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Numero d'incarto:
40.2005.171
Data decisione, Autorità:
18.01.2006, TE
Titolo:
ampia superficie in zona edificabile destinata a campeggio; prezzo conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione; uguaglianza di trattamento; valutazione dei fondi nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano al momento della stima.
Incarto n.
40.2005.171
Lugano
18 gennaio 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Argentino Jermini
arch. Alberto Canepa
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 29/31 agosto 2005 da
RI 2,
RI 1,
tutti
rappr. dall’ RA 1,
contro
la
decisione su reclamo emessa il 29 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente
ai mappali nr. 333 e 336 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 9 settembre 2005,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali
di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.
giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva
il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- I
valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1.
febbraio 2004 sono i seguenti:
CHF 8’190.- per il mapp. no. 333 RFD di __________;
CHF 209’414.- per il mapp. no. 336 RFD di __________.
Il
reclamo interposto in data 18 agosto 2004 da RI 2 e RI 1 è stato respinto
dall’UCS con decisione 29 luglio 2005.
L’autorità
di prima istanza ha ritenuto che la determinazione del valore di stima dei
fondi oggetto di reclamo, che con i mappali nr. 463 e 465 RFD di __________
formano un complesso affittato al TCS Svizzero destinato a campeggio, non può
basarsi sul reddito accertato risultante dal contratto di affitto poiché ne
risulterebbe un valore non corrispondente alla realtà del mercato immobiliare
della zona e non sarebbe rispettato il principio della parità di trattamento.
L’UCS
ha inoltre ritenuto che il reddito dichiarato dai reclamanti è manifestamente
estraneo ai parametri di locazione per i terreni edificabili e pertanto non
attendibile ai fini della determinazione del valore di stima dei singoli mappali.
Infatti, nel caso di concessione di un diritto di superficie, una locazione
attendibile verrebbe stabilita tenendo in considerazione il reale valore della
proprietà e i costi di interesse sul capitale che ne deriverebbero in caso di
un eventuale acquisto.
- Con
ricorso del 5/6 luglio 2005 RI 2 e RI 1 sono insorti innanzi a questo
Tribunale postulando che venga stabilito un nuovo valore di stima secondo
prudente giudizio e che l’istruttoria di causa venga congiunta con quella
relativa ai mappali nr. 463 e 465 RFD di __________.
I
proprietari chiedono in particolare che venga applicato il reddito accertato di
CHF 46'000.- annui per tutta l’area destinata a campeggio, che il Tribunale
applichi un adeguato correttivo sul valore metrico del terreno in quanto non è
e non sarà di fatto né edificabile né urbanizzato perlomeno sino alla data di
scadenza del contratto di affitto con il TCS, prevista per il 31 dicembre 2012
(doc. E).
RI
2 e RI 1 ritengono inoltre che le conseguenze fiscali derivanti dalla decisione
dell’UCS conducano ad un risultato iniquo, tanto che l’onere fiscale
supererebbe il reddito lordo effettivamente conseguito, dal quale andrebbero
ancora dedotte le spese di manutenzione. Ciò che costringerebbe i proprietari a
vendere parte dei loro possedimenti per far fronte al carico fiscale.
Vista
la particolarità della fattispecie concreta, dove si è in presenza di un
campeggio situato in zona edificabile, ovvero di un unicum per il TCS su tutto
il territorio elvetico, non sarebbe infine attuabile un’adeguata rivalutazione
del canone di affitto.
Con
il gravame i proprietari hanno inoltre comunicato al Tribunale che con il 27
dicembre 2004, a seguito di frazionamento e scioglimento di comproprietà, il mappale
no. 333 è divenuto di proprietà esclusiva di RI 1, mentre il mappale no. 336 è
stato frazionato nei fondi no. 336 di proprietà di RI 2 e 481 di proprietà di RI
1.
-
Con
decreto 2 settembre 2005 questo Tribunale ha congiunto l’istruttoria di causa
con quella relativa ai mapp. nr. 463 e 465 RFD di __________ (incarto no.
40.2005.130), ritenuto che il fondamento di fatto è il medesimo e che tutti
fondi fanno parte di un medesimo complesso affittato al TCS per essere
utilizzato quale campeggio.
-
Nel
corso del sopralluogo esperito il 9 settembre 2005 il Tribunale ha constatato
che i mappali nr. 333 e 336 RFD di __________, come del resto i mappali nr. 463
e 465 RFD di __________, sono effettivamente utilizzati dal TCS quale area
campeggio.
Il
sub. A del mappale no. 465 RFD di __________ è destinato a ristorante,
ricezione e deposito.
- La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 2 e RI 1, proprietari degli oggetti
stimati e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
7.1.
I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 Lst.).
7.2.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).
8.1.
La
fattispecie concreta, trattandosi di un’ampia superficie di 27'586 mq in zona
edificabile destinata a campeggio, di cui 25'592 mq sul territorio del Comune
di __________ e 1'994 mq sul territorio del Comune di __________, non
rispecchia la situazione usuale per i campeggi, normalmente confinati in zone
apposite oppure non edificabili.
Per
quanto attiene specificatamente ai mappali oggetto del presente ricorso è da
rilevare infatti che il mapp. no. 333 si trova interamente in zona residenziale
estensiva (R2), mentre la superficie del mapp. no. 336 si trova per 1’163 mq in
zona residenziale estensiva (R2) e per i restanti 740 mq in zona boschiva.
8.2.
È
esatto che l’art. 16 cpv. 2 Lst. prevede che il valore venale di un fondo è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di reddito secondo la
media ponderata definita dall’art. 7 del Regolamento di applicazione della
legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ma è altrettanto vero
che l’ art. 16 cpv. 1 Lst. considera che il valore venale di un fondo è il
prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera
contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono
influire sulla singola contrattazione non vengono considerate.
Ora,
applicando proporzionalmente alla superficie dei diversi terreni il valore di
reddito accertato di CHF 46'000.- annui, il risultato che ne deriverebbe
sarebbe manifestamente iniquo e contrario al principio dell’uguaglianza di
trattamento. Infatti, il valore assegnato a ciascun fondo si discosterebbe in
modo assai netto dal prezzo conseguibile per un oggetto analogo in una libera
contrattazione nonché dalla valutazione effettuata per tutti gli altri mappali
non destinati a campeggio situati nella zona R2 prevista dal piano regolatore
del Comune di __________.
Nella
fattispecie concreta non sussistono pertanto motivi tali da giustificare una
diversa valutazione di fondi presenti nella medesima zona di PR unicamente per
l’uso che ne viene fatto dai rispettivi proprietari.
È
inoltre a giusta ragione che l’UCS ha ritenuto che il reddito dichiarato da RI
2 e RI 1 è manifestamente estraneo ai parametri di locazione per i terreni
edificabili e pertanto non attendibile ai fini della determinazione del valore
di stima dei singoli mappali (art. 18 cpv. 3 Lst.). Infatti, nel caso di
concessione di un diritto di superficie, una locazione attendibile verrebbe
stabilita tenendo in considerazione il reale valore della proprietà e i costi
di interesse sul capitale che ne deriverebbero in caso di eventuale acquisto.
Tutto ciò senza ignorare che, con tutta evidenza, i valori base di zona stabiliti
per i fondi situati nella zona R2 del Comune di __________, di CHF/mq 180.-,
appaiono già di per se stessi decisamente prudenziali.
La
presenza di tutte le infrastrutture del campeggio sul mapp. no. 465 RFD di __________,
in particolare del ristorante (sub. A), giustifica, in mancanza di dati
accertati sul relativo reddito effettivo, la presa in considerazione di un
reddito presunto prudenziale esclusivamente per tale subalterno, stabilito
sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi
(art. 18 cpv. 2 Lst.).
8.3.
L’argomentazione
di RI 2 e RI 1 secondo la quale i fondi non sarebbero né edificabili né
urbanizzati sino perlomeno alla fine dell’anno 2012, ovvero quando giungerà a
scadenza il contratto di affitto stipulato con il TCS, non corrisponde alle
risultanze concrete della fattispecie.
I
mappali oggetto di ricorso, a parte la superficie boschiva di mq 740 della
part. no. 336, si trovano infatti nella zona R2 prevista dal PR di __________ e
pertanto sono indiscutibilmente edificabili. Entrambi i fondi, in quanto
predisposti a ricevere tutti i servizi e le infrastrutture pubbliche, sono
manifestamente urbanizzati ai sensi dell’art. 19 cpv. 1 della Legge sulla
pianificazione del territorio (LPT), ciò malgrado l’ampia superficie dei
terreni costituenti l’area destinata attualmente a campeggio.
8.4.
Al
Tribunale di espropriazione compete per legge la valutazione in seconda istanza
del valore di stima assegnato alla sostanza immobiliare e non di valutare
l’equità o meno delle conseguenze che tale valore può avere sul prelievo dei
pubblici tributi, di esclusiva competenza delle preposte autorità fiscali.
8.5.
Ritenuto
infine come i fondi devono essere valutati nello stato di fatto e di diritto in
cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.), questo Tribunale non può
considerare ai fini del giudizio i possibili scenari futuri preconizzati dai
ricorrenti.
8.6.
Per
il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.
La
nuova situazione catastale dovrà essere oggetto di un aggiornamento dei valori
ufficiali di stima da parte dell’autorità di prima istanza.
9.1.
Di
conseguenza, il ricorso è respinto e i valori ufficiali di stima confermati in
CHF 8’190.- per il mapp. no. 333 e in CHF 209’014.- per il mapp. no. 336, come
da schede di calcolo annesse.
9.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico di RI 2 e RI 1,
parti soccombenti (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e i valori
ufficiali di stima confermati in CHF 8'190.- per il mapp. no. 333 RFD di __________
e in CHF 209’014.- per il mapp. no. 336 RFD di __________, come da schede di
calcolo annesse.
-
La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico di RI 2 e RI 1.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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