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Land valuation reduced for lack of access right

40.2005.152Altro tribunale16 feb 2006Granted

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Sintesi Omnilex

The landowners appealed the official valuation of parcel no. 1640 in the municipality concerned. The first-instance office had already reduced the value because the plot had no vehicular access, but the appellants sought a larger reduction. After an on-site inspection, the tribunal found that the parcel was buildable land without any registered right of way over adjacent plots and held that access difficulties justified a -30% correction. It therefore increased the reduction and fixed the official valuation at CHF 183,435. The court fee of CHF 500 was imposed on the Canton Valuation Office.

Massima Omnilex

Art. 15, 16, 17 and 20 Lst.; official valuation of buildable land; lack of a registered access right. In applying market-value principles, the valuation authority must take into account the impact of access constraints on the venal value of the parcel. Where a buildable plot is not served by any registered right of way over neighboring land, a prudential correction may be warranted to reflect the probable costs of acquiring such access. The reviewing court is not bound by the parties’ requests and may amend the valuation on its own assessment of the evidence (consid. 5-7).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.152

Data decisione, Autorità: 16.02.2006, TE

Titolo: Terreno in zona edificabile che non beneficia di alcun diritto di passo iscritto a RF sui fondi circostanti. Applicazione di un correttivo del -30%, percentuale che considera l'incidenza sul valore venale del fondo dei costi di acquisizione di un'eventuale diritto di passo.

Incarto n. 40.2005.152

Lugano 16 febbraio 2006

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Eraldo Pianetti arch. Giancarlo Fumasoli

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 27 luglio/2 agosto 2005 dalla

ISCE 1, composta da:

MIST 1, __________

MIST 2,

MIST 3, __________

MIST 4, __________ tutti rappr. da RA 1,

contro

la decisione su reclamo emessa il 4 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 1640 RFD di __________

esperito il sopralluogo in data 26 ottobre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. Per la part. no. 1640 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 235'845.-

Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da MIST 1, MIST 2, MIST 3 e MIST 4 è stato accolto dall’UCS con decisione 4 luglio 2005.

L’autorità di prima istanza, considerata la mancanza di un diritto di accesso veicolare ha applicato un correttivo del -20% sul valore metrico del terreno per grado di urbanizzazione insufficiente.

Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 209'640.-

  1. Con ricorso 27 luglio/2 agosto 2005 MIST 1, MIST 2, MIST 3 e MIST 4 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando l’applicazione di un correttivo maggiore sul valore metrico del terreno. Ciò poiché la mancanza di un accesso veicolare influirebbe in modo più marcato sul valore venale e commerciale del fondo.

  2. Nel corso del sopralluogo esperito il 26 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che il terreno, pianeggiante e di forma rettangolare, è coltivato a granoturco. L’accesso è reso problematico dalla mancanza di un qualsiasi diritto di passo gravante i mappali adiacenti.

  3. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 (Lst.) e il tempestivo gravame di MIST 1, MIST 2, MIST 3i e MIST 4, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

  1. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.1.

Nella fattispecie concreta, accertato che il mappale no. 1640 RFD di __________ non è posto al beneficio di alcun diritto di passo iscritto sui fondi circostanti, il Tribunale applica un correttivo del -30% sul valore metrico del terreno, percentuale che considera l’incidenza dei costi di acquisizione di un’eventuale diritto di passo sul valore venale del fondo.

7.2.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1640 RFD di __________ stabilito in CHF 183'435.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1640 RFD di __________ stabilito in CHF 183'435.-, come da scheda di calcolo annessa.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

  2. La presente decisione è definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the valuation had to be reduced more than 20% because the parcel had no vehicular access or registered right of way.

Decisione estratta

Yes. The court applied a -30% correction to the land unit value to reflect the impact of the costs of acquiring an access right on market value.

Motivazione estratta

The lack of any registered passage right made access difficult and affected venal value more strongly than the first-instance correction. The remaining valuation was consistent with the statutory principles of comparability, prudence, and market value.

Questione giuridica chiave

Who must bear the court fee on appeal.

Decisione estratta

The Canton Valuation Office, as the unsuccessful party, must bear the CHF 500 court fee.

Motivazione estratta

Costs follow the losing party under the applicable statute.

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