40.2005.147•Real-estate valuation annulled for missing income value assessment
40.2005.147Altro tribunale5 apr 2006Granted
Estratto da Omnilex
RI 1 and RI 2 challenged the UCS’s revised official valuation of parcel no. 1254. The Tribunal of Expropriation accepted the appeal and annulled the UCS decision because the authority had entirely omitted the income value and had not sufficiently explained the substantial class correction increasing the metric value of the main building. The court held that the factual record was incomplete and that the defect could not be cured on appeal, so the matter had to be sent back for a new decision. The court fee of CHF 500 was charged to the UCS.
Art. 16 cpv. 2, 18 Lst.; valuation of built-up land and income value requirement; Art. 38 Lst., Art. 26 cpv. 1, 59, 65 LPamm.; where an official valuation omits a mandatory valuation component or is based on incompletely ascertained facts and unreasoned corrective factors, the appellate authority must annul the decision and remit the matter if the defect cannot be cured by full cognition. The income value is a constitutive element of the market-value assessment for built-up land; a serious increase in metric value requires a transparent factual basis and intelligible reasoning. Otherwise the parties are denied a genuine instance of judgment (consid. 7-8).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.147
Data decisione, Autorità: 05.04.2006, TE
Titolo: Decisione annullata e incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio: omessa determinazione e applicazione del valore di reddito, accertamento incompleto della fattispecie, motivazione insufficiente e preclusione di un istanza di giudizio.
Incarto n. 40.2005.147
Lugano 5 aprile 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Claudio Morandi
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 26/27 luglio 2005 da
__________,
contro
la decisione su reclamo emessa il 24 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 1254 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 19 ottobre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 e RI 2 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 24 giugno 2005.
L’autorità di prima istanza, malgrado quanto indicato nel dispositivo n. 1, ha in realtà riformato la decisione a danno dei proprietari applicando un correttivo di classe del + 50% sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale sub. C, ritenuto manifestamente errato.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 3'674'087.-.
Con ricorso 26/27 luglio 2005 RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando un’adeguata riduzione del valore di stima. Ciò poiché il correttivo di classe sul valore metrico dell’edificio principale deve semmai essere applicato unicamente su una parte del medesimo e poiché, malgrado nel dispositivo della decisione venga indicato che il reclamo è parzialmente accolto, il valore metrico del terreno non è stato invero adeguato.
Nel corso del sopralluogo esperito il 19 ottobre 2005 il Tribunale, preso atto della riconferma del ricorso unicamente in merito al punto n. 2., ha constatato che l’edificio principale sub. C è sostanzialmente suddiviso in due ali.
La parte destinata all’abitazione principale è strutturata su più livelli comprendenti un piano inferiore con una piscina coperta e un locale fitness annesso, sotto i quali sono presenti i locali tecnici relativi alla piscina, un piano terreno inferiore con una camera e relativo servizio, un piano terreno composto da una cucina con un ampio soggiorno leggermente rialzato, un atrio con galleria, due camere da letto e un bagno.
Le finiture sono di standard elevato e il grado di manutenzione è buono.
La parte destinata al personale di servizio è strutturata su due piani. Al piano terreno è presente un garage con cinque posti auto, mentre al primo piano si trova l’appartamento del custode, composto da un soggiorno, una cucina, due camere e un’ulteriore camera di servizio o per eventuali ospiti con relativo servizio.
Lo standard delle finiture è classificabile come economico e il grado di manutenzione è buono.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
Ciò poiché l’UCS ha dapprima tralasciato il valore di reddito, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata.
Ora, anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede, ritenuto che oltre a ciò l’autorità di prima istanza non è nemmeno entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad applicare a danno dei ricorrenti un correttivo di classe così importante sul valore metrico dell’edificio principale sub. C, se non rimandando a presunte discussioni con i ricorrenti di cui però, mancando tra l’altro pure il verbale di sopralluogo, nell’incarto richiamato dall’UCS non vi è il benché minimo riscontro.
Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito perlomeno per l’edificio principale sub. C e per l’autorimessa sub. O e ha omesso completamente di motivare le ragioni concrete che l’hanno indotta a riformare la decisione in modo così importante a danno dei ricorrenti, violando così l’art. 26 cpv. 1 LPamm., la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.
Di conseguenza, la decisione 24 giugno 2005 è annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the revised official valuation had to be annulled because the income value was not determined and applied.
Yes. The authority excluded the income value entirely without explanation, contrary to the valuation rules.
For built-up land, market value must be determined by a weighted average of metric value and income value. Omitting one component made the assessment incorrect.
Whether the case had to be remitted due to incomplete fact-finding and insufficient reasoning.
Yes. The first-instance authority failed to establish the relevant facts fully and did not explain the decisive class correction applied to the building.
The record lacked a sufficient basis for the severe upward correction and even the site inspection minutes were missing, so the defect could not be cured on appeal.
Who bears the court fee on appeal.
The UCS bears the fee as the unsuccessful party.
Costs follow the outcome and the respondent lost the appeal.
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