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Numero d'incarto:
40.2005.122
Data decisione, Autorità:
03.01.2006, TE
Titolo:
Non riconosciuto un correttivo per carico ambientale in quanto nella fattispecie concreta i valori limite d'esposizione al rumore non sono superati; ai fini del giudizio non possono essere considerati gli scenari possibili sui futuri volumi di traffico.
Incarto n.
40.2005.122
Lugano
3 gennaio 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Alberto Canepa
ing. Giorgio Caprara
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 1./4 luglio 2005 da
RI
1,
rappr.
da RA 1, __________
contro
la
decisione su reclamo emessa il 1. giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente
al mappale no. 4153 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 27 settembre 2005,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 4153 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 185'390.-
Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con
decisione 1. giugno 2005.
L’autorità
di prima istanza ha in sostanza ribadito la propria decisione argomentando che
nella fattispecie concreta non viene applicato alcun correttivo per carico
ambientale poiché il mappale non si trova entro i limiti previsti da non meglio
precisate direttive.
-
Con
ricorso del 1./4 luglio 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale
postulando la riduzione della stima mediante l’applicazione di un adeguato
correttivo per carico ambientale. Ciò poiché le direttive alle quali fa
riferimento l’UCS sarebbero ad esclusivo uso interno e pertanto non
verificabili da parte del cittadino e farebbero riferimento esclusivamente a
criteri di distanza dal tracciato stradale o autostradale stabiliti senza
validi fondamenti scientifici e giuridici. Tali direttive non terrebbero
infatti conto delle disposizioni previste dalla Legge federale sulla protezione
dell’ambiente e dei suoni a bassa frequenza emessi in particolare dai veicoli
pesanti.
-
Nel
corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha constatato
che a nord-ovest il mappale è confinante con una strada di quartiere che corre
lungo via __________, mentre il tracciato dell’autostrada si trova al di là del
fiume Ticino ad una distanza di ca. 250 metri.
-
La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e
destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
6.3.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).
7.1.
Il
Tribunale condivide la censura della ricorrente in merito ai criteri adottati
dall’UCS per determinare le aree soggette a riduzione per carico ambientale,
stabilite per mezzo di semplici direttive interne che nemmeno specificano le
basi giuridiche e scientifiche sulle quali poggiano e che nella fattispecie
concreta prevedono l’applicazione di un correttivo del -30% sul valore metrico
dei terreni che si trovano entro un’area di 50 ml dal ciglio delle autostrade.
Tale
pratica, così come adottata, appare invero arbitraria.
7.2.
La
questione può comunque restare indecisa poiché nella fattispecie concreta
appare evidente che i valori limite d’esposizione al rumore del traffico
stradale previsti dall’allegato 3 dell’OIF non sono superati, come del resto
ammesso pure dalla stessa RI 1 (reclamo, punto 3.6., pag. 3).
Il
mappale, situato nella zona residenziale semi-estensiva, dove il grado di
sensibilità al rumore è stato indicato in II, dista infatti almeno 250 metri
lineari dal tracciato autostradale, rispetto al quale si trova sostanzialmente
sullo stesso piano e risulta pure intercalato dal fiume Ticino.
Del
resto, nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella
specifica zona residenziale semi-estensiva già si è tenuto conto di questi
fattori negativi, posto che il valore assegnato a tali terreni, decisamente
prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in
una libera contrattazione, è stato fissato in CHF/mq 240.-
Nella
fattispecie concreta non sussistono pertanto elementi negativi tali da
giustificare una riduzione del valore metrico del terreno o dei valori metrici
e a reddito dell’edificio per immissioni moleste.
Infine,
ritenuto che i fondi devono essere valutati nello stato di fatto e di diritto
in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.), ai fini del giudizio
non possono essere considerati gli scenari sui futuri volumi di traffico.
8.1.
Di
conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no.
4153 RFD di __________ confermato in CHF 185'390.-, come da scheda di calcolo
annessa.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico di RI 1, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore
ufficiale di stima del mappale no. 4153 RFD di __________ confermato in CHF
185'390.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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