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Numero d'incarto:
40.2005.247
Data decisione, Autorità:
05.06.2006, TE
Titolo:
Aumento del correttivo della vetustà applicato per l'edificio principale; riduzione del valore metrico a nuovo di due edifici subalterni; riduzione del 20% sul valore metrico del terreno per la vicinanza con una strada cantonale, l'autostrada e il tracciato della ferrovia, nonché per confronti.
Incarto n.
40.2005.247
Lugano
5 giugno 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Gianfranco Sciarini
arch. Alberto Canepa
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 14/21 novembre 2005 da
RI
1,
contro
la
decisione su reclamo emessa il 14 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di
stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
di __________,
relativamente
al mappale no. 317 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 18 maggio 2006,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 317 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 206'650.-.
Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS
con decisione 14 ottobre 2005.
L’autorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che tutti i
fattori negativi elencati dalla reclamante sono già stati considerati con
l’applicazione di un correttivo del -10% sul valore metrico base del terreno,
che rispecchia prudenzialmente il valore di mercato e di un ulteriore -40%
sulla ridotta superficie di terreno considerata come eccedente. I valori
relativi ai fabbricati, pure schematici e prudenziali ai sensi dell’art. 20
Lst., sono stati anch’essi ritenuti come equi.
-
Con
ricorso 14/21 novembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale
postulando una sensibile riduzione del valore di stima ed in particolare il
riconoscimento di un correttivo per carico ambientale più importante sul valore
metrico di base del terreno nonché un’equa riduzione del valore relativo
all’edificio, anch’esso penalizzato dalla vicinanza da un lato della strada
cantonale e dall’altro dell’autostrada, fonti di importanti immissioni nocive.
-
Nel
corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che
il mappale è situato tra la strada cantonale e i tracciati dell’autostrada e
della ferrovia.
L’edificio
principale sub. A è strutturato su due piani oltre 4 cantine ed è stato
riattato e ampliato nel 1994. È composto da due appartamenti, di cui il primo
si sviluppa su due piani con cucina abitabile, tinello, sala, due camere e un
locale bagno-WC al pian terreno e due camere e un servizio al primo piano,
accessibile tramite una scala che parte dalla sala sottostante. Il secondo
appartamento si trova invece al piano superiore, orientato ad est, ed è
composto da una cucina, due camere, un tinello e un locale doccia-WC.
Il
primo appartamento presenta uno stato di conservazione e delle finiture che
rientrano nella norma, mentre il secondo è vetusto.
- La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e
destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare
la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali
che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art.
16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo
conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata
definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
6.3.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In
concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:
Alla luce dell’anno di
edificazione - antecedente il 1919 - e dell’entità degli interventi di
riattazione parziale e di ampliamento dell’edificio principale sub. A,
verificati con il sopralluogo e risultanti dalla dichiarazione per la stima
ufficiale della sostanza immobiliare (modulo 1, punto 2), che in realtà hanno
interessato unicamente uno dei due appartamenti, il Tribunale ritiene più
confacente alla fattispecie concreta considerare un correttivo della vetustà del
-30% e non unicamente del -19%. Il corrispondente valore di reddito, stabilito
in CHF 11'000.- annui e determinato prudenzialmente sulla base di casi analoghi
con redditi di mercato accertati e significativi risulta adeguato alla
fattispecie concreta e alla specifica realtà dei paesi dell’__________ __________.
Il valore metrico a nuovo dei
subalterni B e C, ritenuto che si tratta di autorimesse in muratura e in uno
stato di conservazione carente nonché in metallo-legno e in uno stato di
conservazione sufficiente, deve essere rispettivamente ridotto da CHF/mc 122.-
a CHF/mc 110.- e da CHF/mc 72.- a CHF/mc 60.-, valori che meglio si addicono
alle loro caratteristiche specifiche.
Il valore metrico di base del
terreno deve essere infine ridotto per carico ambientale di un ulteriore 20% e
portato da CHF/mq 45.- a CHF/mq 35.-. Ciò in considerazione del fatto che il
mappale è situato tra la strada cantonale e i tracciati della ferrovia e
dell’autostrada, nonché per confronti con i valori assegnati alle zone poste a
monte della strada cantonale, che si trovano in posizione più favorevole.
7.2.
Per
il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.
8.1.
Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
317 RFD di __________ stabilito in CHF 193'965.-, come da scheda di calcolo
annessa.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore
ufficiale di stima del mappale no. 317 RFD di __________ stabilito in CHF
193'965.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di
stima.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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