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Official valuation: declared income and capitalization rate

40.2005.125Altro tribunale12 gen 2006Dismissed

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Sintesi Omnilex

The owner challenged the cantonal valuation of parcel no. 4206, arguing that the valuation should rely on the actual declared income and that the additional capitalization rate should be raised. After an on-site inspection, the Tribunal held that the declared rents for parking, shop and storage units had to be used where ascertainable, but that the 2.52% additional capitalization rate was justified. The appeal was dismissed, and the official valuation was set at CHF 2,939,785, with CHF 600 in court costs charged to the appellant.

Massima Omnilex

Art. 16 cpv. 2, 18 cpv. 1-3 and 38 cpv. 2-4 Lst.; official valuation of built land and income capitalization: where income data are ascertainable, the authority must use the actual declared rents rather than presumed rents, even if this leads to a worse position for the appellant, because appellate review may reform the decision to the appellant's detriment under the official maxim. The additional capitalization rate must be upheld if it falls within the regulatory range and reflects the relevant valuation factors, in particular conservation state, renovations, vacancy risk and management costs (consid. 7).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.125

Data decisione, Autorità: 12.01.2006, TE

Titolo: Applicazione dei redditi accertati in quanto dichiarati dalla proprietaria e non dei redditi presunti stabiliti dall'UCS; sentenza riformata a danno della ricorrente; conferma del tasso di capitalizzazione aggiuntivo ritenuto dall'autorità di prima istanza.

Incarto n. 40.2005.125

Lugano 12 gennaio 2006

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Alberto Canepa ing. Giorgio Caprara

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 4/5 luglio 2005 da

RI 1, rappr. dalla RA 1,

contro

la decisione su reclamo emessa il 1. giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 4206 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 27 settembre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. Per la part. no. 4206 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2005, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di 3'140'545.-

Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 dalla RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 1. giugno 2005.

L’autorità di prima istanza ha in sostanza applicato un correttivo di classe del -10% sul valore metrico del subalterno D, giustificato con problemi di cedimento del terreno sottostante e ha modificato il valore di reddito dei parcheggi relativi a ciascun edificio principale, ridotto da CHF 10'206.- a CHF 3'572.10 per il sub. A, da CHF 8'164.80 a CHF 2'857.68 per il sub. B e infine da CHF 8'164.80 a CHF 2'857.68 per il sub. C.

Per il resto la decisione è stata integralmente confermata.

  1. Con ricorso 4/5 luglio 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di stima a CHF 2'805'000.-, suddivisi in CHF 2'320'000.- per gli edifici (CHF 800'000.- ciascuno per i sub. A e B e CHF 720'000.- per il sub. D) e CHF 485'000.- per il terreno.

Il tasso di capitalizzazione del 7.2% applicato dall’UCS non corrisponde infatti alla reale situazione degli edifici, costruiti nel 1965 con materiali di qualità carente, situati in una zona periferica di scarso pregio e composti da complessivi trenta appartamenti di standard e redditività modesti. Pertanto, a mente della ricorrente, il corrispondente valore deve essere aumentato all’8.4% modificando il tasso di capitalizzazione aggiuntivo dal 2.52% al 3%.

  1. Nel corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha constatato che l’edificio sub. D si trova fuori piombo di ca. 15 cm causa cedimento del terreno, tanto da necessitare di un monitoraggio annuale da parte del geometra revisore.

La visione di un appartamento tipo situato al quinto piano del sub. A (conduttori sono attualmente i Signori __________), composto da sala, cucina, due camere, servizi e un piccolo corridoio, ha permesso di appurare che le finiture, a parte la presenza di vetri isolanti, sono essenzialmente quelle originali, mentre lo stato di conservazione rientra nella norma.

Nel 1985 in tutti gli edifici è stata posata l’isolazione termica, mentre nel 2001 sono stati sostituiti i rispettivi tetti e l’impianto di riscaldamento (punti 2.5 delle tre dichiarazioni per la stima ufficiale della sostanza immobiliare – moduli 1).

  1. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.1.

Il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene di dover applicare, laddove determinabili, i redditi accertati, ritenuto che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Nella fattispecie concreta, oltre ai redditi degli edifici principali, con la compilazione delle dichiarazioni per la stima ufficiale della sostanza immobiliare (Modulo 1) la RI 1 ha riportato pure i redditi effettivi derivanti dai parcheggi, dal negozio presente nel sub. A e dai depositi/magazzini relativi ai sub. B e D. Questo Tribunale non può pertanto esimersi dal considerare questi valori, anche se risultano più elevati dei redditi presunti stabiliti dall’UCS (art. 38 cpv. 3 Lst.).

7.2.

Il Tribunale ritiene invece corretto il tasso di capitalizzazione aggiuntivo del 2.52% in quanto tale valore considera tutti i fattori determinanti di cui all’art. 11 cpv. 2 del Regolamento sulla stima ufficiale (Reg.).

In particolare, anche se si tratta di costruzioni edificate con materiali economici il loro stato di conservazione rientra nella norma, tanto che dalla loro edificazione, avvenuta nel 1965, sono stati compiuti diversi importanti lavori di riattazione parziale. Infatti, nel 1985 è stata posata l’isolazione termica, nel 2001 sono stati sostituiti i tre tetti e l’impianto di riscaldamento e nel corso degli anni negli appartamenti sono stati posati pure dei vetri isolanti.

La ricorrente non sostiene inoltre che vi siano oneri di gestione particolarmente elevati e nemmeno che attualmente vi siano appartamenti sfitti.

Ciò considerato, ritenuto che ai sensi dell’art. 11 cpv. 1 lett. a) Reg. il tasso aggiuntivo per gli edifici abitativi deve essere compreso tra 0.6 e 3.8%, il valore applicato dall’autorità di prima istanza risulta proporzionato alla fattispecie concreta.

7.3.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 4206 RFD di __________ riformato a danno della RI 1 e stabilito in CHF 2'939’785.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, é posta a carico della ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 4206 RFD di __________, riformato a danno della ricorrente, stabilito in CHF 2'939’785.-, come da scheda di calcolo annessa.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico della ricorrente.

  2. La presente decisione è definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the valuation should use the income actually declared by the owner for parking, shop and storage units instead of presumed income fixed by the valuation office.

Decisione estratta

Where income can be ascertained, the court must take the declared actual income into account, even if it is higher than the presumed income used by the valuation office.

Motivazione estratta

The valuation system and the official maxims require complete fact-finding and permit reform in aggravation. Since the owner had declared the relevant actual rents in the official valuation forms, those figures had to be included in the income value calculation.

Questione giuridica chiave

Whether the additional capitalization rate should be increased from 2.52% to 3% because of the buildings' age, materials, location and modest profitability.

Decisione estratta

The additional capitalization rate of 2.52% was appropriate and proportionate for the buildings.

Motivazione estratta

The buildings had undergone several renovations, their conservation was normal, and there was no evidence of unusually high management costs or vacant units. The applicable regulatory range was respected.

Questione giuridica chiave

What is the correct official valuation of parcel no. 4206 after review.

Decisione estratta

The official valuation was set at CHF 2,939,785.

Motivazione estratta

After considering the actual income figures and upholding the capitalization rate, the office's remaining assessment was unobjectionable and prudentially reflected market value.

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