40.2005.51•Reduction of building volume in property valuation
40.2005.51Altro tribunale12 gen 2006Partially Granted
Estratto da Omnilex
The appellant challenged the revised official valuation of parcel no. 661 RFD in __________. After a site inspection, the Tribunal of Expropriation found that the main building had a volume of 245 m3, not 289 m3 as previously used, and reduced the official valuation accordingly to CHF 6,013. The court upheld the valuation office's remaining assessment, including the exclusion of income value during ongoing renovation. The court fee of CHF 500 was charged to the valuation office.
Art. 37, 38 cpv. 2-4 Lst.; official property valuation; scope of appellate review and effect of site inspection. In appeals under the Lst., the tribunal applies the official investigation principle and may establish the decisive facts ex officio without being bound by the appellant's submissions or requests, even to the appellant's detriment. Where a site inspection shows that the building volume was incorrectly determined, the valuation must be corrected accordingly. Remaining valuation elements will be upheld if they conform to the statutory criteria of prudence and schematic assessment and reflect the property's actual condition at the valuation date. Court costs are borne by the unsuccessful authority.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.51
Data decisione, Autorità: 12.01.2006, TE
Titolo: Riduzione della volumetria dell'edificio principale in base agli accertamenti di sopralluogo.
Incarto n. 40.2005.51
Lugano 12 gennaio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 21/25 aprile 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 25 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 661 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 16 novembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 18 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 25 marzo 2005.
L’autorità di prima istanza, specificando che a ristrutturazione ultimata la stima verrà rivista nell’ambito della procedura di aggiornamento particolare prevista dall’art. 8 Lst., ha ridotto il valore metrico a nuovo dell’edificio da 180.- a 136.- CHF/mc, aumentato il correttivo della vetustà da – 26% a – 60% e stralciato il valore di reddito.
A giustificazione della sua richiesta il ricorrente sostiene che per il mappale no. 660, ovvero l’esatta metà del rustico di proprietà del fratello __________, in sede di reclamo l’autorità di prima istanza ha riconosciuto una volumetria di 245 mc.
I lavori di ristrutturazione del rustico erano ancora in corso.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Nella fattispecie concreta, alla luce delle misurazioni effettuate in corso di sopralluogo, il Tribunale accoglie il ricorso e riduce la volumetria dell’edificio principale sub. A da 289 a 245 mc.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, ritenuto che il rustico si trova già da alcuni anni in fase di riattazione e non si presta pertanto a soggiorni di vacanza, risulta corretto fare astrazione del valore di reddito, tanto più che l’art. 5 Lst. dispone che i fondi devono essere valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima.
A riattazione ultimata si dovrà evidentemente procedere ad una nuova valutazione (art. 8 Lst.).
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 661 RFD di __________ stabilito in CHF 6'013.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 661 RFD di __________ stabilito in CHF 6'013.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the official valuation had to be reduced because the building volume was incorrectly assessed.
Yes. Based on the site inspection, the main building volume had to be set at 245 m3.
The court independently verified the measurements during the inspection and found the actual SIA volume to be 245 m3; the appeal authority may establish the facts ex officio and is not bound by the parties' requests.
Whether the remaining valuation elements set by the valuation office should be changed.
No. The office's remaining valuation assessments were not objectionable and complied with the statutory valuation criteria.
Given the ongoing renovation and the lack of suitability for holiday stays, excluding income value was correct; the valuation must reflect the actual state of fact and law and may be revised once renovation is completed.
Who bears the court fee.
The valuation office, as the losing party, must bear the court fee of CHF 500.
Costs follow the unsuccessful party under the applicable statute.
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