AIUTO
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Numero d'incarto:
40.2005.261
Data decisione, Autorità:
14.08.2006, TE
Titolo:
Diversi rustici: riduzione dei rispettivi valori metrici a nuovo. Per la determinazione dei valori dei terreni sono ammesse soluzioni schematiche anche se vengono forzatamente trascurate alcune specificità dei singoli casi e non viene perfettamente garantita la parità di trattamento.
Incarto n.
40.2005.261
Lugano
14 agosto 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Bruno Buzzini
ing. Argentino Jermini
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 2/12 dicembre 2005 da
RI
1,
contro
la
decisione su reclamo emessa l'11 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
di __________,
relativamente
ai mappali nr. 3947, 3948, 3949, 3950, 5365 e 5366 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 9 giugno 2006,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- I
valori di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004
sono i seguenti:
CHF 4’006.- per il mapp. no. 3947
RFD di __________;
CHF 1'003.- per il mapp. no. 3948
RFD di __________;
CHF 4'006.- per il mapp. no. 3949
RFD di __________;
CHF 6'024.- per il mapp. no. 3950
RFD di __________;
CHF 5'007.- per il mapp. no. 5365
RFD di __________;
CHF 4'012.- per il mapp. no. 5366
RFD di __________.
Il
reclamo interposto in data 25 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con
decisione 11 novembre 2005.
L’autorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che le modalità
per il calcolo della stima non possono essere paragonate con le precedenti in
quanto basate su un sistema e su dei fattori diversi. Inoltre, il valore
metrico dei terreni non edificabili e agricoli è basato sulla carta delle zone
climatiche fornita dall’ufficio agricoltura della sezione delle bonifiche
fondiarie e del catasto, che nella fattispecie concreta stabilisce un valore di
CHF/mq 0.20.
- Con
ricorso 2/12 dicembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando
per tutti i mappali il mantenimento del precedente valore di stima. Ciò per i
seguenti motivi:
Mapp. nr. 3947, 3948, 3949 e
3950: si tratta di edifici rustici
praticamente inutilizzabili che si trovano in una zona senza sorgenti d’acqua,
impervia, discosta e senza alcun accesso carrabile. Il valore dei terreni,
inselvatichiti e nemmeno più utilizzabili come pascolo, risulta inoltre
sproporzionato per confronti con altre zone del Comune più pregiate, situate
per esempio al piano e servite da tutte le infrastrutture.
Mapp. nr. 5365 e 5366: si tratta di due stalle inutilizzabili e vetuste che
si trovano in una zona senza sorgenti d’acqua e senza accesso carrabile,
valutate in modo eccessivo per confronti con altre zone vicine. Pure il valore
dei terreni risulta inadeguato per confronti e non tengono sufficientemente
conto di fattori quali l’ubicazione, la conformazione, il loro utilizzo, la
presenza di infrastrutture e così di seguito.
- Nel
corso del sopralluogo esperito il 9 giugno 2006 il Tribunale ha acquisito agli
atti la documentazione relativa all’inventario dei rustici del Comune di __________
e ha potuto stabilire quanto segue:
Mapp.nr. 3947, 3948 e 3949: i rustici si trovano in uno stato di abbandono
totale e nella zona non vi sono possibilità di approvvigionamento di acqua.
Mapp. no. 3950: già al momento del rilevamento per l’inventario dei
rustici una parte dell’edificio era un diroccato. Il terreno circostante è
divenuto boschivo.
Mapp. no. 5365: si tratta di una stalla diroccata.
Mapp. no. 5366: si tratta di un edificio rustico che si trova nello
stato originale e che non viene più utilizzato.
- La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e
destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
6.3.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).
- In
concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:
7.1.
Mapp.
nr. 3947, 3948, 3949, 3950 e 5366: in tutti e cinque i casi si è in
presenza di rustici in stato di abbandono con finiture semplici ed economiche
che nel corso degli anni non sono stati oggetto di manutenzioni particolari.
Inoltre, oltre a trovarsi in zone soggette a pericolo naturale (__________e __________)
e ad essere raggiungibili unicamente tramite un sentiero, gli edifici sono
privi di sistemi di approvvigionamento d’acqua potabile e di qualsiasi altra
infrastruttura. Ritenute le loro caratteristiche specifiche i rispettivi valori
metrici a nuovo devono essere ridotti da CHF/mc 122.- a CHF/mc 86.-, valore che
meglio si addice alle fattispecie concrete.
Per
quanto attiene invece al valore dei terreni, in una recente decisione (Sentenza
del 14 luglio 2006 della II Corte di diritto pubblico in re Comunione
ereditaria fu __________ contro Ufficio di stima del Cantone Ticino e Tribunale
di espropriazione del Cantone Ticino) riguardante una fattispecie analoga il
Tribunale Federale ha avuto modo di ribadire che così come la giurisprudenza
riconosce ad esempio che è impossibile stabilire in ogni singolo caso il valore
locativo in ragione di una ben precisa percentuale del valore venale (DTF 125 I
65 consid. 3c), è parimenti escluso di poter fissare il valore di reddito con
una precisione dell’ordine dei centesimi. Il ricorso a determinati parametri
forfetari è pertanto imprescindibile, considerato che la stima ufficiale degli
immobili viene determinata nel quadro di una procedura su larga scala, in cui
occorre tener conto anche di aspetti di praticabilità e di economicità
dell’attività amministrativa. In questo senso, per semplificare il
procedimento, sono ammesse soluzione schematiche, anche se in tal modo vengono
forzatamente trascurate alcune specificità dei singoli casi e non viene
perfettamente garantita la parità di trattamento (DTF 131 I 291 consid. 3.2.1 e
3.2.2; 128 I 240 consid. 2.3; 125 I 65 consid. 3c; sentenza 2P.36/1999 del 3
novembre 2000, in: Pra 2001 n. 98, consid. 2c). Ne consegue che le modalità di
valutazione adottate dal legislatore, che differiscono in modo marcato da
quelle che stavano alla base della vecchia Lst. e non possono essere realmente
paragonate, reggono di principio alle censure formulate dalla ricorrente.
In
merito a questo specifico punto, il ricorso deve pertanto essere rigettato.
7.2.
Mapp.
no. 5365: la stalla censita nell’inventario dei rustici è attualmente diroccata,
con la diretta conseguenza che per la determinazione del valore ufficiale di
stima deve essere computato il solo valore del sedime.
7.3.
Per
il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.
8.1.
Di
conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima così
stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
CHF 3'006.- per il mapp. no. 3947
RFD di __________;
CHF 3.- per il mapp. no. 3948 RFD
di __________;
CHF 3'006.- per il mapp. no. 3949
RFD di __________;
CHF 5'024.- per il mapp. no. 3950
RFD di __________;
CHF 7.- per il mapp. no. 5365 RFD
di __________;
CHF 3'012.- per il mapp. no. 5366
RFD di __________.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 750.-, è posta a carico
delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/4 per l’UCS e del
rimanente 1/4 per la ricorrente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i
valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
CHF 3'006.- per il mapp. no. 3947
RFD di __________;
CHF 3.- per il mapp. no. 3948 RFD
di __________;
CHF 3'006.- per il mapp. no. 3949
RFD di __________;
CHF 5'024.- per il mapp. no. 3950
RFD di __________;
CHF 7.- per il mapp. no. 5365 RFD
di __________;
CHF 3'012.- per il mapp. no. 5366
RFD di __________.
-
La tassa di giustizia, di CHF 750.-, è posta
per 3/4 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per il restante 1/4 a carico
della ricorrente.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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