corrected where the parcel’s objective physical characteristics materially deviate from comparable neighboring land. The valuation remains schematic and prudential, but comparative analysis permits a downward correction when the plot has a markedly steeper slope and a significantly reduced usable flat surface. Exceptional terrain features relevant to market comparability may justify a percentage reduction of the reference zone value; costs follow the unsuccessful authority.

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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.59

Data decisione, Autorità: 16.08.2005, TE

Titolo: riduzione del valore metrico del terreno del -20% per confronti con i terreni vicini: pendenza maggiore e marcato restringimento della già esigua superficie pianeggiante

Incarto n. 40.2005.59

Lugano 16 agosto 2005

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 2/3 maggio 2005 da

RI 1

contro

la decisione su reclamo emessa il 5 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 645 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 15 luglio 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. Per la part. no. 645 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 346'064.-

Il reclamo interposto in data 27 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 5 aprile 2005.

L’autorità di prima istanza, sottolineando che i valori di stima sono definiti in base alla situazione vigente il 1. gennaio 2003, momento determinante stabilito dal Consiglio di Stato, ha ribadito che nella fattispecie non si ravvisano elementi tali da giustificare una qualsiasi riduzione del valore di stima immobiliare stabilito per il fondo oggetto di reclamo.

  1. Con ricorso 2/3 maggio 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale argomentando che la natura del terreno di sua proprietà, a suo dire assai scosceso e minacciato dalla caduta di massi, giustifica un trattamento diverso dai terreni limitrofi e postulando un’equa riduzione del valore di stima immobiliare.

  2. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

  3. Giusta l’art. 15 cpv. 2 Lst. i fondi edificati devono essere valutati come un’unità economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso.

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

  1. Nel corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005, quando la ricorrente era rappresentata dal marito __________, legittimatosi mediante adeguata procura, questo Tribunale ha potuto constatare che il terreno presenta effettivamente una pendenza molto accentuata e che la parte pianeggiante, che si trova a fronte della strada cantonale, è di misura assai ridotta e si restringe da 6 a 1 metro, mentre i terreni confinanti a sud-est presentano pendenze meno importanti.

Il terreno è esposto a pericoli di cadute naturali di massi, come del resto i mappali confinanti. Si è inoltre potuto appurare che il rumore proveniente dalla confinante strada cantonale viene accentuato dalla particolare configurazione dei luoghi, ovvero dalla presenza di costruzioni e di muri posti a confine.

  1. Alla luce di tali risultanze, questo Tribunale accoglie il ricorso per confronti con i terreni vicini apportando un correttivo del -20% al valore di zona di riferimento, che viene ridotto da CHF/mq 180.- a CHF/mq 144.-

La part. no. 645 RFD di __________ presenta infatti, rispetto ai terreni confinanti o vicini, una pendenza maggiore e un marcato restringimento della già esigua superficie pianeggiante, che si riduce da 6 sino a 1 metro.

Il valore di stima ufficiale del mapp. no. 645 RFD di __________ è pertanto stabilito in CHF 287'747.- e la scheda di calcolo viene aggiornata di conseguenza.

  1. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 645 RFD di __________ stabilito in CHF 287'747.-, come da scheda di calcolo annessa.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima, Bellinzona.

  2. La presente decisione é definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

official valuationland value reductionslopecomparative assessmentsite inspectioncourt costs

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the official valuation of parcel no. 645 RFD should be reduced because of its steepness and reduced flat area compared with neighboring plots.

Decisione estratta

Yes. The court found a 20% correction justified compared with nearby land and reduced the reference land value accordingly.

Motivazione estratta

The site inspection showed a markedly steeper slope, a very small flat area narrowing from 6 to 1 meter, and stronger noise exposure than neighboring parcels; these characteristics warranted a downward adjustment.

Questione giuridica chiave

Who must bear the court fee?

Decisione estratta

The cantonal valuation office, as the unsuccessful party, must pay the court fee of CHF 500.

Motivazione estratta

Under the applicable cost rule, costs follow the losing party.

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