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Private road valuation in building zone; 50% reduction upheld

40.2005.143Altro tribunale19 mag 2006Partially Granted

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Sintesi Omnilex

The owner appealed revised official valuations for two parcels in a building zone. The tribunal held that parcel no. 1219, a private asphalt road, still had residual value because building indices could be transferred, so the 50% reduction already granted was sufficient. Parcel no. 1456 was found to be practically inbuildable because of its size and configuration, but it still retained residual value of 30% of the base zone value for the same reason. The appeal was therefore partly upheld, reducing only the valuation of parcel no. 1456. Court costs of CHF 600 were split equally.

Massima Omnilex

Art. 15 cpv. 1, 16 cpv. 1, 17 cpv. 1 and 20 Lst.; valuation of building-zone land that is practically inbuildable but still retains residual value through transferable building indices. The official valuation follows the venal value and must reflect the property's actual legal and factual situation at the time of valuation. Even for land with very limited buildability, a residual value may subsist where building rights can in principle be transferred to other plots. In assessing corrections for specific disadvantages such as insufficient surface, unsuitable configuration or road use, the authority must maintain schematic and prudential consistency and avoid unequal treatment of comparable private roads within the canton (consid. 7.1-7.2).

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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.143

Data decisione, Autorità: 19.05.2006, TE

Titolo: Stima di una strada privata in zona edificabile (riduzione del 50% sul valore metrico base di zona); terreno di fatto praticamente inedificabile, ma con un certo valore residuo poiché gli indici edificatori possono essere ceduti o trasferiti su altri fondi.

Incarto n. 40.2005.143

Lugano 19 maggio 2006

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Ferruccio Robbiani ing. Giancarlo Rosselli

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 21/22 luglio 2005 dalla

RI 1

contro

la decisione su reclamo emessa il 22 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente ai mappali nr. 1219 e 1456 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 11 aprile 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. I valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 72'900.- per il mapp. no. 1219 RFD di __________;

CHF 42'984.- per il mapp. no. 1456 RFD di __________.

Il reclamo interposto in data 27 agosto 2004 dalla RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 22 giugno 2005.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che i correttivi del -50% per superficie insufficiente per uno sfruttamento ideale sul valore metrico del terreno di cui al mapp. no. 1219 e del -40% per configurazione non adeguata sul valore metrico del terreno di cui al mapp. no. 1456 considerano già sufficientemente le peculiarità dei due fondi.

  1. Con ricorso 21/22 luglio 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando quanto segue:

Per il mapp. no. 1219, in via principale la riduzione del valore metrico del terreno da CHF/mq 180.- a CHF/mq 12.- e , in via subordinata, il rinvio dell’incarto all’UCS affinché applichi un correttivo di almeno l’80% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché il mappale è in realtà una strada gravata da diversi oneri di passo che può essere utilizzata unicamente come tale e che in precedenza era valutata soli CHF/mq 12.-. L’aumento del valore di stima complessivo di addirittura il 1’400% non è assolutamente giustificato in quanto nemmeno riconducibile al valore medio delle transazioni avvenute negli ultimi 10 anni nel comprensorio del Comune di __________. Inoltre, il 30 gennaio 2003, la RI 1 e il Comune hanno sottoscritto una convenzione che prevede la municipalizzazione del fondo.

Per il mapp. no 1456, in via principale il ripristino del precedente valore di stima, di CHF 14'280.- e, in via subordinata, il rinvio dell’incarto all’autorità di prima istanza affinché applichi un correttivo perlomeno pari all’80% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché l’aumento del valore di stima rispetto al precedente non è minimamente giustificato dalle transazioni degli ultimi 10 anni nel comprensorio del Comune di __________ e il correttivo del -40% non considera sufficientemente che la superficie stradale può essere utilizzata esclusivamente come tale e che i rimanenti 168 mq, di configurazione lunga e stretta, impediscono di fatto qualsiasi sfruttamento razionale.

  1. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che il mapp. no. 1219 è una strada asfaltata, mentre il mapp. no. 1456 è prevalentemente costituito da una strada con a valle una striscia di terreno potenzialmente edificabile e sostenuta da un muro.

  2. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame della RI 1, proprietaria degli oggetti stimati e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

  1. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.) e nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.1.

In concreto il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso limitatamente al valore di stima del mapp. no. 1456. Ciò per i seguenti motivi:

Mapp. no. 1219: è una strada asfaltata di 810 mq che a registro fondiario, malgrado la convenzione 30 gennaio 2003 sottoscritta dalla RI 1 e dal Comune, figura ancora di proprietà della ricorrente e che si trova nella zona residenziale semi-estensiva (RSE) del PR di __________. Il fondo conserva pertanto un certo valore già per il solo fatto che gli indici di edificazione possono essere potenzialmente ceduti ad altri fondi. Non si giustifica pertanto il riconoscimento di un correttivo maggiore rispetto al 50% già riconosciuto dall’UCS, che del resto è il medesimo applicato su tutto il territorio cantonale per le strade private che si trovano in zona edificabile. Diversamente, situazioni di fatto praticamente identiche verrebbero considerate in modo differenziato violando il principio della parità di trattamento.

Mapp. 1456: il fondo, di soli 398 mq, di cui 230 di strada e 168 mq costituiti da una striscia di terreno allungata e stretta sostenuta da un muro, alla luce delle NAPR del Comune di __________ applicabili alla fattispecie concreta risulta di fatto praticamente inedificabile. Rimane però un certo valore residuo, che il Tribunale ritiene pari al 30% del valore base di zona, dovuto al fatto che potenzialmente gli indici edificatori possono essere ceduti e trasferiti su altri fondi.

7.2.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

  • CHF 72'900.- per il mapp. no. 1219 RFD di __________;

  • CHF 21'492.- per il mapp. no. 1456 RFD di __________.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 72'900.- per il mapp. no. 1219 RFD di __________ e in CHF 21’492.- per il mapp. no. 1456 RFD di __________, come da schede di calcolo annesse.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

  2. La presente decisione è definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the official valuation of parcel no. 1219 should be reduced below the 50% correction applied to the base zone value.

Decisione estratta

No further reduction was justified; the parcel retained residual value because building indices could potentially be transferred, and the 50% correction was consistent with canton-wide practice.

Motivazione estratta

The road parcel remained in the building zone and still had value through possible transfer of building indices. A greater correction would treat materially identical situations differently and breach equal treatment.

Questione giuridica chiave

Whether the official valuation of parcel no. 1456 should be restored to the previous amount or further reduced by at least 80%.

Decisione estratta

The parcel was practically inbuildable, but it still had residual value corresponding to 30% of the base zone value due to the potential transfer of building indices.

Motivazione estratta

Given its size and configuration, the parcel could not be rationally exploited, yet it was not worthless because transferable building rights created residual value.

Questione giuridica chiave

How costs should be allocated.

Decisione estratta

The CHF 600 court fee was split equally between the parties.

Motivazione estratta

Costs followed relative success and failure, with each side bearing one half.

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