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Numero d'incarto:
40.2005.243
Data decisione, Autorità:
19.05.2006, TE
Titolo:
Correttivo della vetustà massimo (60%) sul valore metrico dell'edificio principale; riduzione del valore metrico a nuovo dell'edificio accessorio (rustico).
Incarto n.
40.2005.243
Lugano
19 maggio 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Ferruccio Robbiani
ing. Giancarlo
Rosselli
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 11/14 novembre 2005 da
RI
1,
contro
la
decisione su reclamo emessa il 14 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di
stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
di __________,
relativamente
al mappale no. 198 MF di __________,
esperito il
sopralluogo in data 11 aprile 2006,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 198 MF di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 362'138.-.
Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dall’UCS con decisione 14 ottobre 2005.
L’autorità
di prima istanza ha ridotto la superficie abitabile dell’edificio principale
sub. A da 161 mq a 155 mq, con la conseguenza che pure il relativo valore di
reddito capitalizzato è stato ridotto da CHF 170'144.- a CHF 165'735, diminuito
il valore metrico a nuovo dell’edificio accessorio sub. C da CHF/mc 122.- a
CHF/mc 86.- ed infine modificato la suddivisione tra terreno complementare e
terreno eccedente, passati rispettivamente da 575 a 553 mq e da 1'385 a 1'407
mq.
Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 360'707.-
- Con
ricorso 11/14 novembre 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale,
lamentandosi del fatto che l’UCS non è in realtà entrato nel merito delle
censure da loro sollevate in sede di reclamo e postulando l’applicazione di un
correttivo del -60% sul valore metrico dell’edificio principale sub. A, nonché
un’adeguata riduzione del valore di stima dell’edificio accessorio sub. C. Ciò
per confronti con i mappali vicini, poiché il primo (sub. A) è stato edificato
da quasi 80 anni e non ha mai beneficiato di ristrutturazioni importanti,
presenta una forte dispersione e subisce un notevole decadimento di comfort,
mentre il secondo (sub. C), che viene utilizzato unicamente come deposito per
attrezzi da giardino e legname, presenta un alto grado di deperimento.
I
ricorrenti non riescono infine a spiegarsi il perché sia mutata la suddivisione
tra le superfici di terreno complementare ed eccedente, aspetto che tra
l’altro non era nemmeno oggetto di reclamo.
- Nel
corso del sopralluogo esperito l’11 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che
l’edificio principale sub. A è strutturato su due piani oltre il soffitto. Ad
eccezione dell’impianto di riscaldamento, installato nel 1973 e della cucina,
sostituita nella primavera del 2004, l’abitazione si trova praticamente nello
stato originario.
L’edificio
accessorio sub. C è un rustico di due piani utilizzato come deposito per
attrezzi che si trova tuttora nello stato originario e presenta uno stato di
conservazione carente.
I
ricorrenti hanno chiesto espressamente al Tribunale di procedere ad un
confronto con la valutazione effettuata per il mapp. no. 778.
- La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e
destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento
del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il
carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro
funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
6.3.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).
7.1.
In
concreto, il Tribunale accoglie il ricorso sia per quanto riguarda l’edificio
principale sub. A sia per quanto concerne l’edificio accessorio sub. C
applicando rispettivamente il correttivo di vetustà massimo del 60% previsto
dall’art. 9 del Regolamento di applicazione della Lst. e riducendo il valore
metrico a nuovo del rustico da CHF/mc 86.- a CHF/mc 64.-.
7.2.1
L’edificio
principale è stato infatti edificato nel 1925 (cfr. la dichiarazione per la
stima ufficiale della sostanza immobiliare – modulo 1, punto 2.4 -) ed è stato
oggetto di interventi di una certa rilevanza unicamente nel 1973, quando è
stato installato l’impianto di riscaldamento e nella primavera del 2004, quando
è stata sostituita la cucina. A differenza di quanto ritenuto dall’UCS, il
tetto non è stato in realtà sostituito, ma, come verificato durante il
sopralluogo, è stato oggetto unicamente di manutenzione ordinaria. Trattandosi di
interventi marginali che hanno un’influenza minima sul valore venale
dell’intero edificio, il Tribunale ritiene giustificato riconoscere un
correttivo della vetustà del -60%, che corrisponde alla percentuale massima
prevista dal legislatore.
7.2.2
L’edificio
accessorio sub. C, a differenza di quanto ritenuto dall’autorità di prima istanza,
è un rustico con struttura mista in legno e muratura di pietra, che ha
chiaramente un valore metrico a nuovo minore rispetto ad un rustico in sola
muratura. Tale valore deve essere pertanto ridotto di conseguenza da CHF/mc
86.- a CHF/mc 64.-, che meglio si addice alle reali caratteristiche del
manufatto.
7.2.
Per
il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.
8.1.
Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no.
198 MF di __________ stabilito in CHF 357'673.-, come da scheda di calcolo
annessa.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore
ufficiale di stima del mappale no. 198 MF di __________ stabilito in CHF
357'673.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di
stima.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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