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Property valuation for lakeside parcel upheld

40.2005.57Altro tribunale16 ago 2005Dismissed

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Sintesi Omnilex

Two owners appealed against the cantonal valuation of their lakeside parcel no. 602 RFD, arguing that its narrow lake frontage, cane bed and setbacks from the lake and road justified a lower value. After an on-site inspection, the Tribunal of Expropriation found that the land’s building potential remained unchanged and that the cane bed did not reduce value. It held that the valuation was prudent and consistent with the Official Property Valuation Act and confirmed the official value of CHF 2,032,151. The appeal was dismissed, and the judicial fee of CHF 600 was charged jointly and severally to the appellants.

Massima Omnilex

Art. 15, 16, 17, 18 and 20 Lst.; official valuation of a building plot with lakeside location and setback constraints. In reviewing an official property valuation, the court intervenes only if the assessment departs from the statutory valuation criteria or appears evidently unreasonable. The value must reflect the normally achievable market price for an analogous object; exceptional or merely individual circumstances are disregarded. A cane bed along the lakefront and planning setbacks do not, as such, reduce the land value where the building potential remains intact and the lake cannot be privately used. The schematic and prudential nature of official valuations permits a conservative assessment if it remains anchored in comparable market values (consid. 5-7).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.57

Data decisione, Autorità: 16.08.2005, TE

Titolo: Ricorso stimeterreno a lago: considerate pure le NAPR di riferimento non é giustificato un trattamento diverso rispetto agli altri fondi a lago

Incarto n. 40.2005.57

Lugano 16 agosto 2005

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 29 aprile/2 maggio 2005 da

ISPP 1 composta da: 1. MIST 1 2. MIST 2

contro

la decisione su reclamo emessa il 5 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 602 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 15 luglio 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. Per la part. no. 602 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 2'032'151.-

Il reclamo interposto in data 26 giugno 2004 da MIST 1 e MIST 2 è stato respinto dall’UCS con decisione 5 aprile 2005.

L’autorità di prima istanza ha riconfermato la propria decisione ribadendo che i valori di stima sono definiti in base alla situazione vigente il 1. gennaio 2003, momento determinante stabilito dal Consiglio di Stato e che il fatto che alcuni terreni abbiano usufruito di condizioni meno penalizzanti in quanto hanno goduto di indici più alti e di minori vincoli in un periodo precedente non può in alcun modo influire sulla nuova stima.

  1. Con ricorso 29 aprile/2 maggio 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo Tribunale argomentando che il loro fondo, a differenza di quelli vicini, che sarebbero notevolmente più piccoli e con un’ubicazione migliore fronte lago, avrebbe un fronte lago che in linea d’aria si aggirerebbe unicamente sui 15-20 metri, ciò che giustificherebbe una riduzione del valore metrico di base del terreno.

Oltre a ciò, il fondo si disporrebbe a ventaglio nell’entroterra e andrebbe a costeggiare la strada cantonale per un centinaio di metri, così che le distanze da osservare dal lago e dalla strada per eventuali costruzioni lo penalizzerebbero ulteriormente.

I ricorrenti, alla luce di tali considerazioni, postulano un’equa riduzione del valore di stima immobiliare stabilito per la loro proprietà.

  1. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto stimato nonché destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

  2. Giusta l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

I fondi edificati devono invece essere valutati come un’ unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

  1. Nel corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto constatare che il terreno che circonda la casa risulta pianeggiante ed è configurato come ben risulta dalla relativa planimetria. Il fronte lago è parzialmente occupato da un canneto e il fondo del lago è costituito da materiale melmoso, mentre la parte ad est costeggia effettivamente la strada cantonale.

I ricorrenti, rappresentati il giorno del sopralluogo rispettivamente dal marito (MIST 1) e dal padre (MIST 2), che si sono legittimati mediante adeguata procura, hanno ribadito l’impossibilità di godere del lago a causa della presenza del canneto, ciò che a loro dire distinguerebbe la loro proprietà da quelle vicine con accesso a lago.

  1. Alla luce di tali risultanze, questo Tribunale ritiene che le valutazioni effettuate dall’UCS non prestino il fianco ad alcuna critica, siano ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettano in maniera invero assai prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, malgrado le normative contenute nelle NAPR del Comune di __________, nonché la linea di arretramento per le costruzioni di ml. 20 dal lago, le potenzialità edificatorie del terreno sono intatte e la presenza di un canneto non influisce invero sul valore del terreno, ritenuto che il lago non può essere destinato ad uso privato.

A differenza di quanto sostengono i ricorrenti, il Tribunale ritiene che il fondo oggetto di ricorso non presenti delle caratteristiche tali da giustificare un trattamento diverso rispetto agli altri fondi con accesso a lago e che pertanto la valutazione di CHF/mq 360.- per i mappali della zona T2A, invero assai prudenziale, deve essere confermata pure il mappale no 602 RFD di __________.

Di conseguenza il ricorso deve essere respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 602 RFD di __________ confermato in CHF 2'032'151.- come da scheda di calcolo annessa.

  1. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico di MIST 1 e MIST 2, parti soccombenti.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 602 RFD di __________ confermato in CHF 2'032'151.-, come da scheda di calcolo annessa.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico dei ricorrenti.

  2. La presente decisione é definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the official valuation of parcel no. 602 RFD should be reduced because of its lakeside configuration, cane bed, and setbacks from the lake and road.

Decisione estratta

No. The court held that the valuation office’s assessment was not criticisable and that the parcel did not justify different treatment from other lakeside properties.

Motivazione estratta

The court found the land’s building potential intact despite the NAPR and the 20-meter setback. The cane bed did not affect the land value because the lake is not for private use. The valuation of CHF 360/m2 was prudential and consistent with the statutory valuation method.

Questione giuridica chiave

Whether the appeal costs should be charged to the appellants.

Decisione estratta

Yes. The judicial fee was imposed jointly and severally on the losing appellants.

Motivazione estratta

As the appellants were unsuccessful, Article 38(4) Lst. required the fee to be borne by them.

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