40.2005.31•Official property value reduced by 35% terrain correction
40.2005.31Altro tribunale17 mar 2006Granted
Estratto da Omnilex
RI 1 appealed the UCS decision fixing the official value of parcel no. 3144 RFD in __________. After a site inspection, the tribunal found the land to be a steep vineyard in a hollow and held that the comparable parcel 2069 justified a stronger correction than the one applied by the UCS. The appeal was upheld, the official value was reduced to CHF 101,614, and the UCS was ordered to pay the CHF 500 court fee.
Art. 15, 16, 17 and 20 Lst.; official real-estate valuation and comparable-object method: the metric land value must reflect the normally attainable market price of analogous objects in comparable zones, assessed prudentially and schematically in the actual state of the property. Terrain features such as steepness, exposure and location in a hollow may justify a corrective adjustment; the comparison must account for relevant differences, especially surface and usability. Under Art. 38 paras. 2-3 Lst., the tribunal applies the official investigative principle and is not bound by the parties' requests; under para. 4, costs follow the outcome and may be imposed on the unsuccessful authority.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.31
Data decisione, Autorità: 17.03.2006, TE
Titolo: Riconoscimento per confronti di un correttivo del -35% sul valore metrico del terreno.
Incarto n. 40.2005.31
Lugano 17 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Giorgio Caprara
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 8/11 aprile 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa l'11 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 3144 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 3 febbraio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 23 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 11 marzo 2005.
L’autorità di prima istanza, senza peraltro argomentare nei dettagli la propria decisione, ha riconosciuto un correttivo del -20% sul valore metrico del terreno per esposizione e topografia non ideali.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 125'064.-
Con ricorso 8/11 aprile 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando un’ulteriore riduzione del valore metrico del terreno. Ciò poiché l’UCS non avrebbe sufficientemente considerato che si tratta di un fondo in forte pendenza situato in un avvallamento orientato quasi esclusivamente verso est e per confronti con i vicini mappali nr. 2069, al quale è stato applicato un correttivo del -50% sul valore metrico del terreno e 3143, al quale, pur trattandosi di un terreno di pendenza regolare e rivolto completamente a sud, è stato riconosciuto un identico correttivo del -20%.
Nel corso del sopralluogo esperito il 3 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che il mapp. no. 3144 è un ronco vignato orientato verso nord-est, in forte pendenza e situato in un avvallamento.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per confronto con l’adiacente mapp. no. 2069 e riconosce un correttivo del -35% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché le caratteristiche dei due terreni, ad esclusione della differenza di superficie, di 579 mq per il mapp. no. 3144 e di 353 mq per il mapp. no. 2069, che giustifica un correttivo maggiore del -15% per il secondo terreno, non si differenziano in modo marcato. Entrambi sono infatti posti in un avvallamento e sono in forte pendenza.
A differenza di questi due fondi il mapp. no. 3143, al quale è stato riconosciuto un correttivo del -20% per superficie insufficiente per uno sfruttamento ideale, si trova invece in una posizione migliore e presenta una pendenza meno marcata. Il maggior valore rispetto ai due terreni summenzionati è pertanto perfettamente giustificato.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 3144 RFD di __________ stabilito in CHF 101'614.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 3144 RFD di __________ stabilito in CHF 101'614.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the appeal against the official valuation was admissible and within time.
The appeal was admissible; the tribunal had jurisdiction and the appellant had standing as owner and addressee of the UCS decision.
Jurisdiction followed from Art. 37 Lst.; under Art. 38 para. 2-3 Lst. the tribunal applies the official investigative principle and is not bound by the appellant's requests.
What terrain correction should be applied to the metric land value of parcel no. 3144.
A -35% correction was appropriate, not merely -20%.
Compared with the neighboring parcel 2069, the disputed parcel had very similar characteristics, both being in a hollow and on a steep slope; only the surface difference justified a stronger reduction for parcel 2069. Parcel 3143 was in a better position and less steep, so its lower correction did not justify equal treatment.
Who bears the court fee.
The court fee of CHF 500 was charged to the UCS as the losing party.
Under Art. 38 para. 4 Lst., costs are borne by the unsuccessful authority when the appeal succeeds.
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