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Official valuation of plot revised; land fully buildable

40.2005.118Altro tribunale19 dic 2005Partially Granted

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Sintesi

Three landowners appealed the cantonal valuation office’s decision concerning plot no. 481 in __________. They argued that the whole parcel should be treated as buildable and that the metric value should be reduced further because of a nearby busy cantonal road, a prior expropriation, a forest setback, and the shape of the lot. The court held that the parcel lay entirely in zone R3 and was not woodland, but it found the office’s 20% correction for environmental burden sufficient. The appeal was therefore only partly upheld, and the official valuation was set at CHF 317,520. The CHF 500 court fee was split equally.

Regest

Art. 15, 16, 17 and 20 Lst.; official valuation of buildable land; scope of prudential assessment and correction factors. A parcel must be valued according to its actual zoning status as established by the zoning documents and any binding forest-boundary determination. Where the building potential remains intact despite setbacks, configuration constraints or comparable burdens, the valuation authority enjoys a margin of appraisal and may apply schematic, prudential corrections to reflect general market conditions. Additional deductions are not required unless the alleged disadvantages materially affect the usual market price of comparable land; the court may uphold a correction already made for environmental or locational burdens as sufficient (consid. 7-8).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.118

Data decisione, Autorità: 19.12.2005, TE

Titolo: accertamento suddivisione zone PR; potenzialità edificatorie intatte; correttivo per carico ambientale del -20% sul valore metrico del terreno, già riconosciuto dall'UCS, ritenuto sufficiente.

Incarto n. 40.2005.118

Lugano 19 dicembre 2005

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Argentino Jermini arch. Alberto Canepa

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 27/30 giugno 2005 da

RI 1, RI 2, RI 3, tutti rappr. da RA 1,

contro

la decisione su reclamo emessa il 3 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 481 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 9 settembre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. Per la part. no. 481 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 317'520.-

Il reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RA 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 3 giugno 2005.

L’autorità di prima istanza ha in sostanza riconfermato la propria decisione in merito a tutte le censure sollevate dal ricorrente, rilevando però d’ufficio che parte del terreno, di mq 125, è di natura boschiva ed è pertanto da valutare CHF/mq 0,10.

Il valore di stima ufficiale del mappale no. 481 RFD di __________ è stato di conseguenza stabilito in CHF 290'532.-

  1. Con ricorso 27/30 giugno 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando dapprima che tutta la superficie del terreno venga considerata edificabile e valutata come tale e che vengano poi apportati dei correttivi ragionevoli sul valore metrico del terreno.

A fondamento della loro prima richiesta i ricorrenti pongono la decisione 10 luglio 2001 di accertamento del limite forestale con la quale il Consiglio di stato ha stabilito che il mapp. no. 481 RFD di __________ non è di natura boschiva.

Il successivo postulato è invece fondato, oltre che sugli effetti negativi di un recente esproprio che avrebbe penalizzato il fondo, sulla vicinanza di una strada cantonale a forte traffico (più di 10'000 veicoli al giorno) che comporta notevoli immissioni foniche, sull’obbligo in caso di edificazione di rispettare un arretramento di 10 m dal limite del bosco unitamente alla configurazione stretta e allungata del terreno che rendono difficoltoso il suo sfruttamento razionale secondo i parametri di zona. Tutti fattori che a mente del ricorrente sarebbero stati trascurati o non sufficientemente considerati dall’UCS.

  1. Nel corso del sopralluogo esperito il 9 settembre 2005 il Tribunale ha constatato che il terreno si trova in posizione rialzata rispetto al tracciato della strada cantonale ed è attualmente destinato a prato.

  2. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

  1. Giusta l’art. 15 cpv. 1 Lst. i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione. È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.1.

Alla luce delle risultanze della fattispecie concreta il Tribunale, sulla base della decisione 10 luglio 2001 di accertamento del limite forestale con la quale il Consiglio di stato ha stabilito la natura non boschiva del mapp. no. 481 RFD di __________ e dell’esame della documentazione originale di PR richiamata dal Comune di __________, non può che giungere alla conclusione che, come preteso giustamente dai ricorrenti, il terreno é interamente situato in zona R3 e deve essere di conseguenza valutato come tale.

7.2.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In caso di un’eventuale costruzione, alla luce delle NAPR previste per la zona R3 e malgrado l’obbligo di rispetto di una distanza di 10 metri dal limite del bosco, le potenzialità edificatorie del terreno, che si estende su mq 1'470, sono infatti interamente preservate e la sua configurazione non é invero tale da porre significativi ostacoli ad un’edificazione razionale. In quest’ottica la procedura espropriativa dipendente dalle opere di allargamento stradale che ha parzialmente coinvolto il fondo e che, per inciso, si è conclusa con una convenzione, di certo non ha penalizzato il terreno sia perché il sedime scorporato è stato indennizzato, sia perché le modifiche contestualmente apportate al progetto conformemente ai postulati degli stessi proprietari hanno di fatto migliorato la situazione.

Per quanto concerne invece le immissioni foniche provenienti della strada cantonale, che notoriamente risulta fortemente trafficata negli usuali orari di punta, il Tribunale ritiene che il correttivo del -20% sul valore metrico base del terreno applicato dall’UCS tenga già sufficientemente conto della sua particolare posizione, a confine con il tracciato stradale, ma rialzata.

  1. Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore di stima ufficiale del mappale no. 481 RFD di __________ stabilito in CHF 317'520.-, come da scheda di calcolo annessa.

  2. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 481 RFD di __________ stabilito in CHF 317'520.-, come da scheda di calcolo annessa.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

  2. La presente decisione è definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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