40.2005.214•Official property valuation reduced after site inspection
40.2005.214Altro tribunale5 giu 2006Partially Granted
Estratto da Omnilex
RI 1 appealed the official valuation of parcel no. 368. After a site inspection, the Tribunal of Expropriation accepted that the main building's volume had been overestimated and reduced it from 1,571 to 1,200 cubic meters. It nevertheless upheld the income value of CHF 134,561, finding the valuation office's assessment prudent and suitable for the property and local market conditions. The appeal was therefore partially upheld, and the official valuation was set at CHF 171,429. Court costs of CHF 500 were split 4/5 against the office and 1/5 against the appellant.
Art. 15, 16, 17, 18 and 20 Lst.; official property valuation; review by the Tribunal of Expropriation. In a valuation appeal, the court applies the official investigative principle and is not bound by the parties' requests. For built properties, the land and building form a single economic unit assessed according to actual legal and factual conditions at the valuation date. The income value may be fixed on a prudential basis by reference to comparable market rents; where the office's estimate is supported by analogous cases and the specific use of the property, the court will not intervene absent clear inaccuracy. A site inspection may justify correction of the building volume and thus the overall valuation.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.214
Data decisione, Autorità: 05.06.2006, TE
Titolo: Riduzione della volumetria dell'edificio a seguito delle risultanze del sopralluogo; conferma del valore di reddito ritenuto dall'UCS.
Incarto n. 40.2005.214
Lugano 5 giugno 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 22/26 ottobre 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 14 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 368 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 18 maggio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 22 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 14 ottobre 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza riconsiderato sia la volumetria dell’edificio principale sub. A, ridotta da 1’571 a 1'359 mc, sia la corrispondente superficie abitabile, diminuita da 258 a 202 mq. Come diretta conseguenza pure il valore di reddito presunto capitalizzato è stato ridotto da CHF 163'167.- a CHF 134'561.-.
Il valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 175'559.-.
Con ricorso 22/26 ottobre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del volume relativo all’edificio principale sub. A da 1'571 a 1'201 mc e, meglio, come da piani e relative misure già prodotti con il reclamo, nonché la riduzione del valore unitario di reddito presunto da CHF 46.83 a CHF 44.46.
Nel corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2006 il Tribunale ha verificato la volumetria dell’edificio principale sub. A, che corrisponde a 1'200 mc.
L’abitazione è composta da due appartamenti distinti di cui il primo é strutturato su due piani più un piano mansardato di complessivi otto locali oltre la cantina e i locali tecnici mentre il secondo è disposto su un solo piano abitabile di tre locali oltre una balconata e i locali tecnici.
Lo stato delle finiture e di conservazione rientrano nella norma.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In concreto, alla luce delle risultanze del sopralluogo, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso riducendo la volumetria dell’edificio principale sub. A da 1'571 a 1'200 mc, valore che corrisponde alla volumetria effettiva dell’abitazione.
7.2.
Per contro il valore di reddito presunto capitalizzato di CHF 134'561.-, determinato in modo invero assai prudenziale dall’UCS sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi, risulta adeguato sia alla fattispecie concreta, che fa stato di due appartamenti ben distinti, sia alla specifica realtà dei paesi __________, ritenuto che la potenziale pigione mensile considerata è di poco inferiore a CHF 800.-.
7.3.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 368 RFD di __________ stabilito in CHF 171'429.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 4/5 per l’UCS e del rimanente 1/5 per il ricorrente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 368 RFD di __________ stabilito in CHF 171'429.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 4/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per il rimanente 1/5 a carico del ricorrente
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster
Estratto da Omnilex
Whether the volume of the main building should be reduced further based on the site inspection and plans.
The building volume is 1,200 cubic meters, matching the actual volume of the dwelling.
The site inspection confirmed the effective volume of the main building, so the appellant's request was accepted to that extent.
Whether the presumptive capitalized income value should be reduced below CHF 134,561.
No further reduction was warranted; the income value set by the valuation office was appropriate.
The office's valuation was prudential and fit the concrete property, which consists of two separate apartments and local rental conditions.
What is the correct official valuation of parcel no. 368 after reconsidering the building volume.
The official valuation is CHF 171,429.
After reducing the building volume but confirming the income value, the court recalculated and fixed the official value accordingly.
How should the procedural costs be allocated.
The CHF 500 court fee is allocated 4/5 to the valuation office and 1/5 to the appellant.
Costs were split according to the parties' respective partial success and failure.
Collega Omnilex per cercare nel corpus legale dal tuo assistente IA.