40.2005.251•Official valuation reduced: age depreciation and income period
40.2005.251Altro tribunale14 ago 2006Granted
Estratto da Omnilex
RI 1 and RI 2 appealed the UCS decision on the official valuation of their parcel with a rustic building. The tribunal confirmed admissibility and, applying the ex officio principle, found that the building was still essentially in its original condition and only seasonally used. It therefore increased the age-depreciation correction to -49% and limited the income period to four months. The official valuation was reduced from CHF 21,012 to CHF 11,012. The court fee was imposed on the UCS.
Art. 37, 38 cpv. 2-4 Lst.; official valuation of an edificated plot; ex officio review and discretion of the appellate authority. In proceedings under the Lst., the Tribunal of Expropriation reviews the facts ex officio and is not bound by the parties' prayers; it may also reform the decision to the detriment of the appellants (consid. 5). The metric value of a building must reflect its actual condition, taking account of age, conservation and use; a rustic structure still largely in its original state justifies a substantial age-depreciation correction (consid. 6.2, 7.1). The income value may be adjusted where the effective use is seasonal and the presumable market income corresponds only to a limited annual usage period (consid. 6.3, 7.1).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.251
Data decisione, Autorità: 14.08.2006, TE
Titolo: Aumento del correttivo della vetustà e valore di reddito riportato su un periodo di soli 4 mesi.
Incarto n. 40.2005.251
Lugano 14 agosto 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Argentino Jermini
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 23/25 novembre 2005 da
RI 2,
contro
la decisione su reclamo emessa l'11 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 3729 RFD di __________,
sentiti i ricorrenti presso il Municipio di __________ il 9 giugno 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 20 agosto 2004 da RI 1 e da RI 2 è stato accolto dall’UCS con decisione 11 novembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza ridotto il valore metrico dell’edificio da CHF 75'841.92 a CHF 21'858.98, riducendo in particolare la cubatura da 456 mc a 432 mc, il valore metrico a nuovo da CHF/mc 180.- a CHF/mc 158.-, valore al quale è stato inoltre applicato un ulteriore correttivo del -50% per agibilità solo parziale e aumentando il correttivo della vetustà dal -12% al -39%.
La superficie abitabile dell’edificio è stata inoltre ridotta da 61 mq a 30 mq e il valore di reddito capitalizzato, come conseguenza diretta di quanto suesposto, è stato pure ridotto da CHF 48'370.- a CHF 21'598.-.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 21'012.-.
Ciò poiché si è in presenza di un rustico non ancora abitabile con il piano terreno che si trova tuttora nello stato originario di stalla e che è stato oggetto unicamente della sostituzione del tetto e di alcuni lavori in vista di una futura ristrutturazione nel 1999. L’edificio viene inoltre utilizzato esclusivamente nel corso dei quattro mesi estivi.
Durante l’udienza dei ricorrenti avvenuta presso il Municipio di __________ il Tribunale ha acquisito agli atti la documentazione relativa all’inventario dei rustici. L’edificio è attualmente adibito a deposito/legnaia e, ad esclusione del rifacimento del tetto, si trova essenzialmente nello stato originario.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:
L’edificio è un rustico attualmente utilizzato come legnaia ed edificato non prima dell’inizio dello scorso secolo che, ad eccezione del tetto, sostituito nel 2003, si trova tuttora nello stato originale. Pertanto, un correttivo della vetustà del -49% meglio si adatta alla fattispecie concreta, in particolare alle caratteristiche specifiche e allo stato effettivo dell’edificio.
Il valore di reddito, considerata l’ubicazione del rustico e la sua destinazione specifica, che non preclude certamente un’utilizzazione quale casa di vacanza ai monti, deve inoltre essere riportato su soli quattro mesi (periodo estivo).
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 3729 RFD di __________ stabilito in CHF 11'012.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 3729 RFD di __________ stabilito in CHF 11'012.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the appeal against the official valuation was admissible and the tribunal competent to hear it.
The tribunal had competence under Art. 37 Lst., and the appeal was timely and admissible.
The appellants were owners and addressees of the UCS decision; under the official ex officio procedure, the appellate court could freely review the facts and was not bound by the parties' requests.
Whether the age-depreciation correction and income value had to be further reduced for the rustic building.
Yes. The age-depreciation correction had to be increased to -49%, and the income value had to be based on only four months of use.
The building was essentially in its original state apart from the roof replacement and, given its specific location and seasonal use as a mountain holiday property, the UCS valuation was too high on those points.
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