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Official valuation of land in PP residential zone

40.2005.172Altro tribunale10 apr 2006Dismissed

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Sintesi Omnilex

RI 1 appealed against the cantonal valuation office’s decision confirming an official value of CHF 378,263 for parcel no. 262 RFD in a residential area subject to a detailed plan. The appellant argued that the land access is difficult and that the detailed plan can only be adopted with the approval of all 21 owners, which allegedly depresses market value. After a site inspection, the Tribunal of Expropriation held that these factors had already been sufficiently reflected in the base value and the 20% correction, and that unanimous owner consent was not required. The appeal was dismissed and the valuation confirmed.

Massima Omnilex

Art. 15, 16, 17 and 20 Lst.; valuation of building land in a zone subject to a detailed plan; the official land value is to be determined by reference to market value, using schematic and prudential criteria, in the state of fact and law at the valuation date. Planning constraints inherent in the zoning regime, project costs and coordination difficulties may already be incorporated in the base value. Access disadvantages do not justify a further correction where an existing access and the planning rules themselves require adequate accessibility. The appellate authority may review freely under Art. 38 Lst. and is not bound by the parties’ requests.

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.172

Data decisione, Autorità: 10.04.2006, TE

Titolo: Valore di stima di un terreno in zona residenziale soggetta a piano particolareggiato.

Incarto n. 40.2005.172

Lugano 10 aprile 2006

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Eraldo Pianetti arch. Claudio Morandi

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 31 agosto/1. settembre 2005 da

RI 1, __________ rappr. dall’ RA 1,

contro

la decisione su reclamo emessa il 29 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 262 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 8 febbraio 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. Per la part. no. 262 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 378'263.-.

Il reclamo interposto in data 27 agosto 2004 dalla Comunione ereditaria fu __________ è stato respinto dall’UCS con decisione 29 luglio 2005.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore unitario di base assegnato al fondo, che si differenzia in modo sostanziale dai valori applicati alle altre zone residenziali, è stato determinato tenendo conto della particolare zona di piano regolatore e dei corrispondenti vincoli pianificatori. Le difficoltà di accesso sono inoltre già state considerate con l’applicazione di un correttivo del -20% sul valore metrico di tutto il terreno.

  1. Con ricorso 31 agosto/1. settembre 2005 RI 1, divenuta proprietaria esclusiva del fondo dal __________ gennaio 2005, è insorta innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di stima da CHF 378'263.- a CHF 236'400.-. Ciò poiché l’UCS non ha tenuto sufficientemente conto né delle difficoltà di accesso al mappale, in modo particolare per gli attuali veicoli pesanti in caso di edificazione né del fatto che il terreno è sì edificabile, ma solo previa approvazione di un piano particolareggiato che prevede necessariamente l’approvazione di tutti i proprietari, ben 21, dei sei terreni interessati. Fatto quest’ultimo quasi impossibile, che riduce sensibilmente il valore venale del fondo a non più di CHF/mq 50.-.

  2. Nel corso del sopralluogo esperito l’8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che il mappale è un terreno prativo in pendenza, accessibile unicamente dalla strada comunale sottostante. L’accesso, ristretto e ripido, non è attualmente percorribile con dei veicoli.

  3. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato dal __________ gennaio 2005, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

  1. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.1.

In concreto, il Tribunale ritiene che sia il valore metrico di base stabilito per il terreno sia il correttivo del -20% applicato dall’UCS tengano già sufficientemente conto di tutti i fattori negativi elencati dalla ricorrente.

Intanto, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale estensiva soggetta a piano particolareggiato (PP) del PR di __________, già si è tenuto conto degli aspetti potenzialmente negativi intrinsechi a questa particolare pianificazione, come una possibile difficoltà di accordo tra tutti i proprietari interessati (tra l’altro, come vedremo, nemmeno indispensabile) o i problemi e i costi supplementari derivanti dalla progettazione e dalla successiva messa in opera del progetto, che dovrà salvaguardare le caratteristiche ambientali del sito (art. 39 paragrafo 1 delle NAPR), posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 100.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione e che è inoltre chiaramente inferiore a quanto stabilito per tutte le altre zone edificabili che si trovano nel comprensorio comunale.

Il Tribunale constata pure che già al momento dell’approvazione del piano regolatore di Manno il Consiglio di Stato aveva chiaramente indicato che l’elaborazione del PP è di competenza del Comune e che pertanto non è necessaria l’adesione di tutti i proprietari interessati (doc. C prodotto con il reclamo). Tale interpretazione, che ben si sposa con la lettera dell’art. 39 paragrafo 1 delle NAPR, fa evidentemente cadere una delle principali argomentazioni poste dalla ricorrente a sostegno della postulata riduzione del valore di stima.

Per quanto attiene alla difficoltà di accesso, già considerata nella determinazione del valore di base di cui sopra e ulteriormente riconosciuta con l’applicazione di un correttivo del -20% sul valore metrico della parte di terreno di 4'728 mq situata in zona PP (esclusa pertanto la superficie di 232 mq di bosco), non sussistono invero elementi tali da giustificare l’adozione di ulteriori correttivi. Seppur ristretto, ripido e nello stato attuale non percorribile con dei veicoli, esiste infatti già un accesso che collega il mappale con la strada comunale situata a valle. Oltre a ciò, l’art. 39 paragrafo 3 delle NAPR indica chiaramente che il piano particolareggiato dovrà prevedere la ricomposizione totale o parziale dei fondi e, soprattutto, la loro corretta accessibilità. I costi di progettazione saranno tra l’altro per 1/2 a carico del Comune (art. 39 paragrafo 2 delle NAPR). Pertanto, in caso di edificazione, il problema dell’accesso sarà necessariamente risolto e non costituisce di fatto un ostacolo tale da influire negativamente sul valore venale del fondo oltre quanto già riconosciuto in prima sede.

7.2.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 262 RFD di __________ confermato in CHF 378'263.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 262 RFD di __________ confermato in CHF 378'263.-, come da scheda di calcolo annessa.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente.

  2. La presente decisione è definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the official valuation of parcel no. 262 RFD should be reduced because the land is in a PP residential zone with planning constraints and difficult access.

Decisione estratta

No further reduction was warranted; the base land value and the -20% correction already sufficiently reflected the negative factors.

Motivazione estratta

The valuation already accounted for the special planning regime, possible coordination difficulties, planning costs, and access problems. The court found the base value prudential and consistent with comparable market values.

Questione giuridica chiave

Whether the alleged need for unanimous approval of all co-owners for the detailed plan justified a lower valuation.

Decisione estratta

No; unanimous approval of all affected owners was not required for the PP.

Motivazione estratta

The court relied on the cantonal planning framework and the approval history of the zoning plan, which showed that the municipality was responsible for the PP. This removed a main basis for the requested reduction.

Questione giuridica chiave

Whether the access conditions of the land required an additional valuation correction.

Decisione estratta

No additional correction was justified beyond the one already applied.

Motivazione estratta

Although access was narrow, steep, and currently not passable by vehicles, an access already existed and the PP itself had to ensure proper accessibility, with part of the planning costs borne by the municipality.

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